De onderhandeling begint zodra jij een tegenvoorstel doet
Je woning staat te koop, er vinden bezichtigingen plaats, maar wanneer komt nou dat eerste bod binnen? Als je eerder een woning hebt verkocht, weet je dat het een spannende periode kan zijn. Kijkers die een bod uitbrengen, het bod misschien toch weer intrekken, kijkers die een openingsbod doen dat een stuk lager is dan verwacht. Of juist een stuk hoger; moet je daar dan meteen mee akkoord gaan?
Naar aanleiding van een bezichtiging of open huis brengt de potentiële koper (of zijn of haar aankoopmakelaar) een zogeheten openingsbod uit. Dit wordt telefonisch en/of per e-mail doorgegeven aan jouw verkoopmakelaar.
Met je verkoopmakelaar overleg je of je hier op ingaat. Zodra je een tegenvoorstel uitbrengt, zijn de onderhandelingen officieel begonnen en is het wachten op de reactie van de potentiële koper. Jullie kunnen er binnen een dag uit zijn, maar het kan ook een week of langer duren. De onderhandelingen hoeven niet alleen over de prijs te gaan, ook de ontbindende voorwaarden die een koper stelt, spelen een belangrijke rol. Uiteindelijk werken jij en je verkoopmakelaar toe naar een situatie waarbij je zowel over de prijs als de voorwaarden tevreden bent.
Ziet het ernaar uit dat jullie overeenstemming bereiken in de onderhandelingen? Dan worden de bezichtigingen hoogstwaarschijnlijk stopgezet. Je woning blijft nog wel op funda staan totdat ie definitief is verkocht. Dit is op het moment dat de financiering voor de kopers rond is. Tot die tijd komt er een label op funda te staan: ‘onder bod’ of ‘verkocht onder voorbehoud’. Dan is het voor andere geïnteresseerden duidelijk hoe de vlag erbij hangt. Overigens is de makelaar niet verplicht om de status te wijzigen in ‘onder bod’. Als de woning is verkocht onder voorbehoud, moet de makelaar dit wel aangeven.
De vier meestvoorkomende scenario’s tijdens de onderhandelingen
De bieder biedt de vraagprijs
Heel mooi, denk je misschien. Maar besef wel dat als ze jou de vraagprijs bieden, dit niet betekent dat je je woning hebt verkocht. Wat als jouw woning erg populair is en er nog meer geïnteresseerden zijn? Dan kun je misschien wel een betere prijs krijgen dan de vraagprijs. Jij als verkoper bepaalt altijd zelf of je wel of niet akkoord gaat met welk bod dan ook. Je verkoopmakelaar adviseert je hierbij en samen bepalen jullie hoe hiermee om te gaan. Je kunt een bod altijd afwijzen of met een tegenvoorstel komen.
De bieder stopt de onderhandelingen
De onderhandelingen zijn in volle gang als de koper zich ineens terugtrekt en hij de onderhandelingen stopt. Dat is echt balen. Je hebt er tijd in zitten en misschien zijn de bezichtigingen er wel voor stopgezet. Toch is dit toegestaan – en dit geldt overigens ook voor jou als verkoper. Beiden mogen zich zonder opgaaf van reden terugtrekken uit de onderhandelingen.
Ook is het goed om te weten dat je als (particuliere) verkoper de mogelijkheid hebt om – tot het moment dat je je handtekening onder de koopakte zet – kosteloos van de koop af te zien. Voorwaarde is wel dat ook de koper handelt als particulier en het een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreft, dus geen garagebox bijvoorbeeld. Een koper heeft na het zetten van een handtekening altijd nog drie dagen bedenktijd. Hij kan zich eventueel beroepen op de ontbindende voorwaarden wanneer er geen hypotheek verkregen kan worden – mits hij de koop heeft gesloten onder de voorwaarde van financiering.
Het bod is goed, maar de gestelde voorwaarden niet
Het bod is hoger dan je ooit had durven dromen. Helaas zijn de voorwaarden niet zo goed. De koper wil pas over een jaar de sleuteloverdracht laten plaatsvinden. Of ze stellen de voorwaarde dat hun eigen woning eerst verkocht moet zijn. Het is helemaal afhankelijk van je eigen situatie en de populariteit van het huis wat de beste reactie in deze situatie is. Jouw verkoopmakelaar kan hier een goede inschatting van maken. In sommige gevallen is een lagere koopsom met betere voorwaarden toch de beste keus, want een jaar met dubbele lasten zitten is geen pretje.
Er komt een beter bod binnen
Je verkoopmakelaar laat je weten dat er een bod binnen is gekomen van een andere geïnteresseerde. Niet alleen de hoogte van het bod ziet er hoopvol uit, ook de voorwaarden zijn zeer gunstig. Je hebt nu onder andere de volgende opties:
- Je stopt per direct de onderhandelingen met de huidige bieder en start de onderhandelingen met de tweede bieder.
- Je vraagt de huidige bieder om een eindbod uit te brengen. Is dit niet naar je zin? Dan wijs je het af en ga je verder met de tweede bieder.
- Je vraagt zowel bieder één als bieder twee een eindbod uit te brengen. Zo geef je ze allebei de kans om een zo goed mogelijk bod te doen en kun je op basis daarvan je keuze maken.
Zoals eerder aangegeven heb je in ieder geval de mogelijkheid om je terug te trekken uit de huidige onderhandelingen en met deze nieuwe bieder verder te gaan.
Iemand is geïnteresseerd in jouw huis. Hoe zorg je dat je het maximale uit de onderhandeling haalt? Wij vertellen je alles over de regels en mogelijkheden.
