Floresstraat 93312 HE DordrechtBoeroestraat en omgeving

Jaren ’30 van buiten, héél erg nu van binnen! Een té gek gemoderniseerde woning met open vide, woonkeuken in het verdiepte onderhuis én een afwerking waar je blij van wordt. - verrassend en superstijlvol verbouwde jaren ’30 woning met een bijzonder strak afwerkingsniveau; - dé eyecatcher: het verdiepte onderhuis met een machtige woonkeuken, kookeiland en open verbinding met de woonkamer; - stoere details zoals de zwarte stalen balustrade, stalen deuren, visgraat pvc, ingebouwde verlichting en strak gestuukte wanden en plafonds; - begane grond met stijlvolle woonkamer, erker, open vide naar het onderhuis en modern toilet; - onderhuis met compleet uitgevoerde woonkeuken, kookeiland met zitbar, praktische bergruimte en schuifpui naar de tuin; - eerste verdieping met twee slaapkamers, een héél gave badkamer en aangrenzende kastenkamer/inloopkast; - bergzolder met dakraam, cv-combiketel en mechanische ventilatie-unit; - achtertuin met achterom en een hoger gelegen, verrassend ruim terras met zonnescherm; - gelegen in de geliefde Indische Buurt/Reeland, nabij de Bankastraat, buurtwinkels aan de Reeweg Oost, het Vogelplein en Wantijpark; - ook het NS-station en de historische binnenstad liggen op loop- en fietsafstand; - woonoppervlak 100 m². Bruto inhoud 391 m³; - bouwjaar 1937. Eigen grond 96 m². Indeling: Begane grond: Entree in de hal met vernieuwde en uitgebreide meterkast, nieuwe trapopgang naar de eerste verdieping met ledverlichting en een stoere stalen deur naar de woonkamer. De voordeur is voorzien van glas in lood, geplaatst in dubbele beglazing. Wat een binnenkomer! De woonkamer is strak en eigentijds afgewerkt met glad gestuukte wanden en plafond, een lichtkoof met ingebouwde ledverlichting en een fraaie visgraat pvc-vloer. Aan de voorzijde bevindt zich de karakteristieke erker* met glas in lood in dubbele beglazing. De stoere zwarte stalen balustrade rondom de vide is een absolute blikvanger en zorgt voor een gave open verbinding met de lager gelegen woonkeuken. Via de trap daal je af naar het onderhuis. Vanuit de woonkamer zijn ook de praktische trapkast en het moderne toilet bereikbaar. Het toilet is uitgevoerd met een wandcloset en fonteintje/waskom. Aan de achterzijde is elektrische binnenzonwering aanwezig. Onderhuis: Hier wordt het écht leuk. Het verdiepte onderhuis is volledig bij het wonen betrokken. Dankzij de open vide staat deze verdieping mooi in verbinding met de woonkamer erboven. De keuken bestaat uit een wandopstelling en een groot kookeiland met zitbar en volop lade- en kastruimte. De keuken is compleet uitgerust met een koel-/vriescombinatie, stoomoven, combioven, vaatwasser, inductiekookplaat met geïntegreerde afzuiging en Quooker. Ook aan praktische details is gedacht, met onder andere een apothekerskast en koffiecorner. Aan de voorzijde bevindt zich een handige open bergruimte. De vloer van het onderhuis is geïsoleerd. Aan de achterzijde geeft een grote kunststof schuifpui toegang tot de tuin. Eerste verdieping: Overloop met vlizotrap naar de bergzolder. Stoere slaapkamer aan de voorzijde, voorzien van decoratieve akoestische wandpanelen. Een zwartstalen schuifdeur geeft toegang tot de naastgelegen kastenkamer/inloopkast. De kastenkamer is tevens ingericht als wasruimte en voorzien van een wasmeubel met waskom & inbouwkraan en de opstelplaats voor de wasapparatuur. De tweede, kleinere slaapkamer bevindt zich eveneens aan de voorzijde. En dan de badkamer: strak, modern en helemaal in stijl met de rest van het huis. De badkamer is voorzien van een wandcloset, ruime inloopdouche met regen- en handdouche, praktische nis voor doucheproducten en een handdoekradiator. Ook hier zijn de wanden strak gestuukt. Bergzolder: Via de vlizotrap bereikbare ruime bergzolder met dakraam en volop bergruimte. Het dak is deels voorzien van isolatiefolie. Hier bevinden zich tevens de Remeha cv-combiketel (HR uit 2020) en de unit van de mechanische ventilatie. Tuin/berging: De woning beschikt over een strak aangelegde voortuin. De achtertuin is eenvoudig uitgevoerd en voorzien van een achterom en houten blokhut (matige staat). Via een trap is het hoger gelegen en verrassend diepe terras bereikbaar. Dit terras is voorzien van vlondertegels en een zonnescherm en vormt een fijne extra buitenplek. Algemeen: Vloerafwerking: visgraat pvc-vloer in de woonkamer, geïsoleerde Compofloor vloer in het onderhuis en laminaat op de eerste verdieping. Wandafwerking: grotendeels bijzonder strak en glad gestuukte wandafwerkingen. Kozijnen/beglazing: aan de achterzijde kunststof kozijnen en tevens kunststof kozijnen aan de voorzijde op de eerste verdieping. De voordeur is voorzien van glas in lood in dubbele beglazing. Het toiletraam en de erker zijn uitgevoerd in hout. Elektra: de elektrische installatie is vervangen tijdnes de renovatie, inclusief de voorbereiding voor zonnepanelen (loze groep / kabel naar zolder). Netwerk: Op diverse plekken zitten vaste internet punten (cat 6 kabels), o.a. aan beide zijden in de woonkamer en in de grote slaapkamer. *Erker: de erker aan de voorzijde verkeert in een matige staat en dient gerenoveerd te worden. Hiervoor is een offerte aanwezig. Meer informatie is verkrijgbaar via de makelaar. IVerwarming/warm water: via een Remeha HR cv-combiketel, eigendom. Mechanische ventilatie: aanwezig. Energielabel: C, geldig tot 18 september 2036. Bouwjaar: 1937. Grondoppervlak: 96 m². Fundering: de woning is gefundeerd op houten palen. Ten behoeve van de verkoop is een funderingsattest opgesteld met de volgende conclusie (samengevat): de combinatie van enkele factoren vormt aanleiding om het funderingsrisico als midden te classificeren. Tegelijkertijd wijst het totaalbeeld erop dat de woning momenteel stabiel is. Er zijn tijdens de QuickScan geen duidelijke aanwijzingen voor actuele of voortgaande funderingsproblematiek vastgesteld. Kadastrale gegevens: gemeente Dordrecht, sectie B, nummer 1175. Gezien het bouwjaar van de woning wordt er in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Oplevering: in overleg. Zin om te komen kijken? Leuk! Bel, mail of app ons, we plannen met plezier een bezichtiging in en beantwoorden we je vragen. Een tip van ons Vijfvinkel Trossèl Makelaars werkt in deze verkoop voor de verkoper. Denk er dus bij het kopen van een huis aan om je eigen makelaar mee te nemen, een NVM-aankoopmakelaar die jóuw belangen behartigt. Wel zo verstandig. Goed om te weten Bij het sluiten van de koopovereenkomst dient de koper een bankgarantie of waarborgsom van 10% van de koopsom te stellen. Over deze brochure We hebben alle informatie met zorg verzameld en gecontroleerd. Toch kan er weleens iets veranderen of een foutje insluipen, we blijven tenslotte mensen. Daarom kunnen er geen rechten worden ontleend aan de inhoud en is Vijfvinkel Trossèl Makelaars niet aansprakelijk voor eventuele onjuistheden of aanpassingen. Meten is weten – meestal dan De genoemde oppervlakten (m²) en inhouden (m³) zijn bepaald volgens de NVM-meetinstructie op basis van NEN2580:2007 NL. Deze richtlijn zorgt voor een uniforme manier van meten, bedoeld om een goed beeld te geven van de gebruiksoppervlakte. Toch kunnen er kleine verschillen ontstaan door interpretatie, afronding of praktische beperkingen bij het meten.