Vraag & Antwoord Verkoper Hypotheek

Huis verkopen met overwaarde: wat kan ik doen?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Spaargeld, belasting of investeren in nieuwe woning

Als je je huis verkoopt voor meer geld dan je huidige hypotheek, dan heb je overwaarde. Daar kun je verschillende dingen mee doen. Steek het bijvoorbeeld in je nieuwe huis. Of laat het uitbetalen en zet het op je spaarrekening. Maar let op, want belastingtechnisch is dat laatste niet altijd even gunstig.

Steek de overwaarde in je nieuwe huis

Nieuw huis gekocht? De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde van je huis na verkoop gebruikt voor je nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. Je kunt op verschillende manieren de overwaarde in je huis investeren. Sluit bijvoorbeeld een lagere hypotheek af voor je nieuwe woning. Of betaal een verbouwing met de overwaarde. Gebruik je de overwaarde liever voor wat anders dan je huis, dan mag je je hypotheekrente niet meer volledig aftrekken van de belasting.

Rekenvoorbeeld voor de bijleenregeling

Je verkoopt je woning voor € 300.000. Op dit huis zit nog een hypotheekschuld van € 200.000. Dat betekent dat je € 100.000 overwaarde hebt. Je koopt een nieuw huis voor € 450.000. Als je de overwaarde hierin steekt, hoef je maar een hypotheek voor € 350.000 af te sluiten. Zo voldoe je aan de bijleenregeling, dus je mag de hypotheekrente aftrekken over je huidige hypotheekschuld van € 350.000.

Wil je verbouwen voor bijvoorbeeld € 40.000? Dan tel je dat bedrag bovenop de kosten voor je nieuwe huis en krijg je dus € 490.000. Daar trek je de overwaarde (€ 100.000) vanaf. Dat betekent dat je een hypotheek ter waarde van € 390.000 af kunt sluiten. Over dit bedrag mag je de hypotheekrente aftrekken.

tip  Het is goed om je te verdiepen in de regels van de bijleenregeling. Lees alles over de bijleenregeling

Overwaarde huis uitbetalen? Niet zomaar een zakcentje

Als je geen nieuwe woning hebt gekocht en dat de komende drie jaar ook niet van plan bent, dan kun je de overwaarde laten uitbetalen. Dit bedrag kun je dan vrij besteden. Maar let op, want de Belastingdienst ziet het als spaargeld en dus als extra vermogen. Kortom: het volgende belastingjaar moet je misschien een hogere heffing betalen over je eigen vermogen. Ook als je de overwaarde in beleggingen of een tweede woning steekt, betaal je hier belasting over. Benieuwd hoe dit zit in jouw situatie? Een hypotheekadviseur kan je hier altijd meer over vertellen.

Heffingen over je spaargeld: zo zit het

Tot € 50.650 mag je belastingvrij spaargeld hebben. Is het meer? Dan betaal je in 2022 een heffing van 0,56% over het bedrag. Als je vermogen tussen de € 101.300 tot € 1.013.000 is, bedraagt de heffing 1,35%. Reken op een heffing van 1,71% als je nog meer vermogen hebt.

Gebruik je overwaarde voor rentekorting

Heb je veel overwaarde op je huis, maar ben je (nog) niet van plan om te verkopen? Dan kun je aan je hypotheekverstrekker vragen of je in aanmerking komt voor rentekorting. Bij het vaststellen van de hypotheekrente die je betaalt, heeft je hypotheekverstrekker namelijk rekening gehouden met het risico dat jij de hypotheek niet terug kunt betalen. Toen je je hypotheek afsloot, was deze misschien 90 of 100% van de de woningwaarde. Nu je overwaarde hebt, is je hypotheek misschien nog maar 60% van de woningwaarde. Het risico dat je je hypotheek niet kunt terugbetalen, is daardoor een stuk kleiner geworden waardoor je voor je hypotheekverstrekker in een lagere 'risicoklasse' valt. En je dus in aanmerking komt voor een lagere hypotheekrente. Je kunt je overwaarde op deze manier dan gebruiken om je maandlasten te verlagen.

Heb je een hypotheek met NHG? Dat geldt dit helaas niet. Bij het afsluiten van de hypotheek is namelijk al rekening gehouden met een lager risico.

Help je startende kinderen op de huizenmarkt met je overwaarde

Wil je je kinderen een handje helpen met de koop van een huis? Je mag ruim een ton belastingvrij schenken als je kinderen dat binnen twee jaar in een woning steken. Daar kun je dus ook je overwaarde voor gebruiken. Lees meer over hoe je je kinderen kunt helpen met een koopwoning.

Huis verkocht: hoe zit het met de overwaarde en belasting?

Er zijn verschillende scenario’s voor je belastingaangifte na de verkoop van je huis. Zo kun je overwaarde hebben, maar je kunt ook blijven zitten met restschuld. Wat dat betekent voor jou?

Als huiseigenaar kun je ervoor kiezen om je oude hypotheekvorm met zijn aflossingsvrije voorwaarden mee te nemen naar de nieuwe woning. In sommige gevallen loont het om toch een nieuwe hypotheek af te sluiten. De populairste hypotheken zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Bij beide los je de hypotheek volledig af én heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Een restschuld kan belemmerend werken bij het verkopen. De bank moet namelijk akkoord geven voor de verkoop. Over terugbetaling van de schuld maak je afspraken met de bank. Als je een volgende woning koopt, kun je de schuld vaak meefinancieren in de hypotheek.

De bijleenregeling is van toepassing als je je huis verkoopt met overwaarde. Volgens deze regeling moet je je overwaarde gebruiken voor de aanschaf of verbouwing van je volgende huis. Doe je dit niet, dan mag je de hypotheekrente niet meer over het volledige hypotheekbedrag aftrekken. De bijleenregeling vervalt na drie jaar. Koop je dus pas na drie jaar weer een volgende woning, dan heeft deze regeling geen effect meer op je hypotheekrenteaftrek.

Meer vragen