vraag & antwoord

Geen nieuwe koopwoning: wat doe ik met restschuld of overwaarde?

- leestijd

Dit verandert er belastingtechnisch gezien

Als je je huis verkocht hebt, kun je achterblijven met overwaarde of restschuld. Overwaarde kun je gebruiken om een andere woning te kopen en de restschuld kun je eventueel meefinancieren in een volgende hypotheek. Maar wat doe je als je gaat huren of bij iemand intrekt? Je mag de overwaarde niet zomaar in je zak stoppen en voor de restschuld moet ook een en ander geregeld worden.

De meeste huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en in combinatie met de maandelijkse hypotheekaflossing heb je misschien een mooie overwaarde kunnen opbouwen. Ontvang je na verkoop van je woning de overwaarde via de notaris op je rekening, dan telt het mee met je vermogen. De overwaarde wordt gezien als spaargeld. Ieder jaar betaal je over het vermogen dat jij op 1 januari bezit een heffing aan de Belastingdienst.

Hoeveel belasting betaal ik over de overwaarde?

In 2019 is het heffingsvrij vermogen € 30.360. Deze vrijstelling geldt voor iedereen die belastingplichtig is in Nederland. Samen met je fiscale partner heb je recht op € 60.720 heffingsvrij vermogen. Over het meerdere betaal je een vermogensrendementsheffing van 0,58%. Met een vermogen tussen ruwweg € 100.000 en € 1.000.000 per persoon betaal je 1,34% heffing. Over een nog groter vermogen 1,68%.

Een rekenvoorbeeld

Partners met een spaarvermogen (inclusief de overwaarde) van € 100.000 betalen in 2019 € 100.000 - € 60.720 = € 39.280 x 0,58% = € 227 (van de Belastingdienst mag je afronden naar beneden).

Er zijn politieke plannen om de heffing over vermogen anders in te richten. Spaargeld zou vrijgesteld zijn tot een bedrag van om en nabij € 440.000. Er is nog niets concreet.

Wat kan ik met de overwaarde doen?

Je hoeft overwaarde niet meteen in een nieuwe koopwoning te investeren, je kunt de overwaarde ook anders besteden. Sparen levert vanwege de zeer lage spaarrentes bijna niets meer op. Beleggen kan een goed initiatief zijn, maar alleen als je het geld voor lange tijd kunt missen. Door het beleggen kan de waarde van je vermogen sterk schommelen. Over meerdere jaren gerekend is het rendement beter dan met het sparen, maar pas wel op met het nemen van risico’s. Je kunt namelijk ook geld verliezen. Laat je aan de hand van jouw spaardoel goed adviseren over de risico’s en verschillende vormen van beleggen. Je kunt op deze manier je pensioen aanvullen met de overwaarde van je verkochte woning.

Met overwaarde kun je ook je kinderen op gang helpen op de huizenmarkt. Een schenking waarmee ze de aankoopkosten kunnen betalen kan al een groot verschil maken voor hun koopkansen. Of je gebruikt het geld voor een doel waar je al jaren van droomt. Dat vakantiehuis in Frankrijk bijvoorbeeld, of een startkapitaal voor je eigen onderneming. Het geld is vrij te besteden.

Maar, als je plannen hebt om in de toekomst toch weer een woning te gaan kopen, is het wel verstandig om in gesprek te gaan met een hypotheekadviseur. Als je binnen drie jaar na de verkoop van deze woning weer een andere woning koopt, gaat de Belastingdienst ervan uit dat je de eerder gerealiseerde overwaarde zal gebruiken voor het (deels) betalen van de aankoopsom van de nieuwe woning. Doe je dit niet, dan loop je de hypotheekrenteaftrek op dit bedrag mis – en dat is zonde.

Wat doet de NHG in het geval van een restschuld?

Heb je je woning verkocht voor minder dan de hypotheekschuld? Dan is er sprake van een zogenaamde restschuld. Heb je bij het afsluiten van je hypotheek gekozen voor een NHG-hypotheek en is je woning gedwongen verkocht? De Nationale Hypotheek Garantie fungeert als vangnet voor huiseigenaren die door omstandigheden de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen en gedwongen worden tot de verkoop van hun huis. Blijven ze met een restschuld zitten, dan bestaat de kans dat deze wordt kwijtgescholden.

De restschuld wordt alleen kwijtgescholden als je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen door een van de volgende oorzaken:

  • De relatie met de partner met wie je samen het huis kocht is beëindigd.
  • Je partner is overleden.
  • Je bent je baan verloren; niet-verwijtbare werkloosheid.
  • Arbeidsongeschiktheid.

Door deze gebeurtenissen kunnen de hypotheeklasten onbetaalbaar worden, waardoor verkoop onvermijdelijk is. Ga bij betalingsproblemen zo snel mogelijk in gesprek met de bank en de hypotheekadviseur om te zoeken naar een oplossing. Voor je een beroep op de NHG kunt doen, moet je namelijk al wel het nodige gedaan hebben om de restschulden te voorkomen, of er in ieder geval voor hebben gezorgd dat de schulden zo laag mogelijk blijven. In gesprek blijven met de bank is hierin belangrijk.

De mogelijkheden zonder een NHG-hypotheek

Heb je je woning gekocht met een gewone hypotheek? Dan kun je niet terugvallen op de NHG en moet je een regeling treffen met de bank waar je de restschuld aan moet terugbetalen. Zou je een nieuwe woning kopen, dan zou je de restschuld mee kunnen financieren in de nieuwe hypotheek. Dat is bij jou niet het geval; jij gaat huren. De bank zal de restschuld dus in een andere leningsvorm moeten gieten, bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Dit heeft ook gevolgen voor de hoogte van de rente. Bij een hypotheek betaal je lage percentages van 1,5% tot 3%. Bij een persoonlijke lening zijn tarieven van 4% tot zelfs 8% echter geen uitzondering. Bij betalingsproblemen waar je niet zelf uit komt, kun je de gemeente inschakelen voor hulp. Uiteraard willen de hypotheekadviseur en de bank ook meedenken om een oplossing te vinden.

Met een schenking of spaargeld de restschuld afbetalen

Je ouders mogen jou een bedrag tot € 102.010 schenken op voorwaarde dat je de schenking gebruikt voor je eigen woning. Het afbetalen van restschulden uit een koopwoning valt hier ook onder. Ook met je eigen spaargeld kun je het financiële gat dat de restschuld oplevert, vullen. Het voelt misschien niet goed om een schenking of spaargeld te gebruiken voor het aflossen van een restschuld, maar het kan wel een heel groot probleem oplossen en voorkomen dat je in de schuldsanering belandt.