Huis verkopen met overwaarde: wat kan ik doen?

Nieuw huis gekocht? De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde van je huis na verkoop gebruikt voor je nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. Je kunt op verschillende manieren de overwaarde in je huis investeren. Sluit bijvoorbeeld een lagere hypotheek af voor je nieuwe woning. Of betaal een verbouwing met de overwaarde. Gebruik je de overwaarde liever voor wat anders dan je huis, dan mag je je hypotheekrente niet meer volledig aftrekken van de belasting.

Je verkoopt je woning voor € 300.000. Op dit huis zit nog een hypotheekschuld van € 200.000. Dat betekent dat je € 100.000 overwaarde hebt. Je koopt een nieuw huis voor € 450.000. Als je de overwaarde hierin steekt, hoef je maar een hypotheek voor € 350.000 af te sluiten. Zo voldoe je aan de bijleenregeling, dus je mag de hypotheekrente aftrekken over je huidige hypotheekschuld van € 350.000.Wil je verbouwen voor bijvoorbeeld € 40.000? Dan tel je dat bedrag bovenop de kosten voor je nieuwe huis en krijg je dus € 490.000. Daar trek je de overwaarde (€ 100.000) vanaf. Dat betekent dat je een hypotheek ter waarde van € 390.000 af kunt sluiten. Over dit bedrag mag je de hypotheekrente aftrekken.

Als je geen nieuwe woning hebt gekocht en dat de komende drie jaar ook niet van plan bent, dan kun je de overwaarde laten uitbetalen. Dit bedrag kun je dan vrij besteden. Maar let op, want de Belastingdienst ziet het als spaargeld en dus als extra vermogen. Kortom: het volgende belastingjaar moet je misschien een hogere heffing betalen over je eigen vermogen. Ook als je de overwaarde in beleggingen of een tweede woning steekt, betaal je hier belasting over. Benieuwd hoe dit zit in jouw situatie? Een hypotheekadviseur kan je hier altijd meer over vertellen.

Tot € 57.000 mag je in 2023 belastingvrij spaargeld hebben, als partners het dubbele: € 114.000. Heb je meer? Dan betaal je dit jaar 32% belasting over het fictieve rendement dat je hebt behaald met je vermogen boven de vrijstelling. Onder vermogen verstaat de Belastingdienst de waarde van je spaargeld en beleggingen (bijvoorbeeld aandelen of een vakantiehuis) , min je schulden. De Belastingdienst gaat ervan uit dat het rendement op je spaargeld lager is dan het rendement dat je haalt uit beleggingen en rekent daarom voor deze twee soorten vermogen met verschillende fictieve rendementspercentages. Op de website van de Belastingdienst staat hoe je de heffing over je vermogen zelf kunt berekenen.

Heb je veel overwaarde op je huis, maar ben je (nog) niet van plan om te verkopen? Dan kun je aan je hypotheekverstrekker vragen of je in aanmerking komt voor rentekorting. Bij het vaststellen van de hypotheekrente die je betaalt, heeft je hypotheekverstrekker namelijk rekening gehouden met het risico dat jij de hypotheek niet terug kunt betalen. Toen je je hypotheek afsloot, was deze misschien 90 of 100% van de de woningwaarde. Nu je overwaarde hebt, is je hypotheek misschien nog maar 60% van de woningwaarde. Het risico dat je je hypotheek niet kunt terugbetalen, is daardoor een stuk kleiner geworden waardoor je voor je hypotheekverstrekker in een lagere 'risicoklasse' valt. En je dus in aanmerking komt voor een lagere hypotheekrente. Je kunt je overwaarde op deze manier dan gebruiken om je maandlasten te verlagen.Heb je een hypotheek met NHG? Dat geldt dit helaas niet. Bij het afsluiten van de hypotheek is namelijk al rekening gehouden met een lager risico.

Wil je je kinderen een handje helpen met de koop van een huis? Je mag ruim een ton belastingvrij schenken als je kinderen dat binnen twee jaar in een woning steken. Daar kun je dus ook je overwaarde voor gebruiken. Lees meer over hoe je je kinderen kunt helpen met een koopwoning.

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen