vraag & antwoord

Je woning zonder makelaar verkopen

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Dit moet je weten als je zelf je huis wil verkopen

Zelf je huis verkopen, zonder een verkoopmakelaar? Dit kan als je voldoende tijd hebt. Bijvoorbeeld om kijkers te ontvangen, om je te verdiepen in je mededelingsplicht en om het benodigde papierwerk in te vullen en te regelen.

Bij een woning verkopen komt meer kijken dan goede promotie en onderhandelen over de prijs. Wil je dit zelf doen, zonder een verkoopmakelaar, dan komt er ook wat onderzoek en uitzoekwerk bij kijken. Bijvoorbeeld over je rechten en plichten als verkoper, zowel tijdens als na de koop, en over de documenten die je moet aanleveren.

Bedenk van tevoren goed wat je zelf kunt en wilt doen. Veel makelaars bieden tegenwoordig deeldiensten aan. Je doet dan bijvoorbeeld zelf de bezichtigingen, maar laat de onderhandelingen of het opstellen van het koopcontract over aan de professionaliteit van de makelaar.

Zonder makelaar je huis verkopen: waar moet je rekening mee houden?

Wil je helemaal zelf je huis verkopen, houd dan in elk geval rekening met deze aandachtspunten:

1. Zelf je huis verkopen op funda kan niet

Alleen makelaars kunnen huizen te koop aanbieden op funda. Je kunt een makelaar die deeldiensten aanbiedt of een internetmakelaar vragen om je huis op funda te zetten.

2. Om de verkoopprijs te bepalen, moet je marktonderzoek doen

Om een goede prijs voor je huis te bepalen heb je inzicht nodig in de waarde. De gratis Waardecheck van funda geeft je een indicatie, maar houdt geen rekening met specifieke plus- en minpunten van jouw huis. Vraag bijvoorbeeld bij het Kadaster op voor welke prijs vergelijkbare woningen in je buurt onlangs zijn verkocht. En laat eventueel een waardebepaling doen door een makelaar of taxateur. Alleen zo weet je achteraf of je het maximale uit de verkoop hebt gehaald.

3. Zelf bezichtigingen plannen en kijkers rondleiden kost tijd

Houd er rekening mee dat de meeste mensen overdag willen kijken. Kun je dit combineren met je werk? Door de oververhitte woningmarkt kan het gebeuren dat veel mensen tegelijk jouw huis willen komen bezichtigen. Bedenk hoe je dit wil aanpakken als er bijvoorbeeld ineens meer dan dertig mensen willen komen kijken.

4. De koper heeft misschien wél een aankoopmakelaar

Als verkoper heb je in deze oververhitte woningmarkt een vrij sterke onderhandelingspositie. De andere partij kan echter in het voordeel zijn met de kennis en ervaring van een aankoopmakelaar. Wil je zeker weten dat je het best mogelijke resultaat uit de onderhandelingen haalt, verdiep je dan goed in de regels en mogelijkheden van het onderhandelingsproces of schakel voor dit onderdeel van de verkoop alsnog een makelaar in.

5. Je hebt als verkoper een mededelingsplicht

Belangrijk is ook om goed te weten wat je als verkoper verplicht bent te melden over je woning. Als je weet dat je buurman net een vergunning heeft aangevraagd voor een dakopbouw die licht gaat wegnemen uit jouw tuin, dan moet je de koper hiervan op de hoogte stellen. Ook ben je verplicht om de koper te informeren over gebreken en bijzonderheden aan je huis die jou bekend zijn of zouden móéten zijn. De koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht. Toch kun je beter te veel informatie geven dan te weinig, want het zijn juist dit soort kwesties waar achteraf soms geschillen over ontstaan.

Koopcontract huis zonder makelaar opstellen

Er kan veel misgaan als je met de koper gemaakte afspraken niet schriftelijk vastlegt. Een paar tips:

  • Maak een lijst met wat wel en niet achterblijft in de woning en de tuin, zodat hierover geen discussie kan ontstaan. Neem hierin ook op wat je ter overname aanbiedt.
  • Zoek op internet een voorbeeld van de Lijst van Zaken en de Vragenlijst deel A en B die verkoopmakelaars gebruiken. Zo weet je zeker dat je niets vergeet. Voeg de lijst van zaken ook toe aan het koopcontract.
  • Download de model koopovereenkomst die de makelaarsverenigingen NVM, VastgpoedPro en VBO Makelaars hebben opgesteld in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Daarin zijn de belangrijkste juridische zaken al vastgelegd.
  • Wil je zeker weten dat het koopcontract juridisch waterdicht is, laat het dan opstellen door een notaris.
  • Vraag de koper om een ontvangstbevestiging van het koopcontract. De koper kan dan niet alsnog van de koop afzien met het argument dat hij de ondertekende versie van het koopcontract nooit heeft ontvangen.
  • Zoek een voorbeeld van een checklist voor de eindinspectie van de woning en vul deze bij de eindinspectie samen met de koper in. Vindt de koper dat je de woning niet geheel volgens afspraak hebt opgeleverd, bijvoorbeeld omdat er iets stuk is? Maak hierover afspraken en leg ook deze schriftelijk vast. De notaris kan hier eventueel bij helpen.

Eigendomsbewijs huis en andere documenten die je nodig hebt

Bij de verkoop moet je verschillende documenten overhandigen aan de notaris en nieuwe eigenaar. Zorg dat je deze in elk geval in je bezit hebt:

  • eigendomsbewijs van je huis
  • legitimatiebewijs
  • definitief energielabel
  • aanslagbiljet van gemeentelijke belastingen
  • Vragenlijst en Lijst van Zaken
  • splitsingsakte en VvE-stukken (bij appartement)

Verborgen gebreken en andere problemen tijdens of na de verkoop

Tijdens of na de verkoop kan er helaas discussie ontstaan met de koper. Bijvoorbeeld over verborgen gebreken, of over zaken waar je de koper niet over geïnformeerd hebt, maar die je volgens hem of haar wel had moeten melden op basis van je mededelingsplicht. Het is daarom aan te raden om als verkoper een rechtsbijstandsverzekering te hebben die de kosten voor juridisch advies dekt.

Hulp nodig bij de verkoop?

Zelf je woning verkopen kost tijd en het nodige uitzoekwerk. Schakel eventueel een makelaar in voor die onderdelen van de verkoop waarvoor je zelf geen tijd hebt of waarin je minder bedreven bent.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Een huis zet je niet zelf op funda: dat doet een makelaar. Hij of zij waarborgt de kwaliteit en weet wat er nodig is om een huis zo compleet mogelijk in de markt te zetten. Hij zorgt ervoor dat alle gegevens juist worden gepubliceerd, net als de foto’s, een duidelijke plattegrond, 360°-foto’s en een mooie video. Een goede eerste indruk maak je namelijk geen tweede keer.

Hiervoor heb je ten eerste inzicht nodig in de waarde van je huis. De gratis funda Waardecheck geeft je een globale indicatie, maar houdt geen rekening met de onderhoudsstaat of bijvoorbeeld een nieuwe keuken of verbouwing. Een makelaar of taxateur kan een nauwkeurige waardebepaling doen. Ook kun je bij het Kadaster opvragen voor welke bedragen vergelijkbare woningen in jouw buurt de laatste tijd zijn verkocht.

Je kunt hiervoor de model koopovereenkomst gebruiken die de makelaarsverenigingen NVM, VastgpoedPro en VBO Makekaars hebben opgesteld in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Daarin zijn de belangrijkste juridische zaken al vastgelegd. Je kunt ook een notaris vragen om het koopcontract op te stellen.

De belangrijkste documenten zijn:

  • eigendomsbewijs huis
  • legitimatiebewijs
  • definitief energielabel
  • aanslag gemeentelijke belastingen
  • Vragenlijst en Lijst van Zaken
  • splitsingsakte en VvE-stukken (bij appartement)
Meer vragen