Leharstraat 1355011 KB TilburgHeikant Oost

Sommige woningen moet je niet vanaf de straat proberen in te schatten. Leharstraat 135 is daar een uitstekend voorbeeld van. Achter deze gevel gaat immers méér schuil dan je in eerste instantie verwacht. De woning is recent gerenoveerd en gemoderniseerd, biedt circa 109 m² woonoppervlakte en staat op een opvallend ruim perceel van maar liefst 263 m². En dat laatste merk je vooral achter de woning: hier ligt een verrassend grote tuin waar je in Tilburg niet iedere dag tegenaan loopt. Ook binnen is er slim met de ruimte omgegaan. Op de eerste verdieping is aan de achterzijde een opbouw gerealiseerd met daarin een royale ouderslaapkamer. Buiten wordt het ruimteverhaal gewoon voortgezet. Achter in de tuin staat een vrijstaande berging van circa 27 m² met aangebouwde overkapping en direct aan de woning bevindt zich nóg een berging van circa 11 m². Fietsen, hobby's, klussen, opslag of gewoon lekker veel spullen: ruimte genoeg. En niet alleen ruimte, de tuin biedt ook nog eens volledige privacy! Nog een aardig detail: de ligging. Leharstraat 135 ligt in een gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht, vlakbij het riante, groene plantsoen voor de kerk aan De Schans én op korte (loop)afstand van winkelcentrum Wagnerplein. Recent aangepakt, verrassend ruim, een flinke tuin en veel praktische extra meters. En dat voor een vraagprijs van € 400.000,- k.k. Ons advies? Kijk vooral even verder dan de voorgevel. Deze woning bewaart het leukste namelijk voor daarna. KENMERKEN: - De woning is oorspronkelijk gebouwd in 1926, omstreeks 2022-2023 is de woning gerenoveerd. - De woonoppervlakte bedraagt 109 m² (conform op locatie ingemeten NEN 2580 meetrapport)*. - De inhoud van de woning is 454 m³ (conform op locatie ingemeten NEN 2580 meetrapport)*. - Perceeloppervlakte bedraagt 263 m². - Verwarming en warm water worden geleverd door een Vaillant combi uit 2011. - Woonkamer en badkamer zijn tevens v.v. vloerverwarming. - De woning heeft vloerisolatie, muurisolatie en dakisolatie (bij de opbouw). - Het gehele kozijnwerk is vervangen en grotendeels v.v. HR++ glas. - Het energielabel is een E label en is geldig tot 17 augustus 2036. INDELING: BEGANE GROND: Entree/hal met trapopgang, meterkast en toegang tot de woonkamer. De lichte woonkamer is v.v. een nieuwe betonvloer en vloerverwarming, afgewerkt met laminaat. De muren zijn glad gepleisterd, net als het plafond. De voormalige trapkast in de woonkamer is open gemaakt, zodat er een sfeervolle (speel-/studeer)nis is ontstaan. Openslaande tuindeuren geven toegang tot het eerste gedeelte van de tuin. Vanuit de woonkamer is er aan de achterzijde toegang tot de keuken. De 11 m² grote keuken heeft een keurige, rechte opstelling, afgewerkt met een granieten blad. De keuken is v.v. een 6 pits gaskookplaat met brede oven, vaatwasser, afzuigschouw, close-in boiler en losse koelkast. Aansluitend aan de keuken is een achterhal te bereiken. Vanuit deze hal is zowel het toilet, de badkamer als de bijkeuken bereikbaar. Het toilet is deels betegeld en v.v. een duoblok. De badkamer is compleet vernieuwd en luxe uitgevoerd met een grote inloopdouche, halfvrijstaand ligbad en breed wastafelmeubel. De badkamer is volledig betegeld en v.v. elektrische vloerverwarming en design handdoek radiator. In de grote, deels betegelde bijkeuken is de opstelling van de wasapparatuur en hier hangt tevens de CV-installatie. Vanuit de bijkeuken is enerzijds het eerste gedeelte van de tuin te bereiken en anderzijds is er een inpandige doorgang naar de eerste, aangebouwde berging. Dit geheel, met de badkamer ernaast, biedt een uitstekende mogelijkheid tot slapen en baden op de begane grond. 1e VERDIEPING: De overloop is zeer ruim en geeft toegang tot 2 slaapkamers aan de voorzijde, een nieuw gerealiseerd toilet en een hal met daar de toegang tot de aan de achterzijde gerealiseerde, op de keuken gebouwde, 3e slaapkamer. De kamers zijn zeer sfeervol afgewerkt met laminaat vloeren, pleisterwerk wanden en pleisterwerk plafonds. De opgebouwde ouderslaapkamer heeft een balken plafond. De kamers hebben de volgende afmetingen: kamer 1 aan de voorzijde (b x l): 266 x 316 cm; kamer 2 aan de voorzijde 263 x 275 en kamer 3 aan de achterzijde 239 x 460 cm. Het toilet op de overloop is modern, deels betegeld en v.v. een wandcloset en fontein. De opgebouwde ouderkamer aan de achterzijde is tevens v.v. airco. 2e VERDIEPING: Via een vlizotrap is de grote bergzolder te bereiken. Deze bergzolder heeft een stahoogte in het midden van 1,96 m. BUITENLEVEN: Het buitenleven van deze woning is geen standaard tuintje met berging. Naast de woning ligt de eigen poort naar de straatzijde. Vanuit deze poort is het eerste gedeelte van de tuin te bereiken. Het eerste gedeelte betreft een 'Fransachtige' binnentuin die zicht geeft op de nieuw gestucte buitengevels van de woning. Vanuit de binnentuin is er een gang naar het 2e gedeelte van de tuin. In dit 2e gedeelte is de toegang tot de ca. 27 m² grote, stenen berging die voorzien is van krachtstroom. Aansluitend is de overkapping / veranda gerealiseerd. Voor de overkapping is de toegang tot het laatste, 3e deel van de tuin. Dit gedeelte is nu in gebruik als speelruimte. De combinatie van tuinen, berging(en) en veranda, maken de tuin veelzijdig en voor meerdere doeleinden geschikt. De achtertuin is gelegen op het zonnige zuiden gelegen. * De NEN 2580 meetnorm is een eenduidige meetnorm, waarbij met bepaalde richtlijnen rekening gehouden wordt. Zo wordt o.a. een zolder zonder vaste trap of met een lichtoppervlakte (bv dakraam) kleiner dan 0,5 m² niet tot de woonoppervlakte gerekend. Hierdoor kan de woonoppervlakte soms kleiner lijken dan de daadwerkelijke vloeroppervlakte en kleiner lijken dan bij vergelijkbare woningen waar de makelaar de meetnorm niet toe heeft gepast. Ondanks het feit dat de meetnorm verplicht is, hanteren niet alle makelaars consequent de norm. Peeters-Bouckaert Makelaars laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Het meetrapport van deze woning is dan ook, indien gewenst, ter inzage.