vraag & antwoord

Overwaarde gebruiken voor je volgende koopwoning?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Een fijn startkapitaal voor je nieuwe huis

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Grote kans dat je overwaarde hebt als je je huis verkoopt. Hoewel je niet verplicht bent om je overwaarde te investeren in een nieuwe woning is, heeft het veel voordelen om dat wél te doen. Gebruik het bedrag bijvoorbeeld om je hypotheekschuld te verlagen of om een verbouwing mee te bekostigen.

Je hebt overwaarde als de verkoopopbrengst van je huis groter is dan de hypotheek die erop rust. De overwaarde is het bedrag dat overblijft nadat je je hypotheek hebt afgelost en de verkoopkosten hebt betaald. Daarmee heb je extra kapitaal beschikbaar voor je volgende koopwoning. Investeer je het geld in een nieuw huis, dan behoud je bovendien je recht op hypotheekrenteaftrek.

Hoe kan ik mijn overwaarde benutten?

Je kunt de overwaarde op verschillende manieren investeren in je nieuwe woning. Gebruik het geld bijvoorbeeld:

  • om je hypotheekschuld te verlagen.
  • om een verbouwing te bekostigen.
  • om de aankoopkosten van je nieuwe woning te betalen, zoals de overdrachtsbeslasting of notariskosten.
Wist je dat kopers van een volgende koopwoning een ruimere keuze hebben in hypotheekvormen?

Hypotheekrente blijft aftrekbaar

Heb je overwaarde na de verkoop van je huis? Dan geldt de bijleenregeling. Die houdt in dat als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, je de overwaarde moet gebruiken bij de financiering van deze woning. Doe je dat niet, dan mag je over een deel van die hypotheekschuld geen hypotheekrente meer aftrekken. Je mag namelijk alleen hypotheekrente aftrekken over het aankoopbedrag van je woning (inclusief bijkomende kosten) min de eigenwoningreserve (overwaarde). De Belastingdienst noemt dit de maximale eigenwoningschuld.

Voorbeeld

Het aankoopbedrag van je nieuwe woning, inclusief de aankoopkosten, is € 350.000. Na de verkoop van je vorige woning heb je een overwaarde van € 100.000. Je eigenwoningschuld wordt dan € 350.000 - € 100.000 = € 250.000. Dit is het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken.

Met de bijleenregeling moedigt de Belastingdienst je aan om met je overwaarde je hypotheekschuld te verlagen

Via de bijleenregeling moedigt de Belastingdienst je aan om je hypotheekschuld te verlagen met je overwaarde. Investeer je de volledige overwaarde in je nieuwe huis, dan wordt je hypotheekschuld in het voorbeeld hierboven hetzelfde als je eigenwoningschuld, namelijk € 250.000. Zou je alleen € 50.000 gebruiken voor je huis en de rest voor iets anders, dan wordt je hypotheekschuld € 300.000 (€ 350.000 - € 50.000). Je mag echter alleen hypotheekrente aftrekken over je eigenwoningschuld van € 250.000.

Houd rekening met overwaarde van partner

Stel: jij en je partner hebben ieder een eigen koopwoning verkocht en nu gaan jullie samen een nieuw huis kopen. In dat geval moet je als fiscale partners rekening houden met elkaars overwaarde. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat jullie geen volledig recht hebben op hypotheekrenteaftrek, omdat een van beiden in de afgelopen drie jaren een huis met overwaarde heeft verkocht.

Voorbeeld

Achmed en Susan wonen sinds kort samen in een huurhuis. Vorig jaar heeft Susan samen met haar ex-partner een huis verkocht met een overwaarde van € 100.000. Susan had recht op de helft, dus € 50.000. Achmed en Susan overwegen nu samen een huis te kopen. Als ze dat doen binnen drie jaar nadat Susan de vorige woning heeft verkocht, verwacht de Belastingdienst dat ze de € 50.000 aan overwaarde weer gebruiken voor de volgende koopwoning.

Al een nieuwe woning gekocht?

Je krijgt de overwaarde pas uitgekeerd nadat je huis aan de kopers is overgedragen bij de notaris. Maar misschien heb je al een nieuw huis gekocht en wil je de overwaarde gebruiken voor de financiering? Dan kun je daar eigenlijk niet op wachten. Een oplossing hiervoor is een overbruggingshypotheek. Daarmee kun je de overwaarde al gebruiken voor de nieuwe woning.

Op zoek naar een ander koophuis? Let niet alleen op wat je maximaal kunt lenen, maar ook op de hoogte van je andere woonlasten.

Bereken snel en eenvoudig wat je maandlasten worden
Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Over de overwaarde die je ontvangt na verkoop van je huis houdt de Belastingdiest geen heffing in. Het bedrag telt wel mee als vermogen. Bij een vermogen boven € 30.846 betaal je jaarlijks belasting over je geld.

De overwaarde is vrij besteedbaar, behalve als je binnen drie jaar weer een huis koopt. In dat geval moet je de overwaarde gebruiken voor je nieuwe koopwoning. Doe je dat niet? Dan kun je de hypotheekrente maar deels aftrekken van de belasting.

Ja, overwaarde mag je reserveren voor later. Als je de overwaarde niet gebruikt voor een volgende koopwoning kan dat gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente. Dat geldt alleen als je een huis koopt binnen drie jaar nadat je de overwaarde hebt ontvangen.

Je hebt het goed voor elkaar als je met de overwaarde een nieuw huis kunt kopen. Dat betekent namelijk dat je geen hypotheek nodig hebt voor de aankoop. Het geld dat je hebt geïnvesteerd, is dus meteen alweer overwaarde, maar dan op je nieuwe woning. In dat geval ziet de Belastingdienst de overwaarde niet als vermogen. Heb je zelfs nog overwaarde over? Die is dan vrij te besteden, maar telt wel mee als vermogen.

Meer vragen