vraag & antwoord

Welke ontbindende voorwaarden in de koopakte zijn belangrijk voor mij?

- leestijd

Van financiering tot bouwtechnische keuring

De ontbindende voorwaarden in de koopakte, hoe zat dat ook alweer? Ze geven jou als koper extra zekerheid en de mogelijkheid om kosteloos van de koop af te zien wanneer er niet voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. Het is daarom verstandig om goed na te denken welke ontbindende voorwaarden voor jou belangrijk zijn. Hoe en wanneer stel je ze op?

De ontbindende voorwaarden zijn niet alleen voor jou als koper van belang, maar ze zijn ook van invloed op de verkopende partij. Daarom neem je de ontbindende voorwaarden al mee naar de onderhandelingen. Breng je een bod uit, dan vertel je daarbij ook gelijk welke ontbindende voorwaarden voor jou van belang zijn. De verkoper neemt dit mee in zijn overweging om een tegenbod te doen.

Wat weet je over je nieuwe woning?

Je hebt alle informatie over de woning ontvangen en gaat ervan uit dat de verkoper je alle informatie heeft gegeven. Weet dat je als koper een zogeheten ‘onderzoeksplicht’ hebt. Je kunt dus niet zomaar van de informatie van de verkoper (die overigens een mededelingsplicht heeft) uitgaan en je zal daarom zelf ook aan de slag moeten. Zorg er dus voor dat je onderzoek hebt gedaan naar het onderhoud van de woning. Ziet alles er goed uit, of zitten er grote onderhoudswerkzaamheden aan te komen? Daarnaast is het goed om te onderzoeken of je op de hoogte bent van bepaalde verplichtingen die bij het huis horen. Denk aan een kettingbeding, de erfpacht, recht van overpad. Goed onderzoek kan verborgen gebreken – die pas na de overdracht naar voren komen – voorkomen.

  Erfpacht, kettingbeding of een bestemmingsplan
Wat betekent dit voor mijn koophuis?

Welke ontbindende voorwaarden zijn er?

Je wilt geen grote risico’s lopen en van de koop af kunnen zien. Je doet goed onderzoek en komt erachter dat er nog veel onderhoud aan de woning is. Daarnaast ben je misschien afhankelijk van een hypotheek en/of wil je zeker weten dat je een bouwvergunning krijgt. Dit zijn veelvoorkomende ontbindende voorwaarden.

Ontbindende voorwaarde financiering

Wanneer je een hypotheek nodig hebt voor het kopen van de woning, worden er ontbindende voorwaarden financiering opgenomen. Deze staan standaard in de NVM-koopakte omdat het merendeel van de kopers een hypotheek nodig heeft. Gemiddeld heb je zo’n zes weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Krijg je voor die periode een afwijzing van de bank? Dan kun je – door deze afwijzing te overhandigen – kosteloos afzien van de koop. Lukt het niet om binnen de gestelde termijn uitsluitsel van de bank te krijgen? Dan kun je bij de verkoopmakelaar uitstel vragen zodat de bank langer de tijd heeft om de financiering rond te krijgen. Het verlenen van uitstel is echter niet verplicht. Het is daarom belangrijk om zo snel en voortvarend mogelijk aan de slag te gaan met de aanvraag van de financiering.

Ontbindende voorwaarde Nationale Hypotheek Garantie

Koop je een woning die niet duurder is dan € 290.000 (per 1 januari 2020 is dit € 310.000), dan kom je in aanmerking voor de NHG. Het afsluiten van een NHG-hypotheek heeft een aantal voordelen, zoals een lagere hypotheekrente. Daarnaast geeft het je zekerheid zonder restschuld achter te blijven wanneer je je hypotheeklast niet meer kunt voldoen en de bank het huis zal verkopen.

Ontbindende voorwaarde verkoop eigen woning

Heb je nog een eigen woning te verkopen? Dan wil je niet het risico lopen dat die niet binnen een bepaalde tijd verkocht wordt, want dan zit je met dubbele lasten. Dit kan opgelost worden door het toevoegen van een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de verkoop van je huidige huis. Het werkt als volgt:

Je voegt aan de koopakte een artikel toe dat je gedurende een bepaalde periode de kans krijgt om je eigen huis te verkopen. Lukt het niet om binnen de bepaalde periode je huidige huis te verkopen? Dan kun je kosteloos de koop ontbinden. Zo kun je toch voor je nieuwe huis tekenen en loop je niet het risico straks met twee huizen te zitten.

Houd er wel rekening mee dat het voor de verkoper geen gunstige voorwaarde is wanneer jij een lange tijd nodig denkt te hebben om je huidige huis te verkopen. Hij wil natuurlijk niet het risico lopen dat hij bijvoorbeeld over vier maanden alsnog te horen krijgt dat de koop niet doorgaat. Daarom zal de verkoopmakelaar hoogstwaarschijnlijk een voorstel doen om een extra artikel (een no-riskclausule) toe te voegen aan de koopakte, namelijk dat de bezichtigingen door kunnen gaan en de verkoper biedingen van anderen mag ontvangen en de woning aan een ander mag verkopen.

Ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring

Heb je twijfels over het platte dak, een scheur in de muur, of wil je zeker weten dat je niks over het hoofd ziet? Dan is het, zeker bij een oudere woning, verstandig om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Het is mogelijk om de keuring vóór het tekenen van de akte te laten plaatsvinden. Ook kun je besluiten om er een artikel over op te nemen in de koopakte.

Je spreekt daarin af dat je van de koop mag afzien wanneer uit het bouwkundig rapport blijkt dat er voor meer dan bijvoorbeeld € 10.000 aan direct noodzakelijk onderhoud gedaan moet worden.

Houd er rekening mee dat wanneer je deze voorwaarde opneemt in de koopakte, de bank ook het bouwtechnisch rapport in wil zien. Dit kan van invloed zijn op de beoordeling van je hypotheek. Daarnaast is het bouwtechnisch rapport een verplichting vanuit de bank wanneer uit het taxatierapport blijkt dat er voor meer dan 10% achterstallig onderhoud is.

De kosten voor een bouwtechnisch rapport liggen zo rond de € 250 tot € 450 (afhankelijk van de grootte van het huis) en zijn fiscaal aftrekbaar.

Dit doet een bouwkundig specialist

Aankoopmakelaar

Word je begeleid door een aankoopmakelaar? Dan krijg je van hem advies over de ontbindende voorwaarden. Samen zorgen jullie ervoor dat je tijdens de onderhandelingen de juiste ontbindende voorwaarden vastlegt om niet met een hypotheek en kat in de zak achter te blijven.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Als koper heb je een onderzoeksplicht en wordt er van je verwacht dat je goed onderzoek hebt gedaan om zo alles over de woning te weten te komen. Je mag niet zomaar afgaan op de informatie die de verkoper je verstrekt – ook al heeft hij een meldplicht. Je kunt denken aan onderzoek naar het onderhoud en de verplichtingen die bij het huis horen, zoals een kettingbeding of recht van overpad.

De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Van hem wordt verwacht alle hem bekende informatie aan te leveren bij de koper en/of diens aankoopmakelaar. Dat kunnen ook gebreken zijn die niet direct zichtbaar zijn.

Een bouwtechnische keuring is niet verplicht, maar wel verstandig om uit te laten voeren wanneer je een oudere woning koopt, of twijfels hebt over bijvoorbeeld de staat van een plat dak of scheuren die je in de muur ziet.

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de sleuteloverdracht naar voren komen en daarvoor niet zichtbaar waren. Een verkoper kan in het geval van een ernstig gebrek (de woning is niet meer bewoonbaar) aansprakelijk gesteld worden. Ook als hij er niet van op de hoogte was.

Meer vragen