Data in context: Jan-Marten Bosman over Utrecht

 

‘Iedereen wil een huis met een tuin, maar dat is in Utrecht knap lastig’

Data is interessant, maar wat zegt het precies over het zoekgedrag in een stad of regio? In deze rubriek bespreken we data uit de Vraagscan, dit keer met Jan-Marten Bosman van Blauwe Eik Makelaardij in Utrecht. ‘In Utrecht worden er relatief veel ‘studiootjes’ voor studenten te koop aangeboden, van 25 vierkante meter of kleiner.’

‘Natuurlijk wil iedereen het liefst een huis met een tuin,’ vertelt Jan-Marten Bosman. ‘Maar dat is in Utrecht nog knap lastig.’ De woningmarkt in Utrecht is net als veel andere steden oververhit en woonhuizen zijn schaars. Bovendien hebben bepaalde wijken alleen boven- en onderwoningen. Bosman: ‘De Vraagscan laat zien dat twee derde van de zoekers in Utrecht op zoek is naar een woonhuis, maar zoveel woonhuizen zijn er helemaal niet. Net als appartementen; over de hele linie is er sprake van een chronisch tekort.’ Dat was volgens Bosman tien, vijftien jaar geleden heel anders. Toen stonden er drieduizend appartementen te koop, tegenover duizend woningen. ‘Die appartementen raakte je moeilijk kwijt. Dat kun je je nu bijna niet meer voorstellen.’

Meestal boven vraagprijs verkocht

Inmiddels worden negen van de tien objecten in Utrecht boven de vraagprijs verkocht. ‘Maar,’ vertelt Bosman, ‘de woningen worden op dit moment extra scherp in de markt gezet om meer loop te creëren wat de bezichtigingen betreft. Waar je een paar jaar geleden 375.000 euro voor een woning wilde hebben, 4 ton vroeg en 350.000 kreeg, zetten we zo’n object nu voor 369.000 in de markt en verkopen we het voor 4 ton.’

‘Wie goed werk aflevert, plukt de vruchten van mond-tot-mondreclame’

Bosman beschrijft Utrecht als een dynamische markt, waar je als makelaar wel boven op de kar moet zitten en je werk goed moet doen. ‘Er zijn veel concullega’s in de stad. Je moet daarom goed met data en parate kennis kunnen onderbouwen waarom je bepaalde keuzes maakt. Klanten waarderen het wanneer je hen aan de hand van data meeneemt in de marktontwikkeling, omdat zij zelf niet over die inzichten beschikken. Wie vervolgens goed werk aflevert, plukt daarna de vruchten van mond-tot-mondreclame.’

Studio’s voor studenten

Uit de Vraagscan blijkt dat de meeste mensen zoeken in de prijsklasse 300.000 - 325.000, maar dat het aanbod in een prijsklasse lager (275.000 - 300.000) groter is. Dat is volgens Bosman logisch. In Utrecht worden er relatief veel ‘studiootjes’ voor studenten en starters te koop aangeboden, van 25 m2 of kleiner. Binnen die prijscategorie vallen ook relatief kleine appartementen in minder populaire woonwijken als Kanaleneiland of Overvecht. ‘Dat zijn grote, oude appartementencomplexen die misschien niet zo duur zijn, maar waar wel hoge servicekosten voor gevraagd worden. Jongelui willen dat niet, die gaan liever naar Lombok, een leuke wijk die dicht tegen de binnenstad aan ligt.’

Gezinswoningen met een prijskaartje

Maar wie in dat populaire Lombok wil wonen, moet een goedgevulde portemonnee hebben en genoegen nemen met weinig vierkante meters. ‘Juist starters probeer ik ervoor te behoeden dat ze voor een woning kiezen waar binnen een paar jaar de rek uit is omdat ze een gezin stichten. Benedenwoningen in de wijken Lombok en Nieuw-Engeland zijn bij die doelgroep erg in trek, maar daar groeien ze ook weer snel uit.’

Er zijn 4520 serieuze zoekers op zoek naar huurwoningen, terwijl er nog geen 400 beschikbaar zijn

Wat zijn de opties dan? ‘Voor een beetje gezinswoning betaal je in Utrecht inmiddels 4 à 5 ton. Zelfs de jarendertigwoningen in Zuilen gaan over de 4 ton heen. In de Rivierenbuurt en Hoograven loopt het al op naar 5 ton. Maar daar krijg je nog iets meer huis voor je geld in vergelijking met populaire wijken als Wittevrouwen, de Vogelenbuurt en Oudwijk.’ Bosman ziet in de praktijk ook een verschuiving naar buiten de stad. Dit zijn vooral gezinnen die hun jarendertigwoning ontgroeid zijn. ‘Die gaan naar het nieuwe Leidsche Rijn of naar omliggende dorpen en steden als Zeist, De Bilt of Driebergen.’

Is verhuren een goed idee?

In Utrecht is niet alleen veel vraag naar te koop staande woonhuizen; er zijn ook 4520 serieuze zoekers op zoek naar huurwoningen, terwijl er nog geen 400 beschikbaar zijn. In hoeverre neemt Bosman deze kennis mee in zijn verkoopgesprekken? ‘Ik krijg vaak de vraag van verkopers of het niet slim is om hun woning tijdelijk te verhuren. Maar daar zitten nog veel haken en ogen aan.’ Volgens Bosman doet een verkoper van bijvoorbeeld een strak, modern appartement er niet slim aan om zijn of haar appartement te verhuren. ‘Een verhuurder springt nooit zo zuinig om met een woning als de eigenaar zelf. Dat betekent dat het appartement vaak nog een opfrisbeurt nodig heeft als de huurders eruit zijn.’ Bovendien moet een verkoper er ook goed op letten dat hij zijn woning voor een bepaalde periode verhuurt en daarvoor een bindend contract opstelt. Anders kan de huurder zich beroepen op de huurwet en krijg je hem er niet meer uit. ‘Dat is het laatste wat je als verkoper wil.’

Meer binnen dit onderwerp