vraag & antwoord

Onderhandelen over je huis: hoe werkt dat?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

De onderhandeling begint zodra jij een tegenvoorstel doet

Naar aanleiding van een bezichtiging of open huis is daar ineens het telefoontje van je verkoopmakelaar: er is een bod gedaan. Of misschien zijn er wel meerdere biedingen op je huis. De onderhandelingen kunnen hierna op verschillende manieren verlopen. We bespreken hieronder vijf veelvoorkomende scenario’s.

Samen met je verkoopmakelaar overleg je of je ingaat op een bod. Je onderhandelt niet alleen over de prijs, ook de ontbindende voorwaarden spelen een belangrijke rol. Zodra je een tegenvoorstel uitbrengt, zijn de onderhandelingen officieel begonnen en is het wachten op de reactie van de potentiële koper. Je kunt op verschillende manieren reageren op een openingsbod, namelijk door direct te accepteren, een tegenvoorstel te doen, of het bod af te wijzen.

De basis van het onderhandelingsproces

Zodra je een openingsbod hebt ontvangen, betekent dat niet automatisch dat de onderhandelingen gestart zijn. Pas als jij (of de verkoopmakelaar namens jou) met een tegenvoorstel komt, zijn jullie in onderhandeling. Je hoeft naar aanleiding van het openingsbod natuurlijk geen tegenvoorstel te doen. Je kunt het openingsbod ook afwijzen omdat het bijvoorbeeld te laag is, er nog veel andere bezichtigingen gepland staan waar je de uitkomst van wilt afwachten of omdat de gestelde voorwaarden niet goed zijn. Naast het uitbrengen van een tegenvoorstel of het openingsbod afwijzen, kun je het ook direct accepteren, al komt dat minder vaak voor.

Heb je meerdere biedingen tegelijkertijd ontvangen? Dan wil dat niet zeggen dat je met de eerste bieder als eerste de onderhandelingen in moet gaan. Als verkoper besluit jij welke bod het interessantst is. Als dat het bod is dat als derde is binnengekomen, mag je besluiten om daar als eerste op in te gaan.

Vijf veelvoorkomende scenario’s tijdens de onderhandelingen

Scenario 1: iemand biedt de vraagprijs of hoger

Goed nieuws, denk je misschien. Je ontvangt een bod op je huis en dit is gelijk aan de vraagprijs. Dit betekent niet meteen dat je woning ook is verkocht. Wat als je woning erg populair is en er nog meer geïnteresseerden zijn? Misschien kun je wel een beter bod krijgen dan de vraagprijs. Als verkoper bepaal je altijd zelf of je wel of niet akkoord gaat met een bod. Je verkoopmakelaar adviseert je hierbij en samen bepalen jullie de vervolgstappen.

Bij een online inschrijving werkt het bieden nét even anders: hierbij krijgen alle geïnteresseerden de kans om binnen een bepaalde termijn een bod uit te brengen. Lees meer over online bieden.

tip  Ontdek hoe je de meeste kans maakt bij bieden op inschrijving, zonder dat je te veel risico neemt. Succesvol bieden op inschrijving

Scenario 2: de bieder stopt de onderhandelingen

Terwijl de onderhandelingen in volle gang zijn, trekt de koper zich ineens terug. Wat balen! Toch is dit toegestaan – en dit geldt overigens ook voor jou als verkoper. Zonder opgaaf van reden mogen beiden zich terugtrekken uit de onderhandelingen. Als particuliere verkoper heb je bovendien de mogelijkheid om kosteloos van de koop af te zien. Dit kun je doen tot het moment dat je je handtekening onder de koopakte zet, en doe je vaak door de bieder een e-mail te sturen dat je de onderhandelingen stopzet (eventueel met een uitleg erbij). Het moet dan wel een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreffen, dus geen garagebox bijvoorbeeld.

Scenario 3: het bod is goed, de gestelde voorwaarden niet

Over de hoogte van het bod ben je enthousiast, over de voorwaarden die de koper eraan verbindt minder. De koper wil pas over een jaar de sleuteloverdracht laten plaatsvinden. Of ze stellen de voorwaarde dat hun eigen woning eerst verkocht moet zijn. Samen met je verkoopmakelaar bekijk je wat de beste reactie is in dit geval. Dit hangt af van je eigen situatie en populariteit van je huis. Soms is een lagere koopsom met betere voorwaarden toch de beste keuze, want een jaar met dubbele lasten zitten, is geen pretje.

Scenario 4: je ontvangt een nóg beter bod

Het komt wel eens voor dat je tegelijkertijd meerdere biedingen op je huis ontvangt. Dit kunnen twee biedingen zijn, maar ook meer. Het is toegestaan om met meerdere partijen te onderhandelen, al moet je verkoopmakelaar ze er wel van op de hoogte brengen. Hij of zij laat de koper in dat geval weten dat er een bod binnen is gekomen van andere geïnteresseerden. Is dat bod beter? Je hebt nu de volgende opties:

  • Je stopt per direct de onderhandelingen met de eerdere bieder en start de onderhandelingen met een van de andere geïnteresseerden. Je beslist zelf welk bod het meest interessant is om mee verder te gaan.
  • Je biedt de eerdere bieder de kans om een uiterste bod uit te brengen. Is dit niet naar wens? Dan wijs je het af en ga je verder met een van de andere geïnteresseerden.
  • Krijg je meerdere biedingen tegelijk, dan kun je alle geïnteresseerden vragen een eindbod uit te brengen. Zo geef je ze allemaal de kans een zo goed mogelijk bod te doen. Op basis daarvan maak je vervolgens je keuze.

Scenario 5: iemand biedt onder de vraagprijs

Dit scenario komt in de huidige woningmarkt minder voor, maar kan nog steeds gebeuren: een bod onder de vraagprijs. Als een koper onder de vraagprijs biedt, kun je twee dingen doen: het bod afwijzen en eventueel vragen om een beter bod te doen. Of een tegenvoorstel doen dat hoger ligt dan het bod, maar wel onder de vraagprijs is. Deze tweede optie is alleen van toepassing als jij en je makelaar verwachten dat het moeilijk zal worden om je huis voor de vraagprijs te verkopen, bijvoorbeeld als de interesse tegenvalt en de tijd begint te dringen, omdat je al een ander huis hebt gekocht.

Wat als iemand een eindbod biedt?

De bieder kan een zogeheten eindbod uitbrengen. Het betekent dat dit zijn of haar uiterste bod is en dat daar niet meer over onderhandeld kan worden. Het is voor jou dus een kwestie van accepteren of afwijzen. Jij kunt natuurlijk ook zelf een eindbod uitbrengen naar de potentiële koper.

Je kunt een bieder ook om een eindbod vragen wanneer je een openingsbod van een tweede bieder hebt ontvangen. Je verkoopmakelaar geeft bij de eerste bieder aan dat er een tweede bod is binnengekomen. De hoogte van het bod mag daar overigens niet bij worden genoemd, een makelaar mag niet twee partijen tegen elkaar uitspelen. Er wordt aan de eerste bieder gevraagd om een eindbod uit te brengen, waarbij hij of zij een uiterst bod uitbrengt onder de beste voorwaarden. Het is nu aan jou, samen met je verkoopmakelaar, om te besluiten of dit eindbod goed genoeg is, of dat het verstandiger is om dit eindbod af te wijzen en toch met de tweede bieder verder te gaan.

Zijn de onderhandelingen rond? Dan is je huis onder bod!

Ziet het ernaar uit dat jullie overeenstemming bereiken in de onderhandelingen en een bod accepteren op je huis? Vaak stop je dan de bezichtigingen. Je woning blijft nog wel op funda staan tot hij verkocht is. Dit is op het moment dat de financiering voor de kopers rond is. Tot die tijd komt er een label op funda te staan: ‘huis onder bod’ of ‘verkocht onder voorbehoud’. Zo is het voor andere geïnteresseerden meteen duidelijk hoe de vlag erbij hangt. De makelaar is niet verplicht om de status te wijzigen in ‘huis onder bod’ of ‘woning onder bod’. Als de woning is verkocht onder voorbehoud moet dit wel worden gedaan. Pas als de handtekeningen gezet zijn en de drie dagen bedenktijd zijn voorbij, is de koop definitief.

Heb jij al een verkoopmakelaar die je helpt?

Onderhandelingen zijn dagelijkse kost voor een makelaar. Hij of zij weet dus het beste eruit te halen voor jouw woning. Heb jij al een verkoopmakelaar?

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Je ontvangt een openingsbod. Samen met je verkoopmakelaar bepaal je of het goed genoeg is om hierop in te gaan. Zodra je een tegenvoorstel uitbrengt, zijn de onderhandelingen officieel begonnen. Je verkoopmakelaar communiceert namens jou met de koper. Dit kan rechtstreeks met de koper zijn of met zijn of haar aankoopmakelaar.

Het onderhandelingsproces kan een dag duren, een week, maar ook langer. Uiteindelijk draait het niet alleen om de prijs. Ook de voorwaarden spelen een belangrijke rol. Deze bepalen of je uiteindelijk akkoord gaat met een lagere prijs wanneer de sleuteloverdracht bijvoorbeeld snel kan plaatsvinden. Samen met je verkoopmakelaar werk je toe naar de beste combinatie van prijs en voorwaarden.

Je bent pas in onderhandeling wanneer de verkoopmakelaar met een reactie komt op jouw openingsbod. Tijdens de onderhandeling mogen de bezichtigingen doorgaan en mag de verkoper ook andere biedingen in ontvangst nemen. Op elk moment in de onderhandeling mogen beide partijen deze stoppen. Is er een koopsom overeengekomen? Dan mag de verkoper nog steeds besluiten om van de verkoop af te zien, zolang hij tenminste geen handtekening onder de koopakte heeft gezet. Jij als koper hebt hetzelfde recht en mag zelfs tot drie dagen na het tekenen van de koopakte nog van de koop afzien. De verkoper heeft dit recht niet.

Het eerste bod van een potentiële koper heet het openingsbod. Om te beoordelen of je dit bod goed genoeg vindt om op in te gaan of over te onderhandelen, kun je kijken naar:

  • De tijd dat je huis al te koop staat.
  • Het aantal bezichtigingen dat is geweest.
  • Het aantal bezichtigingen dat nog ingepland staat.
  • Of het bod in verhouding staat tot jouw minimale verkoopprijs.
  • Onder welke (ontbindende) voorwaarden het bod wordt uitgebracht.

Samen met je verkoopmakelaar bespreek je de mogelijkheden. Hij of zij zal je adviseren wat in jouw situatie de beste stap is.

Meer vragen