vraag & antwoord

Bieden op een huis, hoe ga je te werk?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Alles wat je moet weten over een bod doen op een huis

Je hebt het huis bezichtigd, je ziet jezelf er al wonen en de buurt voelt goed. Tijd om een bod te doen. Maar hoe bepaal je het openingsbod, hoe breng je dit het best uit en wat kun je daarna verwachten?

Om het openingsbod te bepalen, stel je eerst de onderhandelingsruimte, jouw ideale prijs én jouw maximale prijs vast. Zo breng je op een doordachte manier je bod uit en kom je uiteindelijk op jouw ideale prijs uit. Maar wist je ook dat er verschillende manieren zijn waarop je kunt bieden?

In deze video vertellen we alles wat je hierover moet weten.

Onderhandelingsruimte tijdens het uitbrengen van een bod

Je hebt wellicht al gemerkt dat er in de huidige woningmarkt snel geschakeld wordt, waardoor er soms helemaal geen sprake is van een uitgebreid biedingsproces, of onderhandelingsruimte. De woningen gaan soms ver boven de vraagprijs aan je neus voorbij. Misschien frustreert het je wel dat je (weer) een huis misloopt. Maar laat je hier niet door beïnvloeden en zet ook zeker geen stappen waar je je niet comfortabel bij voelt of die gewoonweg niet verstandig zijn.

De onderhandelingsruimte is van verschillende factoren afhankelijk en zorgt ervoor dat je het openingsbod kunt bepalen. Je hebt doorgaans meer onderhandelingsruimte wanneer de woning al lange tijd te koop staat. In dit geval kun je starten met een lager openingsbod. De onderhandelingsruimte is waarschijnlijk kleiner wanneer de woning net op de markt is gekomen en er veel vraag naar is. Je openingsbod zal dan ook dichter op de vraagprijs liggen. Ben je ervan overtuigd dat dit echt hét huis voor jou is, dan ben je wellicht ook bereid om je openingsbod wat hoger in te zetten om meer kans te maken.

Zoals je begrijpt is er geen vaste regel om een openingsbod te berekenen. Een aankoopmakelaar kan je adviseren en het bieden zelfs van je overnemen.

funda functionaliteit  Je droomhuis gezien en klaar om te bieden?
Zoek een aankoopmakelaar die je verder helpt

De maximale prijs

Naast het bepalen van de onderhandelingsruimte wil je voor jezelf ook bepalen wat het maximale bod gaat zijn. Je hebt een maximum wat je kunt financieren, maar wat is los daarvan het huis voor jóú waard? Ook hier geldt dat er geen rekensom op losgelaten kan worden. Jouw maximale prijs kan zowel onder als boven de vraagprijs liggen. In sommige gebieden van Nederland wordt er geregeld boven de vraagprijs verkocht. Houd er rekening mee dat je niet meer kunt financieren dan 100% van de woningwaarde. Koop je een huis boven de vraagprijs en blijkt uit de taxatiewaarde dat het huis minder waard is, dan heb je eigen geld nodig om het huis alsnog te kunnen kopen.

De ideale prijs

Natuurlijk hoop je dat het openingsbod direct geaccepteerd wordt. Maar de kans is veel groter dat er een tegenvoorstel komt. Bepaal daarom van tevoren wat je ideale prijs (liggend tussen het openingsbod en jouw maximale prijs) is voor het huis. In de onderhandeling geeft dit houvast waardoor je heel gericht naar je ideale prijs toe kunt werken zonder ‘zomaar’ een nieuw bod uit te brengen.

Ik zie een woning op funda die ‘onder bod’ is, kan ik nog reageren?

Het is verstandig om toch de makelaar even te bellen. Wellicht hebben ze net die dag te horen gekregen dat de onderhandelingen zijn afgebroken en kun je gelijk een afspraak inplannen. Het kan ook zijn dat de makelaar je gegevens noteert. Indien de partijen er niet uitkomen, dan zal de makelaar alle geïnteresseerden bellen om alsnog de woning te komen bekijken.

Hoe staat het met je hypotheek?

Voordat je gaat bieden, is het verstandig om meer inzicht te krijgen in je financiële situatie. Je hebt de keus om direct bij een bank informatie in te winnen. Hier komt een gebonden advies uit aangezien het advies betrekking heeft op die ene hypotheekverstrekker. Je kunt ook naar een financieel tussenpersoon gaan, waar een ongebonden advies uit zal komen. Zij werken voor verschillende hypotheekverstrekkers en kunnen daardoor kijken welke partij het best aansluit op jouw situatie. Naar aanleiding van dit gesprek weet je wat er financieel mogelijk is en kun je goed voorbereid de onderhandelingen in.

Het bod uitbrengen

Je weet wat je openingsbod gaat zijn? Tijd om de makelaar in te lichten. Het bod uitbrengen kan telefonisch, maar het is verstandig om het ook per e-mail te bevestigen. Zo heb je zwart op wit wat je hebt uitgebracht en onder welke voorwaarden. Schrijf een positief bericht waarbij je duidelijk maakt waarom je dit bod doet. Wanneer je een goede onderbouwing kunt geven, heb je meer kans dat de makelaar en verkoper het bod begrijpen en je als een serieuze kandidaat zien.

tip  Gebruik onderstaande voorbeeld e-mail voor het doen van een bod

Onderwerp e-mail: bod op adres betreffende woning

Geachte naam makelaar,

Op datum hebben we de woning bekeken aan de adres betreffende woning. Naar aanleiding van de bezichtiging willen we graag het volgende bod uitbrengen:

bod (zegge: schrijf hier het bod in letters uit, bijvoorbeeld: honderdvijftigduizend euro).

De hoogte van het bod heeft met onderstaande redenen te maken:

Bijvoorbeeld: de cv-ketel is aan vervanging toe

Bijvoorbeeld: de lekkage op zolder dient verholpen te worden

Het bod brengen we uit onder de volgende ontbindende voorwaarden:

Onder voorbehoud van financiering (met NHG), waarvoor we (overleg het aantal weken met je hypotheekadviseur) weken de tijd krijgen na ontvangst van de volledig getekende koopakte

Onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring, waarbij uit het rapport niet meer dan € bedrag aan noodzakelijke kosten voortkomen

Daarbij hebben we de volgende aanvullingen:

Transportdatum: datum

Notaris: ‘volgt’ of noteer hier het notariskantoor als je al een keuze hebt gemaakt

Het bod is inclusief: noteer hier bijvoorbeeld roerende zaken uit de lijst van zaken

We kijken uit naar uw reactie en horen graag van u indien er nog vragen zijn.

Met vriendelijke groet,

naam

telefoonnummer

De aanvullende voorwaarden

Naast het openingsbod zijn ook de aanvullende voorwaarden voor een verkoper van belang. Zet daarom ook onderstaande punten alvast in de e-mail:

De transportdatum

De transportdatum is de datum waarop de overdracht van de woning plaatsvindt. Wanneer zou je de sleutels willen krijgen?

Wil je iets overnemen?

Misschien wil je de raambekleding of een aantal meubels overnemen? Controleer de lijst van zaken om te bekijken wat er ter overname is of doe een voorstel.

De ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn er om jou als koper te beschermen. Een voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. Indien de bank besluit om geen hypotheek te verstrekken, kun je kosteloos van de koop afzien. De meestvoorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

  • Ontbindende voorwaarden financiering.
  • Ontbindende voorwaarden financiering mét Nationale Hypotheek Garantie.
  • Ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring.
  • Ontbindende voorwaarde verkrijgen (bouw)vergunning.

Wat doet een bouwkundig specialist?

Hoe nu verder?

Het bod is uitgebracht en je kunt niks anders doen dan afwachten. De verkoopmakelaar gaat het voorstel met de eigenaar bespreken. Je kunt rekening houden met een van de volgende reacties:

Handig om te weten

Heb je een bod uitgebracht en breekt het zweet je uit? Weet dan dat je op elk moment een bod mag intrekken of wijzigen zolang er geen koopcontract is getekend. Vind je het hele biedingsproces toch te spannend? Schakel een aankoopmakelaar in die voor jouw belangen opkomt en het hele proces van bieden tot aan de sleuteloverdracht van je overneemt.

Andere vormen van bieden

Het kan gebeuren dat je een huis tegenkomt dat op de veiling staat, waarbij de biedingen via een inschrijving verlopen of waar er een vanafprijs geldt. Hoe dat precies zit?

Bieden bij inschrijving

Wanneer er veel interesse is voor een huis, kan er besloten worden om de biedingen via een inschrijving te laten plaatsvinden. Vóór een bepaalde datum en tijdstip dien je je bod te doen bij de makelaar. Noteer hoe je op het bod bent gekomen en welke (ontbindende) voorwaarden van toepassing zijn. Op basis van alle inschrijvingen wordt een koper gekozen. Het hoogste bod wil niet zeggen dat je als koper gekozen wordt. Gunstige voorwaarden of transportdatum kunnen een lager bod ook interessant maken voor een verkoper.

Bieden op een veiling

Wordt jouw droomhuis via een veiling verkocht? Houd dan rekening met het volgende:

  • Je kunt de woning vaak niet bezichtigen van tevoren.
  • Wanneer je het huis koopt, is het direct definitief. Zorg er dus voor dat je zeker weet dat je een hypotheek kunt krijgen of genoeg eigen geld hebt.
  • Uiteindelijk kan de verkoper alsnog besluiten om de koop niet door te laten gaan. De verkoper is in dit soort gevallen vaak de bank. Is de koopsom niet naar diens zin, mag die van de koop afzien.
  • Een huis kopen op een veiling is weer een heel andere tak van sport. Het is dan ook verstandig om je hier verder in te verdiepen. Laat je eventueel adviseren door een makelaar die ervaring heeft met de gang van zaken op een veiling.

Het huis staat te koop met een vanafprijs

Een andere optie is de vanafprijs. De verkoper geeft hiermee direct aan wat hij minimaal voor de woning wil hebben. De woning wordt voor een relatief lage prijs in de verkoop gezet. Daarmee hoopt de verkoper meer interesse te wekken voor de woning en uiteindelijk een hogere prijs te kunnen krijgen.

Laat niets aan het toeval over

Heb je je absolute droomhuis gevonden? Schakel dan de hulp in van een aankoopmakelaar. Die denkt strategisch met je mee en adviseert je over een bod dat past bij de huidige markt én bij jouw financiële mogelijkheden.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

De makelaar bepaalt de vraagprijs op basis van zijn ervaring, marktontwikkelingen en situatie van de eigenaar. Je kunt onder een vraagprijs bieden, maar bij veel interesse ook de precieze vraagprijs of zelfs daarboven bieden. Doe dit laatste alleen als je er 100% achterstaat en deze extra kosten van eigen geld kunt betalen.

Zorg voor een duidelijke onderbouwing wanneer je een bod uitbrengt. Als je goede redenen hebt waarom je onder de vraagprijs biedt, dan begrijpen de makelaar én verkoper je beter en heb je meer kans dat ze het bod serieus nemen.

Het maximale bod is wat jij het huis waard vindt. Houd er wel rekening mee dat wanneer de taxatiewaarde onder de koopprijs ligt, de bank niet meer dan de taxatiewaarde zal financieren. Je hebt dan dus eigen geld nodig om het huis te kunnen kopen. De taxatiewaarde wordt door een onafhankelijke taxateur bepaald. Deze waarde staat los van de vraagprijs en de koopsom.

Ontbindende voorwaarden beschermen een koper. Het bekendst is het financieringsvoorbehoud. Wanneer blijkt dat je geen hypotheek kunt krijgen, kun je kosteloos van de koop afzien. De meestgebruikte ontbindende voorwaarden zijn:

  • Ontbindende voorwaarden financiering
  • Ontbindende voorwaarden financiering mét Nationale Hypotheek Garantie
  • Ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring
  • Ontbindende voorwaarde verkrijgen (bouw) vergunning

Het openingsbod bepaal je op basis van drie factoren.

1. Bepaal je onderhandelingsruimte Je onderhandelingsruimte is kleiner wanneer er veel interesse is voor het huis. Je openingsbod is daardoor hoger. Je onderhandelingsruimte is doorgaans groter wanneer de woning bijvoorbeeld al een tijd te koop staat. Je kunt met een lager openingsbod starten.

2. Bepaal je maximale prijs De maximale prijs is de prijs die het huis voor jou waard is. Die kan zowel onder als boven de vraagprijs liggen.

3. Bepaal je ideale prijs Die geeft je houvast gedurende de onderhandelingen.

Deze vorm van bieden wordt doorgaans ingezet wanneer er veel interesse is voor een huis. Voor een bepaalde datum dien je een bod door te geven aan de verkoopmakelaar met de daarbij behorende voorwaarden. Het gunstigste bod wordt gekozen. Dit hoeft overigens niet per definitie de hoogste bieding te zijn, gunstige voorwaarden (geen financiering bijvoorbeeld) spelen ook een belangrijke rol.

Het bieden op een veiling is weer een heel andere manier om je droomhuis te bemachtigen. Houd rekening met het volgende:

  • Je kunt de woning van te voren meestal niet bezichtigen.
  • De koop is direct definitief. Zorg er dus voor dat je zeker weet een hypotheek af te kunnen sluiten.
  • De verkoper kan alsnog van de koop afzien als hij de uiteindelijke koopsom te laag vindt.
  • Het is verstandig je te laten adviseren door een professional (een makelaar bijvoorbeeld) die ervaring heeft met het kopen op een veiling.
  • Je kunt een hypotheek afsluiten via een financieel tussenpersoon (onafhankelijke partij) of rechtstreeks bij de hypotheekverstrekker (de bank). Kies je voor een financieel tussenpersoon, dan worden diverse hypotheekverstrekkers met elkaar vergeleken.
  • Vergelijk de kosten en lees referenties.
  • Vraag jezelf af of je het belangrijk vindt om op een locatie langs te kunnen gaan of vind je het geen probleem om alles online/telefonisch te regelen.
  • Heb je een eigen bedrijf? Dan is het ook goed om te kijken of een adviseur voldoende ervaring heeft om jou te kunnen adviseren.

De verkoopmakelaar:

  • komt op voor de belangen van de verkoper;
  • overlegt jouw bod met de verkoper;
  • heeft als doel het huis voor een zo hoog mogelijke prijs en onder de gunstigste voorwaarden te verkopen;
  • maakt de koopakte op.

De aankoopmakelaar:

  • komt op voor de belangen van de koper;
  • geeft de biedingen (namens de koper) door aan de verkoopmakelaar;
  • doet onderzoek naar het huis en adviseert de koper op het gebied van de bouwkundige staat, het onderhoud en de juridische bijkomstigheden;
  • heeft als doel een huis voor een zo laag mogelijke prijs en onder de gunstigste voorwaarden te kopen;
  • controleert de koopakte.
Meer vragen