Hogerbeetsstraat 42334 AK LeidenRaadsherenbuurt

Karaktervolle jaren '20 woning met ongekende mogelijkheden Sommige woningen laten zich niet in één categorie plaatsen. Hogerbeetsstraat 4 in Leiden is daar een perfect voorbeeld van. Deze karakteristieke jaren '20 woning combineert authentieke charme met verrassend veel ruimte en een uitzonderlijk veelzijdige indeling. Met een woonoppervlakte van 203 m², drie slaapkamers, twee badkamers (met een kleine ingreep mogelijk 5, twee keukens, drie separate toiletten, een indrukwekkende garage en een zonnig dakterras van maar liefst 77 m² biedt deze woning mogelijkheden die je zelden tegenkomt. De woning is in 2000 in originele staat aangekocht en sindsdien met veel zorg en aandacht volledig gerenoveerd en gemoderniseerd. Zo zijn onder andere de riolering, water-, afvoer- en elektraleidingen vervangen, de meterkasten vernieuwd en uitgebreid, is de begane grond voorzien van een geïsoleerde betonvloer met vloerverwarming en zijn de daken, kozijnen, installaties en diverse technische voorzieningen vernieuwd. Hierdoor combineert de woning de karakteristieke uitstraling van een jaren '20 woning met het wooncomfort en de techniek van deze tijd. Of je nu droomt van een praktijk of kantoor aan huis, op zoek bent naar een levensloopbestendige woning, ruimte zoekt voor mantelzorg of een inwonend familielid, of wonen en werken wilt combineren; deze woning past zich moeiteloos aan jouw woonwensen aan. De woning is gelegen in een rustige en geliefde woonomgeving, op korte afstand van het bruisende centrum van Leiden. Winkels, supermarkten, scholen, sportvoorzieningen en horecagelegenheden bevinden zich allemaal binnen handbereik. Ook Leiden Centraal Station is binnen enkele minuten per fiets bereikbaar en dankzij de gunstige ligging ten opzichte van de A4 en A44 zijn steden als Den Haag, Amsterdam, Schiphol en Utrecht uitstekend bereikbaar. Nieuwsgierig geworden? Neem dan snel contact met ons op om een bezichtiging in te plannen. Begane grond Via de entree kom je in de ruime hal. Aan de linkerzijde bevindt zich de meterkast en aan de rechterzijde een praktische trapkast, momenteel ingericht als wijnopslag. Aan de linkerzijde van de hal ligt een royale slaapkamer met een eigen entree vanaf de buitenzijde. Hierdoor is deze ruimte uitermate geschikt voor gasten, een inwonend familielid of een au pair. De slaapkamer beschikt over een en-suite badkamer met een ligbad, inloopdouche en dubbele wastafel. Terug in de hal vind je aan de rechterzijde een praktische berging en de toegang tot de riante garage. Daarnaast bevindt zich een separaat toilet met fonteintje. Aan het einde van de hal bereik je een multifunctionele kamer met een sfeervolle haard en authentieke marmeren schouw. Dankzij de rustige ligging en praktische indeling is deze ruimte ideaal als thuiswerkplek, kantoor of praktijk aan huis, maar uiteraard ook uitstekend geschikt als extra woon-, hobby- of speelkamer. Vanuit deze ruimte loop je door naar de royale serre. Dankzij de grote lichtkoepel is dit een bijzonder lichte ruimte. Hier bevindt zich een complete keuken met diverse inbouwapparatuur, waaronder een koelkast, vriezer, vijfpits gaskookplaat met oven (ter overname), afzuigkap en vaatwasser. Hierdoor leent deze verdieping zich uitstekend voor uiteenlopende doeleinden, zoals een volledig gastenverblijf, mantelzorgwoning, praktijkruimte of zelfstandige woonruimte voor een inwonend familielid. Ook bevindt zich hier de cv-installatie voor de begane grond. Vanuit de serre is bovendien directe toegang tot de garage. De garage is zonder overdrijven indrukwekkend te noemen. Dankzij de royale afmetingen is er plaats voor vier tot zes auto's. De garage is bereikbaar via de openslaande garagedeuren aan de voorzijde én binnendoor vanuit zowel de hal als de serre. Oorspronkelijk deed deze ruimte dienst als werkplaats voor de Leidse stadsbussen, een bijzonder stukje geschiedenis dat nog altijd zichtbaar is. Door de royale afmetingen is de garage eenvoudig op te delen, waardoor naast parkeergelegenheid ook ruimte ontstaat voor bijvoorbeeld een tuin, werkplaats, hobbyruimte of extra opslag. Bovendien zijn aansluitingen voor water, gas en elektra aanwezig, wat de ruimte nog veelzijdiger maakt. Achter in de garage bevindt zich de trap naar het dakterras met daaronder een praktische bergkast. De complete begane grond onderscheidt zich door de uitzonderlijke flexibiliteit. De combinatie van een slaapkamer met en-suite badkamer, een multifunctionele kamer, tweede keuken, royale serre en indrukwekkende garage maakt deze verdieping geschikt voor uiteenlopende woon- en werkwensen. Daarnaast is de gehele begane grond voorzien van comfortabele vloerverwarming. Een bijzonder pluspunt is dat er een verleende sloopvergunning aanwezig is voor het verwijderen van de serre en het achterste gedeelte van de garage. Hierdoor kan met relatief beperkte aanpassingen een royale achtertuin worden gerealiseerd. Eerste verdieping Via de trap bereik je de eerste verdieping. Op de overloop bevindt zich een separaat toilet met watertafel voorzien van mengkraan. De royale woonkamer is bijzonder sfeervol en geniet dankzij de openslaande deuren aan zowel de voor- als achterzijde van een prachtige lichtinval. De convectorputten zorgen ervoor dat er geen radiatoren in het zicht zijn, waardoor de ruimte een strakke en ruimtelijke uitstraling behoudt. De fraaie haard met authentieke marmeren schouw vormt het warme middelpunt van de woonkamer. De haard is voorzien van een geïsoleerd dubbelwandig RVS-rookkanaal. Aan de voorzijde geven de openslaande deuren toegang tot het balkon over de volledige breedte van de woning. De halfopen keuken bevindt zich aan de achterzijde en is voorzien van een vijfpits gaskookplaat met oven van Bosch, een afzuigkap, vaatwasser, hoekcarrousel en volop kastruimte. De losse Smeg koel-/vriescombinatie is ter overname. Via de openslaande deuren bereik je zonder twijfel dé eyecatcher van deze woning: het royale dakterras van maar liefst 77 m². Dankzij de gunstige ligging op het zuidwesten geniet je hier vrijwel de hele dag van de zon. Het terras biedt alle ruimte voor meerdere zit- en eetgedeeltes en is voorzien van volwassen beplanting met een automatisch irrigatiesysteem dat eenvoudig via een computersysteem is aan te sturen. Tweede verdieping Aan de voorzijde bevindt zich een royale slaapkamer met een dakkapel, HR++ beglazing, airconditioning en een praktische inloopkast. Centraal op de verdieping ligt de complete badkamer. Deze is voorzien van een ligbad, douche en wastafel. Daarnaast bevindt zich een separaat toilet. Dankzij de lichtkoepel profiteert de badkamer van veel natuurlijke lichtinval. Op de overloop bevinden zich de wasruimte met aansluitingen voor de wasmachine en een separate technische ruimte met de opstelling van de Remeha cv-ketel. Ook hier zorgt een grote lichtkoepel voor een prettige hoeveelheid daglicht. Aan de achterzijde ligt de tweede ruime slaapkamer. Deze kamer beschikt eveneens over een dakkapel, HR++ beglazing en airconditioning en is naast slaapkamer ook uitstekend geschikt als werk-, hobby- of logeerkamer. Bijzonderheden • Energielabel C. • Zeer veelzijdige indeling, geschikt voor onder andere dubbele bewoning, mantelzorg, praktijk of kantoor aan huis. • Riolering, afvoerleidingen, waterleidingen en elektra grotendeels vernieuwd; oude gresbuizen, loden leidingen en oude elektraleidingen zijn verwijderd. • Gemoderniseerde meterkasten met moderne groepenindeling, overspanningsbeveiliging en slimme elektriciteitsmeter. • Aparte groep aanwezig voor de installatie van zonnepanelen. • Krachtstroomaansluiting aanwezig; laadpunt voor een elektrische auto is eenvoudig te realiseren. • Alle afvoerleidingen uitgevoerd in 50 mm; koperen waterleidingen grotendeels uitgevoerd in 22 mm voor optimale waterdruk, ook op de tweede verdieping. • Glas-in-loodramen op de begane grond volledig gerestaureerd. • Nieuwe geïsoleerde betonvloer op de begane grond met HR-isolatieschuim. • Begane grond voorzien van comfortabele vloerverwarming; aanvoerleidingen naar de garage zijn reeds voorbereid voor een eventuele toekomstige uitbreiding van het verwarmingssysteem. • Nieuwe cv-ketel (oktober 2024), geschikt voor koppeling aan een warmtepomp. De cv-ketel voor de vloerverwarming dateert uit 2005. • Airconditioning op de tweede verdieping (2 kamers) vernieuwd in oktober 2024. • Twee werkende open haarden (begane grond en eerste verdieping), beide voorzien van een authentieke marmeren schouw en een geïsoleerd dubbelwandig RVS-rookkanaal tot aan het dak. • Bitumen dakbedekking van het platte dak vernieuwd; zinkwerk aan de dakkapellen vernieuwd. • Eén schoorsteen boven het dak opnieuw gevoegd en afgewerkt ter voorkoming van vochtdoorslag. • Extra regenpijpen aangebracht aan de voor- en achterzijde voor een verbeterde afvoer bij hevige regenval. • Ramen en kozijnen deels vernieuwd (circa 2000 en 2022) en grotendeels voorzien van isolerende beglazing; de zolderramen aan de achterzijde zijn in oktober 2024 vernieuwd met HR++ glas. • Dak aan de binnenzijde geïsoleerd. • Pannendak vernieuwd; waar nodig is het dakbeschot vervangen en over het gehele dak is een ademende dakfolie aangebracht. • Computergestuurd irrigatiesysteem aanwezig op het dakterras voor de bewatering van de plantenbakken. • Vlonders op het dakterras deels vernieuwd in 2022. • Alle aanwezige parketvloeren zijn uitgevoerd in massief eiken, inclusief de onderlaag. • Buitenschilderwerk uitgevoerd in 2022.