vraag & antwoord

Je eerste koophuis, hoe zit dat met de belastingaangifte?

- leestijd

Het begint al bij de sleuteloverdracht

Na het kopen van een huis krijg je op meerdere manieren te maken met de Belastingdienst. Over de zogenaamde WOZ-waarde betaal je belasting en inclusief de gemeentelijke belastingen kom je op een behoorlijk bedrag. Het goede nieuws is dat je de betaalde hypotheekrente kunt aftrekken. Dat geldt ook voor een aantal van de financieringskosten. Uiteindelijk zal je dus niet altijd alleen hoeven te betalen, maar krijg je – driemaal werf – soms ook wat terug van de Belastingdienst.

Het begint bij de notaris. Direct na de sleuteloverdracht zal die de zogenaamde overdrachtsbelasting met je verrekenen. Dit is een heffing die je betaalt aan de Belastingdienst omdat je een huis in jouw bezit krijgt. De notaris verzoekt jou om dit bedrag vóór de overdracht over te maken aan de derdengeldenrekening, dezelfde rekening als waar ook de waarborgsom of bankgarantie op gestort is. De betaling kun je niet doen met de hypotheek, dat moet met spaargeld. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom van de woning. Koop je een woning van € 225.000, dan moet je dus € 4500 betalen.

Welke kosten neem ik mee in de belastingaangifte?

De koper draagt meestal de kosten van de overdracht van het huis en van het regelen van de hypotheek. Een aantal van deze kosten kun je eenmalig aftrekken van het inkomen in het jaar van de aankoop. Als je in 2020 een huis koopt, kun je deze kosten dus opgeven in de aangifte die je vóór 1 mei 2021 instuurt.

Voor een bestaande woning zijn de belangrijkste aftrekbare kosten:

  • de notariskosten voor de hypotheekakte;
  • de kosten van inschrijving bij het Kadaster;
  • het voor de hypotheek noodzakelijke taxatierapport;
  • de kosten van de Nationale Hypotheek Garantie;
  • een bouwkundige keuring, indien nodig voor de hypotheek;
  • de advies- en de bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur.

Je huis heeft invloed op de belastingaangifte

De betaalde hypotheekrente voor je eigen woning kun je aftrekken van je inkomen. Deze hypotheekrenteaftrek is een fiscaal voordeel. Er is helaas ook een fiscaal nadeel: het eigenwoningforfait. De hoogte hiervan is afhankelijk van de waarde van je huis: de WOZ-waarde (wet Waardering Onroerende Zaken). Hierover draag je een heffing af van in de meeste gevallen 0,65%.

Een rekenvoorbeeld:

Je koopt een huis met een hypotheek van € 250.000. De hypotheekrente van dat jaar bedraagt € 5000. Het huis heeft een WOZ-waarde van € 235.000. Waar krijg je belasting over terug en waar betaal je juist belasting over?

De hypotheekrenteaftrek bedraagt € 5000. Dit bedrag kun je opgeven bij de jaarlijkse belastingaangifte. Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je terug.

Het eigenwoningforfait bedraagt € 235.000 x 0,65% = € 1527. Dit wordt ook wel een bijtelling genoemd. Het eigenwoningforfait hoef je niet zelf op te geven aan de Belastingdienst. Daar is de Belastingdienst al van op de hoogte.

De belastingaftrek van de eigen woning is dan € 5000 min € 1527 = € 3473 als fiscale aftrekpost. Tot een bruto jaarinkomen van € 69.000 krijg je 38,1% hiervan als belastingteruggave, dat is € 1323. Je kunt ervoor kiezen om het belastingvoordeel per maand uitbetaald te krijgen, je krijgt dan maandelijks rond de 15de een bedrag gestort van € 1323 / 12 maanden = € 110.

Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning bepaald?

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast aan de hand van een taxatie en op basis van gegevens die bekend zijn over woningen (bijvoorbeeld het aantal vierkante meters). Ze taxeren steekproefsgewijs een aantal woningen. Op basis hiervan schatten ze de waarde van de woningen die ze niet taxeren. In 2020 is de waarde per 1 januari 2019 bepalend. Deze datum noemen ze de ‘waardepeildatum’. Je kunt bezwaar aantekenen tegen een te hoge WOZ-waarde. Door een te hoge WOZ-waarde betaal je namelijk te veel belasting. Op de website van de Rijksoverheid lees je hoe je bezwaar maakt.

Houd ook rekening met de gemeentelijke belastingen

De gemeentelijke belastingen worden niet verrekend via de jaarlijkse belastingaangifte, maar worden los in rekening gebracht. De hoogte van de heffingen kan afhankelijk zijn van de WOZ-waarde. Voorbeelden van deze heffingen zijn:

  • rioolheffing;
  • afvalstoffenheffing;
  • waterschapslasten;
  • onroerendezaakbelasting (ozb).

Doordat elke gemeente deze kosten zelf vaststelt, bestaan er grote verschillen tussen de heffingen en betaal je in de ene woonplaats veel meer dan in de ander. Bij de gemeente kun je opvragen wat je betaalt aan gemeentelijke belastingen voor de aan te kopen woning.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

De grootste kostenpost, de overdrachtsbelasting, kun je niet aftrekken. Dat kan wel met een deel van de notariskosten (het opstellen van de hypotheekakte en de kadasterkosten), de taxatie, de advies- en bemiddelingskosten en de kosten van het krijgen van de NHG.

Handig om te weten: verkoop je je nieuwe woning binnen 6 maanden nadat je deze op naam hebt gekregen bij de notaris weer door aan iemand anders? Bijvoorbeeld omdat je relatie in de tussentijd is verbroken? Dan kun je de overdrachtsbelasting die je hebt betaald terugvorderen via de koper.

Dit is een heffing die je betaalt als huiseigenaar. De hoogte van de eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde. De hypotheekrente is aftrekbaar en de eigenwoningforfait kost je juist geld.

De gemeentelijke belastingen kun je ook als woonlasten meenemen. Je kunt bijvoorbeeld denken aan de afvalstoffenheffing, onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten. Dit zijn jaarlijkse kosten.

Gemeenten bepalen de WOZ-waarde door taxaties en het raadplegen van de beschikbare informatie over huizen (bijvoorbeeld het bouwjaar). Niet alle huizen worden getaxeerd. Het zijn vaak schattingen.

Meer vragen