artikel

Kosten koper en vrij op naam: het verschil


Moet ik overdrachtsbelasting of btw betalen?

Je hebt een huis op het oog en ziet achter de vraagprijs bij bestaande bouw vaak k.k. (kosten koper) en bij nieuwbouw v.o.n. (vrij op naam) staan. Wat is nu eigenlijk het verschil?

Vrij op naam houdt in dat je als koper geen extra kosten boven op de koopsom betaalt voor het overdragen van de woning. Daarom betaal je onderstaande bijkomende kosten in het geval van vrij op naam níet (en bij kosten koper wel):

  • Overdrachtsbelasting.
  • Notariskosten voor de leveringsakte.
  • Notariskosten voor inschrijving in het Kadaster.

Belasting vrij op naam

Betaal je dan geen belasting als je een woning vrij op naam koopt? Helaas, ook hierover betaal je belasting. En wel in de vorm van 21% btw. Dit bedrag is al verrekend in de verkoopprijs, dus in de prijs die je op funda ziet staan. Dat betekent dat de verkopende partij bij vrij op naam de kosten voor de notaris en het Kadaster betaalt. Andere kosten, bijvoorbeeld voor hypotheekadvies, de notariskosten van de hypotheekakte, kosten van de taxatie of voor NHG, betaal je wel zelf. Om niet voor verrassingen te komen staan, is het altijd handig om bij de verkoper een kostenoverzicht op te vragen, zodat je vooraf weet wat er wel en niet in de prijs verwerkt is.

Overdrachtsbelasting

Er bestaat een overdrachtsbelasting van 2% en van 10,4%. We zetten alles even voor je op een rijtje (leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker): voor bestaande woningen bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom. Ben je onder de 35 en koop je je eerste huis, dan ben je vrijgesteld van deze belasting als de koopsom minder is dan 440.000 euro. Vanaf 2024 wordt deze grens verhoogd naar 510.000 euro.

Koop je een huis waar je niet zelf in gaat wonen, dan betaal je het hogere tarief van 10,4%. Dit geldt bijvoorbeeld als je het huis gebruikt als belegging of als je een vakantiehuis koopt. Of als je een pand koopt dat (nog) niet is bestemd om in te wonen.

Uitzondering: bestaande bouw v.o.n.

In enkele gevallen wordt een bestaande woning vrij op naam verkocht. In dat geval neemt de verkoper de kosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting voor zijn rekening. Hij doet dat bijvoorbeeld om zijn woning aantrekkelijker te maken voor verkoop. Het nadeel van bestaande woningen die vrij op naam aangeboden worden, is dat er vaak minder ruimte is voor onderhandeling over de prijs.

Vernieuwbouw: bestaande bouw of nieuwbouw?

Vernieuwbouw (een bestaande woning renoveren tot nieuwbouwstaat) lijkt tussen bestaande bouw en nieuwbouw in te zitten. Maar betaal je dan overdrachtsbelasting of btw? Voor de bepaling of iets nieuw onroerend goed is, kijkt de Belastingdienst naar vier dingen:

  1. De omvang van de verbouwing.
  2. De kosten van de verbouwing in verhouding tot de waarde van het onroerend goed.
  3. Hoe ingrijpend de veranderingen zijn in en aan het onroerend goed.
  4. Wijzigingen in de functie van het onroerend goed.

De ene verbouwing is dus zeker de andere niet. Vraag bij twijfel altijd aan de verkoopmakelaar wat de koopcondities precies inhouden!

Goed voorbereid een (eerste) huis kopen

Zeker als je voor het eerst een huis gaat kopen, is het fijn om een professional aan je zijde te hebben die met je meedenkt en weet waar je op moet letten. Een aankoopmakelaar helpt je om de juiste beslissingen te nemen.