Hooft Graaflandstraat 233525 VM UtrechtOud Hoograven-Zuid

Een jaren ’30-woning met karakter én verrassend veel licht en leefruimte. Ochtendzon aan de voorzijde, avondzon in de achtertuin. Kom binnen door de karakteristieke ronde voordeur en ontdek hoe originele details en een stijlvolle inrichting mooi samenkomen: klassieke paneeldeuren met gekleurd glas-in-lood, een erker, natuurlijke kleuren en een open haard met een natuurstenen schouw in taupe. Wordt dit jouw nieuwe huis? Binnen valt direct op hoeveel aandacht er is besteed aan kleur, materiaal en verhoudingen. De lichte woonkamer loopt door naar de eetkamer, waar openslaande deuren zorgen voor een directe verbinding met de tuin. Op de begane grond ligt een geïsoleerde betonnen vloer met vloerverwarming, met uitzondering van de keuken. Boven bevinden zich meerdere slaapkamers, een complete badkamer, een balkon en een verrassend royale zolderverdieping met dakkapel. Ook op het gebied van comfort en verduurzaming is al het nodige gedaan. Het dak is volledig geïsoleerd en in 2017 voorzien van een dakopbouw en dakkapel. In 2021 zijn acht zonnepanelen geplaatst. De woning is overal voorzien van dubbel glas, met triple glas in de erker en HR++-glas op zolder. Ook met het oog op de toekomst is de woning goed voorbereid: de verwarming werkt al op lage temperatuur, wat gunstig is voor een eventuele overstap naar een warmtepomp. De woning ligt in Oud-Hoograven, een geliefd deel van Utrecht met veel jaren ’30-bebouwing en volop groen in de directe omgeving. Voor de dagelijkse boodschappen liggen Winkelcentrum Hart van Hoograven en het Smaragdplein dichtbij. Ook scholen en buitenschoolse opvang zijn in de wijk goed vertegenwoordigd, waaronder De Hoge Raven en BSO Schateiland. Wie graag sport, kan onder meer terecht bij voetbalvereniging DVSU en Tennisvereniging At Risk in Lunetten. Beide zijn eenvoudig per fiets bereikbaar. Ook het Merwedekanaal ligt om de hoek en leent zich uitstekend voor een wandeling, een rondje hardlopen of gewoon even naar buiten. Richting de stad kom je al snel bij Rotsoord, waar oude industriële gebouwen, horeca en de ligging aan het water voor een eigen sfeer zorgen. Bar & Bistro Op Zuid is een geliefde plek voor een borrel of spontaan etentje en ligt op loopafstand. In circa tien minuten fiets je naar het Ledig Erf en de Louis Hartlooper Bioscoop. Ook met het openbaar vervoer zit je hier uitstekend. Station Vaartsche Rijn ligt op ongeveer vijf minuten fietsen en is ideaal voor verbindingen richting onder meer Culemborg en Den Bosch. Utrecht Centraal bereik je in circa dertien minuten per fiets. Vanaf daar reis je eenvoudig verder richting Amsterdam, Den Haag, Schiphol en de rest van Nederland. Met de auto zijn de A12, A27 en A2 goed bereikbaar. Indeling: Begane grond: Via de eigen voortuin bereik je de karakteristieke entree. Nog voordat je binnenstapt, laten het ronde raam in de voordeur en het gekleurde glas-in-lood boven de deur duidelijk zien uit welke periode het huis stamt. In de hal bevinden zich de trapopgang, een praktische kast en het separate toilet met fonteintje en vloertegels in terrazzo dessin. Vanuit de hal stap je de woonkamer binnen. Aan de voorzijde vormt de erker een mooie plek om naar buiten te kijken en zorgt de brede raampartij voor veel daglicht. De lichte vloer, rustige kleuren en lambrisering vormen een sfeervolle basis, terwijl de open haard met natuurstenen schouw in taupe extra warmte aan het geheel geeft. De erker is voorzien van triple glas. Op de begane grond ligt, met uitzondering van de keuken, een geïsoleerde betonnen vloer met vloerverwarming. Dat zorgt niet alleen voor extra comfort, maar geeft de leefruimte ook een rustige en verzorgde uitstraling. Verder naar achteren gaat het zitgedeelte vanzelf over in de eetkamer. Hier is plaats voor een grote tafel en vormt het groen van de achtertuin het decor. De openslaande deuren versterken de verbinding tussen binnen en buiten. Op zonnige dagen zet je ze open en wordt de tuin echt een verlengstuk van de woonruimte. Naast de eetkamer ligt de keuken. Deze is praktisch ingericht met witte kastfronten, een donker granieten werkblad, veel kastruimte en diverse apparatuur. De vloertegels in karakteristiek terrazzo dessin passen mooi bij de sfeer van het huis. Vanuit de keuken is de tuin eveneens rechtstreeks bereikbaar. De achtertuin is beschut, groen en gunstig gelegen ten opzichte van de zon. In de zomer heb je hier tot circa 19.00 uur zon. De hoge beplanting rondom zorgt voor privacy en er is genoeg plaats voor zowel een eettafel als een aparte zithoek. Achter in de tuin staat een charmant houten tuinhuis met pannendak, ideaal voor fietsen en andere spullen. Via de achterzijde is er bovendien een achterom. Eerste verdieping: Op de eerste verdieping geeft de overloop toegang tot drie kamers en de badkamer. Ook hier keren de klassieke paneeldeuren en het gekleurde glas-in-lood terug, waardoor de sfeer van beneden mooi wordt voortgezet. Aan de achterzijde ligt de grootste slaapkamer van deze verdieping. Er is voldoende plaats voor een tweepersoonsbed en kastruimte. Via de openslaande deuren stap je zo het balkon op. De vloer van het balkon is in 2024 opnieuw gecoat. Aan de voorzijde bevindt zich een tweede volwaardige slaapkamer met een brede raampartij en uitzicht op het groen in de straat. De derde kamer is compacter en wordt momenteel gebruikt als werkplek. Daarmee is er direct een rustige thuiswerkruimte, maar deze kamer kan natuurlijk ook uitstekend dienstdoen als kinder-, logeer- of hobbykamer. De badkamer is compleet uitgevoerd met een ligbad, afzonderlijke douche, toilet, twee wastafels en een handdoekradiator. Een raam zorgt voor daglicht en natuurlijke ventilatie. Tweede verdieping: De verrassing van het huis vind je boven. Via de vaste trap kom je op de tweede verdieping, waar de dakopbouw en grote dakkapel uit 2017 een bijzonder lichte en goed bruikbare verdieping hebben gecreëerd. Het dak is volledig geïsoleerd en de ramen zijn voorzien van HR++-glas. Over vrijwel de volledige breedte zorgen de ramen voor uitzicht over de daken en het groen daarachter. De ruimte wordt momenteel gecombineerd gebruikt als slaapkamer en werkplek. Aan de ene zijde staat het bed, aan de andere kant is een royaal bureau opgesteld. Toch blijft er genoeg bewegingsruimte over. De lange maatwerkkast achter schuifdeuren en de bergruimte achter de knieschotten bieden volop plek voor spullen. Ook praktisch is deze verdieping goed ingericht. Hier bevinden zich de aansluitingen voor de wasmachine en droger en er is een wastafel aanwezig. De zolder leent zich uitstekend als royale ouderslaapkamer, werkstudio, atelier, tienerverdieping of combinatie daarvan. Zeker voor iemand die regelmatig vanuit huis werkt, is het prettig dat wonen en werken hier eenvoudig van elkaar kunnen worden gescheiden. Hooft Graaflandstraat 23 heeft precies die elementen die zo kenmerkend zijn voor een jaren ’30-woning: een erker, glas-in-lood, paneeldeuren en mooie verhoudingen. Tegelijkertijd is het huis door de jaren heen aangepast aan het wooncomfort van nu. De woonkamer en eetkamer staan mooi met elkaar in verbinding, vanuit de achterzijde loop je zo de tuin in en boven zijn er meer mogelijkheden dan je vanaf de straat misschien verwacht. Tel daar de vloerverwarming op de begane grond, acht zonnepanelen, het geïsoleerde dak, de beschutte tuin, het balkon, het tuinhuis en de royale tweede verdieping met dakkapel bij op en je krijgt een huis waar je niet alleen direct prettig kunt wonen, maar waar ook ruimte is om mee te groeien. Rustig wonen, met groen, winkels, scholen, sportvoorzieningen, horeca en de Utrechtse binnenstad allemaal dichtbij. Bijzonderheden: • Karaktervolle jaren ’30-woning met erker, klassieke paneeldeuren en gekleurd glas-in-lood; • Doorlopende woon- en eetkamer met open haard, natuurstenen schouw en openslaande deuren naar de achtertuin; • Geïsoleerde betonnen begane grondvloer met vloerverwarming, met uitzondering van de keuken; • Keuken met granieten werkblad en karakteristieke vloertegels in terrazzo dessin; • Drie kamers op de eerste verdieping, waaronder een slaapkamer met balkon; • Balkonvloer in 2024 opnieuw gecoat; • Energielabel C, geldig tot 9 oktober 2026; • Volledig geïsoleerd dak met dakopbouw en grote dakkapel uit 2017; • Acht zonnepanelen, geplaatst in 2021; • Overal dubbel glas, met triple glas in de erker en HR++-glas op zolder; • Royale tweede verdieping met bergruimte achter de knieschotten en aansluitingen voor wasmachine en droger; • Beschutte achtertuin met veel groen, achterom en vrijstaand houten tuinhuis; • Zowel de voor- als achtertuin behoren tot het eigendom; de voortuin is eigen grond en betreft dus geen gemeentegrond die ‘om niet’ in gebruik is; • Verkoper behoudt zich te allen tijde nadrukkelijk het recht van gunning voor; • Funderingsklasse: niet verhoogd (A, B, C); • De koopovereenkomst wordt gesloten op basis van een NVM-koopovereenkomst, waarin extra clausules kunnen worden opgenomen indien van toepassing, waaronder een ouderdomsclausule, financieringsvoorbehoud en bepalingen omtrent notariskosten. De tekst van de NVM-koopovereenkomst en eventuele aanvullende clausules is op verzoek beschikbaar; • Voor meer informatie over parkeerbeleid en vergunningen in deze omgeving verwijzen wij naar de gemeente Utrecht; • Alle moeite is genomen om de informatie in de aanmelding zo accuraat en actueel mogelijk weer te geven. Fouten zijn echter nooit volledig uit te sluiten. Vertrouw daarom niet uitsluitend op deze informatie, maar controleer bij aankoop de zaken die van invloed kunnen zijn op jouw beslissing; • Indien je de woning niet zelf gaat bewonen, verwijzen wij je naar de regeling van de gemeente Utrecht; • Oplevering in overleg. Interesse in deze woning? Neem je eigen NVM-aankoopmakelaar mee.