vraag & antwoord

Hoe zit het met de belastingaangifte bij een nieuw koophuis?

- leestijd

Je betaalt ook al belasting voor de overdracht

Kopers van een huis dragen bij de overdracht van de woning gelijk al 2% van de koopsom af aan overdrachtsbelasting. Dat is nog maar het begin van ‘het belastingverhaal’. Want die nieuwe woning heeft niet alleen invloed op je vaste lasten en verzekeringen, maar ook op je belastingaangifte. Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek ken je waarschijnlijk al. Nieuw zijn misschien de overwaarde of restschuld … Hoe steekt dit allemaal in elkaar?

Aftrekbare kosten om mee te nemen in de belastingaangifte

De koper van een woning is in de meeste gevallen ook degene die de bijkomende kosten betaalt: de kosten koper. Zelden – vaak alleen bij nieuwbouwprojecten – is een woning vrij op naam te verkrijgen. De kosten koper kunnen hoog oplopen. Gelukkig kun je een deel ervan opgeven bij de Belastingdienst waarna je het deels weer terugkrijgt. Let wel: je kunt deze kosten alleen verrekenen in het belastingjaar waarin het huis gekocht is. Uitgaande van bestaande woningen, zijn de belangrijkste aftrekbare kosten:

  • de kosten voor het krijgen van een NHG-hypotheek;
  • advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten van de hypotheek;
  • taxatiekosten;
  • notariskosten (hypotheekakte) en de kosten van het inschrijven bij het Kadaster.

Is er sprake van overwaarde of een restschuld?

Als je de resterende hypotheekschuld op je huis én de kosten die je hebt gemaakt voor de verkoop van het huis (zoals notariskosten) aftrekt van de verkoopprijs, hou je een positief of negatief bedrag over. Overwaarde of restschuld.

De overwaarde heeft kunnen ontstaan door een combinatie van aflossingen en stijging van de huizenprijzen. Je kunt deze gebruiken voor de financiering van je volgende koopwoning.

Betaal je een heffing over de overwaarde uit de vorige woning?

De Belastingdienst heft geen belasting over de overwaarde uit je oude huis. Om volledig recht te hebben op hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek, wordt er wel van uitgegaan dat je de overwaarde gebruikt voor het (deels) financieren van de nieuwe woning.

Is de financiering van restschulden aftrekbaar?

In het verleden was de betaalde rente over restschulden aftrekbaar van het bruto inkomen, maar die aftrekbaarheid is geschrapt. Onder voorwaarden kun je de schuld wel meefinancieren in de nieuwe hypotheek.

Het effect van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel, maar helaas krijg je als huiseigenaar ook een belastingnadeel: het eigenwoningforfait. Waar de betaalde hypotheekrente een aftrekpost is in de belastingaangifte, is het eigenwoningforfait juist een bijtelling. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde. Voor de meeste huiseigenaren bedraagt het eigenwoningforfait 0,65% van de WOZ-waarde. Wat houden beide zaken in voor de belastingheffing?

Een rekenvoorbeeld

Je koopt een huis met een hypotheek. De hypotheekrente bedraagt € 5000 per jaar.

De WOZ-waarde van het huis bedraagt € 250.000. Het eigenwoningforfait bedraagt: € 250.000 x 0,65% = € 1650.

Het belastingvoordeel bedraagt: € 5000 - € 1650 = € 3350. Dit wordt ook wel een aftrekpost genoemd. Dit bedrag trek je af van je bruto inkomen; je betaalt daar dus geen belasting over.

Uitgaande van een bruto inkomen van € 35.000 bedraagt de inkomstenbelasting 38,1%. Het belastingvoordeel in onze voorbeeldberekening komt dus (afgerond) uit op: € 3350 x 38,1% = € 1276. Dit is dan je belastingteruggave. Deze kun je ook vooraf terugvragen aan de Belastingdienst via de voorlopige teruggave; er kan dan € 106 per maand aan je uitbetaald worden.

De jaarlijkse gemeentelijke belastingen

Ook de gemeente brengt nog een belastingheffing bij jou in rekening, die afhankelijk kan zijn van de hoogte van de WOZ-waarde. Het gaat om de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Gemeenten stellen de hoogte van de gemeentelijke belastingen zelf vast, hierdoor zijn de tariefverschillen per gemeente groot. Informeer bij de verkopers wat je aan gemeentelijke belastingen betaalt.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

De betaalde hypotheekrente is aftrekbaar. Van de financieringskosten zijn de belangrijkste aftrekposten:

  • de kosten van een NHG-hypotheek;
  • advies- en bemiddelingskosten;
  • taxatiekosten;
  • notariskosten (hypotheekakte) en de kosten van het inschrijven bij het Kadaster.

Het eigenwoningforfait bedraagt 0,65% van de WOZ-waarde voor huizen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.080.000. Voor een huis met een WOZ-waarde van € 200.000 bedraagt het eigenwoningforfait dus: € 200.000 x 0,65% = € 1300. Dit bedrag moet je bij het bruto inkomen optellen; je betaalt er dus inkomstenbelasting over.

De gemeentelijke belastingen kun je ook als woonlasten meenemen. Je kunt bijvoorbeeld denken aan de afvalstoffenheffing, onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten. Dit zijn jaarlijkse kosten.

De WOZ-waarde kun je opvragen bij de verkopers, maar je kunt ’m ook vinden op wozwaardeloket.nl van de Rijksoverheid.

Meer vragen