vraag & antwoord

Kopen ‘onder bod’, wat zijn de regels?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Wat betekent het als een huis onder bod is?

Je hebt het ultieme huis op het oog, maar de makelaar geeft aan dat het ‘onder bod’ is. Wat betekent dit voor jou, moet je je droomhuis laten varen?

Niet direct. Wanneer een huis onder bod is, betekent dit dat de verkopende partij in onderhandeling is met een serieus geïnteresseerde. Dat neemt niet weg dat je vrij bent om het huis te bezichtigen en zelfs een bod uit te brengen. Pas als beide partijen de koopakte hebben getekend, kan er niemand meer tussenkomen. In deze video leggen we je uit hoe dat zit.

Wanneer een woning precies het label ‘onder bod’ krijgt, is bij elke makelaar anders, weet Kees-Jan Borsboom, makelaar bij Schieland Borsboom NVM Makelaars in de regio Haaglanden-Rijnmond. Zo zijn er makelaars die een huis onder bod zetten zodra het eerste bod binnen is. Kees-Jan: ‘Het probleem is dat je daarmee andere kandidaat-kopers weert. Wij zetten een huis onder bod als we uit zijn onderhandeld over de prijs en alle voorwaarden. Dan bel ik de koper op en feliciteer ik hem of haar met de nieuwe woning, en zetten we het huis onder bod.’ Dat doet Kees-Jan om te voorkomen dat andere kandidaat-kopers het gevoel krijgen aan het lijntje te worden gehouden. Want niemand wil horen: ‘Het huis is in principe verkocht, maar nog niet helemaal.’

Bieden op een huis onder bod

Terug naar je droomhuis dat onder bod staat. Je wilt koste wat het kost het huis hebben. Wat kun je, en vooral mág je doen? Kees-Jan adviseert om een aankoopmakelaar in de arm te nemen en een goed bod uit te brengen: ‘Aankoopmakelaars kennen de regels en weten waar de verkoper gevoelig voor is. Het staat vervolgens de verkopende partij vrij om de onderhandelingen met de eerste potentiële koper af te breken als er een beter bod wordt gedaan, of om een inschrijving te organiseren. Het is natuurlijk niet leuk, maar het mág wel.’

Leuk is het zeker niet. Stel je maar eens voor: je denkt dat je je droomhuis hebt gekocht, popt een fles champagne open en je stelt al je vrienden op de hoogte. De volgende dag belt de makelaar om te vertellen dat iemand heeft aangebeld bij je droomhuis en vervolgens diezelfde avond nog een hoger bod of een bod met gunstiger voorwaarden heeft geboden. Nu heeft de verkopende partij het voornemen om niet met jou, maar met hén in zee te gaan. Dan spat je hele droom uit elkaar.

Makelaar moet bod bespreken

Volgens Kees-Jan wordt de verkoopmakelaar in zulke situaties vaak onterecht afgeschilderd als de boeman, terwijl het de verkoper is die uiteindelijk de knoop doorhakt. Dat was voor 2003 nog anders, toen de wettelijke bedenktijd van drie dagen nog niet was ingevoerd: een mondelinge overeenkomst was toen al bindend. Kees-Jan: ‘Het allerbelangrijkste wat een makelaar moet doen, is helder communiceren. Dat staat in de NVM-erecode. Wij zijn te alle tijden verplicht een bod te bespreken met de verkopende partij. Als zij ervoor kiezen om de onderhandelingen met de ene partij te staken omdat er een beter bod is gedaan, gaan wij partijen hierover informeren. Het netste wat je als verkoper nog kunt doen? Beide partijen de gelegenheid geven om een nieuw bod uit te brengen binnen een nader te bepalen termijn. Daarna geeft de verkopend makelaar aan welk bod hij accepteert, dan wel met welke partij hij verder in onderhandeling treedt.’

Hoe groot is de kans dat je het huis krijgt?

Dat is moeilijk om te zeggen. Wanneer je een huis op het oog hebt dat onder bod is, is de kans vrij groot dat het uiteindelijk aan de eerste, serieus geïnteresseerde wordt verkocht. Zij zitten al ver in het onderhandelingsproces. Niettemin kun je de gok wagen: door jouw bod kan de verkoper ervoor kiezen om de onderhandelingen te staken. Of het kan gebeuren dat de eerste kopers last minute van de koop afzien omdat zij bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgen. Het is dus zeker de moeite waard om een bod uit te brengen, maar hang de vlag nog niet uit.

Een aankoopmakelaar kan je kansen vergroten

Een aankoopmakelaar heeft ervaring met verschillende vormen van bieden en kan je hierover adviseren. Hij heeft kennis van de markt en denkt strategisch met je mee over een bod, waarmee jij mogelijk de verkoper kan overtuigen om voor jou te kiezen.