Bieden op een huis, hoe ga je te werk?

Om het openingsbod te bepalen, stel je eerst de onderhandelingsruimte, jouw ideale prijs én jouw maximale prijs vast. Zo breng je op een doordachte manier je bod uit en kom je uiteindelijk op jouw ideale prijs uit.

Je hebt wellicht al gemerkt dat er in de huidige woningmarkt snel geschakeld wordt, waardoor er soms helemaal geen sprake is van een uitgebreid biedingsproces, of onderhandelingsruimte. De woningen gaan soms ver boven de vraagprijs aan je neus voorbij. Misschien frustreert het je wel dat je (weer) een huis misloopt. Maar laat je hier niet door beïnvloeden en zet ook zeker geen stappen waar je je niet comfortabel bij voelt of die gewoonweg niet verstandig zijn.

De onderhandelingsruimte is van verschillende factoren afhankelijk en zorgt ervoor dat je het openingsbod kunt bepalen. Je hebt doorgaans meer onderhandelingsruimte wanneer de woning al lange tijd te koop staat. In dit geval kun je starten met een lager openingsbod. De onderhandelingsruimte is waarschijnlijk kleiner wanneer de woning net op de markt is gekomen en er veel vraag naar is. Je openingsbod zal dan ook dichter op de vraagprijs liggen. Ben je ervan overtuigd dat dit echt hét huis voor jou is, dan ben je wellicht ook bereid om je openingsbod wat hoger in te zetten om meer kans te maken.

Zoals je begrijpt is er geen vaste regel om een openingsbod te berekenen. Een aankoopmakelaar kan je adviseren en het bieden zelfs van je overnemen.

Naast het bepalen van de onderhandelingsruimte wil je voor jezelf ook bepalen wat het maximale bod gaat zijn. Je hebt een maximum wat je kunt financieren, maar wat is los daarvan het huis voor jóú waard? Ook hier geldt dat er geen rekensom op losgelaten kan worden. Jouw maximale prijs kan zowel onder als boven de vraagprijs liggen. In sommige gebieden van Nederland wordt er geregeld boven de vraagprijs verkocht. Houd er rekening mee dat je niet meer kunt financieren dan 100% van de woningwaarde. Koop je een huis boven de vraagprijs en blijkt uit de taxatiewaarde dat het huis minder waard is, dan heb je eigen geld nodig om het huis alsnog te kunnen kopen.

Natuurlijk hoop je dat het openingsbod direct geaccepteerd wordt. Maar de kans is veel groter dat er een tegenvoorstel komt. Bepaal daarom van tevoren wat je ideale prijs (liggend tussen het openingsbod en jouw maximale prijs) is voor het huis. In de onderhandeling geeft dit houvast waardoor je heel gericht naar je ideale prijs toe kunt werken zonder ‘zomaar’ een nieuw bod uit te brengen.

Het is verstandig om toch de makelaar even te bellen. Wellicht hebben ze net die dag te horen gekregen dat de onderhandelingen zijn afgebroken en kun je gelijk een afspraak inplannen. Het kan ook zijn dat de makelaar je gegevens noteert. Indien de partijen er niet uitkomen, dan zal de makelaar alle geïnteresseerden bellen om alsnog de woning te komen bekijken.

Voordat je gaat bieden, is het verstandig om meer inzicht te krijgen in je financiële situatie. Je hebt de keus om direct bij een bank informatie in te winnen. Hier komt een gebonden advies uit aangezien het advies betrekking heeft op die ene hypotheekverstrekker. Je kunt ook naar een financieel tussenpersoon gaan, waar een ongebonden advies uit zal komen. Zij werken voor verschillende hypotheekverstrekkers en kunnen daardoor kijken welke partij het best aansluit op jouw situatie. Naar aanleiding van dit gesprek weet je wat er financieel mogelijk is en kun je goed voorbereid de onderhandelingen in.

Je weet wat je openingsbod gaat zijn? Tijd om de makelaar in te lichten. Het bod uitbrengen kan telefonisch, maar het is verstandig om het ook per e-mail te bevestigen. Zo heb je zwart op wit wat je hebt uitgebracht en onder welke voorwaarden. Schrijf een positief bericht waarbij je duidelijk maakt waarom je dit bod doet. Wanneer je een goede onderbouwing kunt geven, heb je meer kans dat de makelaar en verkoper het bod begrijpen en je als een serieuze kandidaat zien.

Onderwerp e-mail: bod op adres betreffende woning

Geachte naam makelaar,

Op datum hebben we de woning bekeken aan de adres betreffende woning. Naar aanleiding van de bezichtiging willen we graag het volgende bod uitbrengen:

€ bod (zegge: schrijf hier het bod in letters uit, bijvoorbeeld: honderdvijftigduizend euro).

De hoogte van het bod heeft met onderstaande redenen te maken:

Bijvoorbeeld: de cv-ketel is aan vervanging toe

Bijvoorbeeld: de lekkage op zolder dient verholpen te worden

Het bod brengen we uit onder de volgende ontbindende voorwaarden:

Onder voorbehoud van financiering (met NHG), waarvoor we (overleg het aantal weken met je hypotheekadviseur) weken de tijd krijgen na ontvangst van de volledig getekende koopakte

Onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring, waarbij uit het rapport niet meer dan € bedrag aan noodzakelijke kosten voortkomen

Daarbij hebben we de volgende aanvullingen:

Transportdatum: datum

Notaris: ‘volgt’ of noteer hier het notariskantoor als je al een keuze hebt gemaakt

Het bod is inclusief: noteer hier bijvoorbeeld roerende zaken uit de lijst van zaken

We kijken uit naar uw reactie en horen graag van u indien er nog vragen zijn.

Met vriendelijke groet,

naam

telefoonnummer

Naast het openingsbod zijn ook de aanvullende voorwaarden voor een verkoper van belang. Zet daarom ook onderstaande punten alvast in de e-mail:

De transportdatum is de datum waarop de overdracht van de woning plaatsvindt. Wanneer zou je de sleutels willen krijgen?

Misschien wil je de raambekleding of een aantal meubels overnemen? Controleer de lijst van zaken om te bekijken wat er ter overname is of doe een voorstel.

Ontbindende voorwaarden zijn er om jou als koper te beschermen. Een voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. Indien de bank besluit om geen hypotheek te verstrekken, kun je kosteloos van de koop afzien. De meestvoorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

Het bod is uitgebracht en je kunt niks anders doen dan afwachten. De verkoopmakelaar gaat het voorstel met de eigenaar bespreken. Je kunt rekening houden met een van de volgende reacties:

Heb je een bod uitgebracht en breekt het zweet je uit? Weet dan dat je op elk moment een bod mag intrekken of wijzigen zolang er geen koopcontract is getekend. Vind je het hele biedingsproces toch te spannend? Schakel een aankoopmakelaar in die voor jouw belangen opkomt en het hele proces van bieden tot aan de sleuteloverdracht van je overneemt.

Het kan gebeuren dat je een huis tegenkomt dat op de veiling staat, waarbij de biedingen via een inschrijving verlopen of waar er een vanafprijs geldt. Hoe dat precies zit?

Wanneer er veel interesse is voor een huis, kan er besloten worden om de biedingen via een inschrijving te laten plaatsvinden. Vóór een bepaalde datum en tijdstip dien je je bod te doen bij de makelaar. Noteer hoe je op het bod bent gekomen en welke (ontbindende) voorwaarden van toepassing zijn. Op basis van alle inschrijvingen wordt een koper gekozen. Het hoogste bod wil niet zeggen dat je als koper gekozen wordt. Gunstige voorwaarden of transportdatum kunnen een lager bod ook interessant maken voor een verkoper.

Wordt jouw droomhuis via een veiling verkocht? Houd dan rekening met het volgende:

Een andere optie is de vanafprijs. De verkoper geeft hiermee direct aan wat hij minimaal voor de woning wil hebben. De woning wordt voor een relatief lage prijs in de verkoop gezet. Daarmee hoopt de verkoper meer interesse te wekken voor de woning en uiteindelijk een hogere prijs te kunnen krijgen.