Data in context: makelaar Jorrit Otte over Haarlem
‘Startersprijzen kennen we hier niet’
Wat zegt data over het zoekgedrag in een stad of regio? En hoe maken makelaars gebruik van data in hun werk? Voor deze rubriek spreken we dit keer met Jorrit Otte van Hugtenburg & De Vries makelaars over de data van Haarlem. ‘Bovenmodaal voert hier de boventoon.’
‘De vraag in Haarlem is groot en het aanbod schaars,’ vertelt Jorrit Otte. ‘Het afgelopen jaar is er wel wat bijgebouwd, maar dat is lang niet voldoende.’ Dat is ook terug te zien in de Vraagscan: in de periode tussen januari en half mei 2020 zijn er 25.000 serieuze zoekers actief in Haarlem. 17.000 zoekers willen het liefst een woonhuis, 7500 een appartement. Dat terwijl er maar 332 woonhuizen en 360 appartementen te koop staan.
Bovenmodaal
Die schaarste stuwt de vraagprijzen op. Wie in Haarlem wil wonen, heeft een goedgevulde portemonnee nodig. Ruim 40% van de zoekers heeft een budget van boven de 500.000 euro. ‘Startersprijzen hebben we niet meer,’ zegt Otte. ‘In theorie zijn er nog wel starterswoningen in Haarlem te vinden, maar die gaan niet meer voor startersprijzen weg. Haarlem begint een steeds rijkere stad te worden waar een bovenmodaal inkomen de boventoon voert en waar mensen blijven zitten omdat verhuizen te duur is.’ Wie minder te besteden heeft, kan volgens de makelaar nog terecht in opkomende wijken als Schalkwijk, maar ook die buurt is ‘enorm’ aan het opkomen.
Wat consumenten zoeken: de vraag in Haarlem
Haarlem heeft veel serieuze zoekers en een beperkt woningaanbod. Funda filtert de data van de hoofdstad van Noord-Holland.
Het verschil maken op de voorwaarden
De schaarste in Haarlem maakt de toegevoegde waarde van een aankoopmakelaar nog groter. Otte: ‘Wanneer ik als verkoopmakelaar mensen over de vloer krijg zonder aankoopmakelaar, dan wijs ik hen op het feit dat het slim is om nu een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Het gebeurt regelmatig dat die mensen vervolgens bij ons aankloppen. Dat is niet onze intentie, maar wel een mooi compliment.’ Wanneer Otte ziet dat een klant twijfelt over een aankoopmakelaar, brengt hij soms ook als argument in dat Haarlem de stad is met het hoogste percentage verkochte objecten met aankoopmakelaar.
‘Met behulp van die data kan ik aantonen dat het verstandig is om voor een scherpe vraagprijs te gaan’
‘Daarbij is Haarlem echt een verkopersmarkt, je hebt als verkoper de kopers voor het uitzoeken. Het is aan de aankoopmakelaar om bij de verkopende partij los te peuteren waar je de verkoper een plezier mee doet. Dat gaat in deze tijd lang niet alleen om geld, je maakt het verschil op voorwaarden als de opleverdatum, bouwkundige keuring en het voorbehoud van financiering. Ik zie regelmatig gebeuren dat een woning niet naar de hoogste bieder gaat.’
Buiten de binnenstad
Waar in steden als Utrecht, Den Haag en Amsterdam de binnenstad mateloos populair is, is dat in Haarlem niet het geval. Daar is met name de Leidsebuurt erg populair. Otte: ‘De Leidsebuurt ligt nét buiten het centrum. De woningen zijn wat ruimer opgezet en beschikken vaak over een tuin. Er wordt daar vrij weinig te koop gezet. Andere populaire wijken zijn de Indische buurt, Haarlem Zuid-West, Bos en Vaart en het Kleverpark.’
Strategie bepalen met data
Om zijn klanten te laten zien hoe de lokale markt zich beweegt, pakt Otten geregeld de iPad erbij. Hij laat zijn klanten zien wat de gemiddelde doorloopsnelheid van een woning is, net als de verhouding van de vraagprijs en opbrengst. ‘Met behulp van die data kan ik aantonen dat het verstandig is om voor een scherpe vraagprijs te gaan waar mensen vol overheen bieden. Als je in Haarlem hoog inzet, snijd je jezelf in de vingers. Mensen durven hier niet onder de vraagprijs te bieden.’
‘Maar,’ vertelt Otte, ‘hoewel data een belangrijke factor binnen ons werk is, is het juist in Haarlem belangrijk om beslissingen niet alleen te maken op cijfers.’ Volgens de makelaar is de stad enorm divers en geen woning hetzelfde. Dat is in veel gevallen moeilijk vergelijken: er kan zomaar twee ton verschil zitten tussen twee woningen in dezelfde straat. Otten: ‘Dat zie je wanneer een woning gedateerd is en een en ander is uitgebouwd, bijvoorbeeld. Daarom is het belangrijk om naast data je gezonde verstand te blijven gebruiken. Maar dat maakt makelen in deze stad dan ook razend interessant.’
