Bloemenkampsweg 77434 RJ LetteleBuitengebied Lettele en Okkenbroek

Altijd al een oud karakteristiek achterhuis tot woning willen verbouwen tot uw unieke woon danwel woon-werk plek? Dan is deze onverbouwd achterhuis met wolfseinden en onderschoer, gelegen op korte fiets- en autoafstand van de dorpen Lettele, Okkenboek en Bathmen én de stad Deventer, wellicht iets voor U! De kavel met het onverbouwde casco met het adres Bloemenkampsweg 7 is ca. 1.088 m² groot en biedt de mogelijkheid om inpandig een eigen ontwerp van uw woning met een inhoud van maar liefst ca. 1.200 m³ te bouwen/verbouwen. Met daarnaast een zelf te realiseren bijgebouw van 100 m² (geschakeld met het bijgebouw van 100 m², behorende bij het voorhuis Bloemenkampsweg 5). Dit alles op een nieuw te realiseren woonerf met 4 woningen zijnde een nieuw te bouwen voorhuis (nr. 5), een tot woning te verbouwen achterhuis (nr. 7), een tot woning te verbouwen voormalige jongveestal (nr. 9) en de nieuwbouw van een schuurwoning (nr. 11). Allen voorzien van ruime kavels en een eigen zelf te realiseren bijgebouw. De ontsluiting geschiedt via een gezamenlijk mandelig erf van ca. 1.200 m², met ontsluiting naar de openbare weg Harmelinksdijk. Tot enige jaren geleden was deze locatie nog als melkveebedrijf actief met een woonhuis, achterhuis, bedrijfsgebouwen, voeropslag en verhardingen. De bedrijfsgebouwen zijn inmiddels gesloopt en verhardingen ten behoeve van de gras- en maïskuilen met een ondergrondse mestkelder zijn inmiddels verwijderd. In het kader van Rood voor Rood regeling (Kansen uit buiten) van de gemeente Deventer zijn ca. 1.406 m² landschap ontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt. In het karakteristieke achterhuis en jongveestal kan in elk een woning gerealiseerd worden waardoor deze panden bewaard blijven. Tevens zal de bestaande (bedrijfs)woning worden gesloopt en kan hiervoor een nieuw karakteristiek ogend voorhuis van ca. 750 m³ aan de noordzijde van het achterhuis gebouwd worden. Een ruim woonerf in een mooie omgeving met veel natuur waar elke woning zijn eigen privacy heeft met fraaie vergezichten over de landerijen Met veel bos nabij en – op geringe loopafstand – de bossen van de Oostermoat van stichting IJssellandschap om heerlijk te wandelen. En met het wonen op een woonerf met 4 panden, voel je je niet alleen en is er sociale ‘controle’ en Sallandse noaberschap zodat je bijvoorbeeld met een fijn gevoel op vakantie kunt gaan. ACHTERHUIS Het bestaande achterhuis is gebouwd in 1810 en is in de tijd deels verbouwd ten behoeve van de huisvesting van melkkoeien en later jongvee ‘op de deel’. Tot enige jaren terug werden er nog kalveren in groepshokken op stro gehuisvest. De rest van het achterhuis was in gebruik als berging en omkleedruimte en inpandig was een deel bij het woonhuis aangetrokken/in gebruik (bijkeuken, kantoor, berging). Het achterhuis heeft buitenwerks de afmetingen van ca. 13,28 x 18,16 m (bron: milieutekening 2016) alzo een bruto oppervlakte van ca 241,1 m². En volgens het meetrapport, opgemaakt door Zibber in 2025, is dit een netto oppervlakte van 224 m² zijnde deels woonoppervlakte en deels overig inpandige ruimte. De inhoud is ca. 1.200 m³ groot en biedt vele mogelijkheden om dit intern tot een royale woonboerderij te verbouwen met de authentieke houten gebinten in het zicht. Het achterhuis is opgetrokken uit steensmuren, houten gebinten en en de onbeschoten sporen kap is gedekt met riet (deel 1985, deel 2017). De deel is voorzien van een betonvloer en een zolder met houten slieten waar het hooi en stro opgeslagen werd. Om een indruk te krijgen hoe men het achterhuis zou kunnen indelen en verbouwen, is een plattegrond tekening met daarnaast enkele artist impressions van het pand en de verschillende ruimtes gemaakt. Het achterhuis met een inhoud van ca. 1.200 m³ heeft alsdan een berekende woonoppervlakte van maar liefst 335 m² (!), verdeeld over de begane grond ad ca. 205 m² en 1e verdieping ad ca. 130 m². De indeling van dit ontwerp van het achterhuis is als volgt: Begane grond: ruime hal met trapopgang, toilet, grote woonkamer met woonkeuken (totaal ca. 109 m²) met tuindeuren naar terras aan oostzijde, kantoor, hal naar slaapkamer met inloopkast, separate badkamer en bijkeuken. 1e verdieping: overloop met vide, berging, 4 slaapkamers waarvan 1 met inloopkast, centraal een badkamer, separaat toilet en kast. De indeling en verbouwing van het achterhuis mag en dient u als koper zelf te regelen ten aanzien van de vergunningen, ontwerp, aannemer etc. U koopt immers een achterhuis waar u binnen de contouren van de steensmuren en de rieten kap uw droomwoning kunt invullen. Het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van het omgevingsplan, schrijft voor dat de bestaande buitenmuren en hoofdvorm behouden dienen te blijven, met de rietenkap met wolfseinden. De oorspronkelijke schoorsteen dient teruggeplaatst te worden waarbij de inham (‘onderschoer’) met traditionele deuren in stand moet worden gehouden. De deuren mogen eventueel vervangen worden door glas in verband met de gewenste lichtinval in de woning. De detaillering dient sober te zijn, zonder op- of aanbouwen. De materiaalkeuze en kleurgebruik van de gevels is voor het metselwerk (bestaand) rood/rood-bruin met gestucte plint, het dak gedekt met riet en de kozijnen uitgevoerd in hout met traditionele kleurstelling. Dit alles met behoud van de karakteristieke waarden. Naast het achterhuis mag/dient u een bijgebouw van 100 m² te realiseren op uw erf van ca. 1.088 m², welke als geschakeld gebouw met het bijgebouw van eveneens 100 m² - behorende bij de kavel van het nieuw te bouwen voorhuis Bloemenkampsweg 5 – als zijnde één schuur. De artist impressions geven een indruk van dit bijgebouw met plaats voor uw auto, werkplaats, tuingereedschap en fietsen. Het is aan u als koper om uw eigen ideeën met een architect samen te brengen tot uw unieke woning in een groot achterhuis op een royale kavel op een fraai woonerf. ? WAT KRIJGT U GELEVERD? • Kavel grond van ca. 1.088 m² met het bestaande achterhuis, waarbij de kavel door het Kadaster wordt ingemeten (kosten inmeten voor verkoper); • Kavel mandelig perceel grond van ca. 1.200 m² als gezamenlijk erf (4 eigenaren) voor ontsluiting naar de openbare weg Harmelinksdijk (Kadaster inmeting, kosten voor verkoper); • Kavel heeft de bestemming Wonen - onherroepelijk vergund d.d. 19 november 2024 - waarbij het achterhuis tot woonhuis mag worden verbouwd en een bijgebouw van 100 m² gebouwd mag worden; • Koper dient zelf de omgevingsvergunning Bouw voor realisatie van een woning in het bestaande achterhuis aan te vragen en de verbouw uit te (laten) voeren. Verkoper verkoopt en draagt over het bestaande achterhuis als casco gebouw; • Het bouwrijp maken van de bouwput voor en de bouw van het bijgebouw dient koper zelf te verzorgen inclusief de benodigde vergunningen, de eventuele benodigde sonderingsonderzoeken en bodemverbeteringen; • De aanleg van eventuele hagen, heggen, (fruit)bomen en ontsluitingsweg op het verkochte en elders op het woonerf, zal door verkoper worden aangelegd volgens het beplantingsplan behorende bij het bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Bloemenkampsweg 5 Lettele. Het onderhoud nadien is voor koper; • Nutsvoorzieningen (water, elektra) en riolering van de hoofdleidingen wordt door en voor rekening van verkoper aangevraagd en door een aannemer aangelegd/verzwaard. De kosten en aanleg voor aansluiting van de nutsvoorzieningen vanaf de hoofdleiding tot aan de meterkast respectievelijk buitengevel (riolering) zijn voor koper. Deel van de nutsvoorzieningen is thans reeds in het pand/achterhuis aanwezig maar zal verlegd moeten worden in verband met de nieuwe locatie van de meterkast in het pand (westgevel); • De kosten en het regelen van glasvezel voor het woonhuis komen voor rekening van koper. Dit kan pas aangevraagd worden na toekenning huisnummer 7 (na verlening bouwvergunning); • Planning aanleggen/verleggen van hoofdleidingen nutsvoorzieningen is thans ingepland door de aannemer: start week 26-2026 en oplevering week 43-2026 (midden oktober 2026); • Levering van het achterhuis is op korte termijn mogelijk; • Project notaris is Tap & van Hoff notarissen te Lochem (dit i.v.m. opmaak akte mandelig perceel). OMGEVING Het achterhuis als toekomstige woonboerderij is gunstig gelegen nabij de dorpen Lettele en Bathmen, beide met diverse voorzieningen die het dagelijks leven comfortabel maken. In Lettele vindt u onder andere een basisschool, een dorpswinkel, enkele gezellige eetgelegenheden en sportvoorzieningen zoals voetbalvelden, sporthal en een zwembad. Bathmen biedt een breder scala aan voorzieningen. In het dorp bevindt zich een divers aanbod aan winkels, waaronder een supermarkt, een bakkerij, slagerij en diverse speciaalzaken die voorzien in de dagelijkse behoeften. Voor de sportliefhebbers zijn er diverse faciliteiten zoals een modern sportcomplex met sporthal en voetbalvelden, overdekte hal met padelbanen, een tennisvereniging en een zwembad zowel in Bathmen als in Lettele. Ook op het gebied van onderwijs en gezondheidszorg is Bathmen goed uitgerust. Het dorp heeft een 3 basisscholen en er is medisch centrum met meerdere huisartsenpraktijken en een apotheek. Daarnaast is er een rijk verenigingsleven met talloze clubs en activiteiten voor jong en oud. De boerderij ligt op enkele kilometers van de N344 (Holten-Deventer), wat zorgt voor een uitstekende bereikbaarheid. Bovendien bevindt de historische stad Deventer zich op korte afstand, waar u kunt genieten van een uitgebreid aanbod aan winkels, restaurants, culturele activiteiten, scholen (Voortgezet en HBO) en andere stedelijke voorzieningen. De ligging combineert het landelijke leven met het gemak van nabijgelegen dorpen en de stad. OVERIGE INFORMATIE De bestemming is gewijzigd van Agrarisch naar Wonen-Buitengebied, met dubbel bestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ en ‘Overige – Bouwregel 45’. Met de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’ en bouwaanduiding ‘aaneengebouwd’. Daarnaast is er opgenomen dat er maximaal 2 wooneenheden in het aaneengebouwde voor- en achterhuis nr 5 en nr 7 gerealiseerd mogen worden. Met een maximale goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 9,5 m. De goot en nokhoogte van het gezamenlijke bijgebouw van 200 m² (ieders 100 m²) zijn respectievelijk maximaal 3 en 6 m. Het plan “TAM-omgevingsplan Bloemenkampsweg 5 Lettele” is op 19 november 2024 onherroepelijk vergund. De bestemmingsplankaarten zijn in de bijlagen van deze verkoopbrochure opgenomen. De bestemmingplanregels zijn in een aparte bijlage brochure opgenomen. Bij kavel Bloemenkampsweg 7 - groot ca. 1.088 m² - behoort tevens een 1/4 aandeel in een mandelig erf met toegangsweg vanaf de Harmelinksdijk, verhardingen inclusief de verhardingen op het middenterrein ten zuiden van het achterhuis. Dit mandelig perceel is totaal groot ca. 1.200 m² en gezamenlijk eigendom van 4 aanliggende percelen welke ook gezamenlijk het onderhoud hebben. De aanleg zal in 2026-2027 door verkoper geschieden - een en ander in afstemming met toekomstige eigenaren - waarbij verkoper de schuurwoning aan de Bloemenkampsweg 11 gaat realiseren/bewonen en hun zoon de woning in de voormalige jongveestal aan de Bloemenkampsweg 9 De kavels moeten nog ingemeten worden door het kadaster. De kadastrale maten zijn voorlopige oppervlaktes met voorlopige grenzen. De kavels zijn al in het veld uitgezet. Kavel Bloemenkampsweg 7 heeft een berekende oppervlakte van 1.088,47 m². De werkelijke oppervlakte kan afwijken van de in deze aanbieding vermelde grootte. Hierover vindt geen boven of ondermaat verrekening plaats. In de koopakte zullen een aantal artikelen en clausules worden opgenomen om een en ander te duiden, de rechten en plichten van zaken goed vast te leggen voor partijen. Dit betreft o.a de volgende clausules en zakelijk rechten: - Ouderdomsclausule; - As is, where is clausule; - Aanwezigheid van houtvernietigende organismen; - Vestigen van een zakelijk recht ten behoeve van nutsbedrijven in verband met aanwezigheid van ondergrondse leidingen; - Vestigen van een erfdienstbaarheid van weg, om te komen en te gaan van de kavel over het mandelig perceel (middenterrein en toegangsweg) naar de openbare weg (Harmelinksdijk); - Vestiging van een erfdienstbaarheid van inbalking, aanwezigheid van leidingen. BIJZONDERHEDEN Voor dit achterhuis is in de huidige staat geen energielabel nodig omdat het thans geen woonhuis is. Ten behoeve van het bestaande woonhuis nr 5 – thans bewoond door verkoper – is een gasaansluiting voor de CV ketel en het gasfornuis aanwezig. De gasmeter en aansluiting bevindt zich in het noordelijk deel van het achterhuis. Zolang verkoper nog woont in de bestaande woning, in afwachting van de oplevering van de nieuw te bouwen schuurwoning aan de Bloemenkampsweg 11(medio april 2026), dient deze aansluiting gehandhaafd te blijven. Dat geldt tevens voor de wateraansluiting en meter die ook in het noordelijk deel van het achterhuis aanwezig zijn. De elektra voor het achterhuis is afkomstig van de meterkast in het woonhuis nr. 5. Partijen zullen te zijner tijd afstemming hebben over het de oplevering en mogelijke verwijdering/wijziging van de aansluitingen van gas, elektra en water. Op het huidige nog niet gesplitste kadastrale perceel gemeente Diepenveen sectie K nummer 1086 is op een deel een Zakelijk recht gevestigd als bedoeld in artikel 5, lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Enexis Netbeheer BV te ’s Hertogenbosch, En tevens is er een opstalrecht Nutsvoorzieningen gevestigd op een deel van het perceel ten behoeve van de gemeente Deventer ivm riolering en een pompput. Tevens is in het kadaster zichtbaar dat een op een deel een Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht is gevestigd ten behoeve van GASUNIE TRANSPORT SERVICES BV te Groningen. Echter deze transportleidingen liggen op meer dan 130 m ten oosten van het achterhuis, in een naast gelegen perceel landbouwgrond. Helaas kan een doorhaling van dit zakelijk recht ten dienste van de te verkopen kavel niet ‘eenvoudig’ door het kadaster worden geregeld. En blijft dit helaas zichtbaar bij de kadastrale inzage. Voor deze transactie is de heffing van 10,4% overdrachtsbelasting van toepassing. Het tarief van 2% is NIET van toepassing daar het onroerend goed geen woning is dat door een natuurlijk persoon wordt verkregen. Het achterhuis heeft niet de eigenschappen van een woning. Ten aanzien van de getoonde plattegrond tekeningen en artist impressions kunnen geen rechten ontleend worden. De koper/initiatiefnemer dient zelf de benodigde vergunningen aan te vragen en kunnen verkoper hiervoor niet aansprakelijk stellen. NB Omdat er nog geen huisnummer is toegekend (kan na aanvraag bouwvergunning), is het pand van bouwjaar 1810 als woonhuis 'ongenummerd' met nieuwbouw (lees: verbouw) in 2026 aangemeld.