Abeelstraat 693329 AB DordrechtDubbeldam-Zuid

Waanzinnige twee-onder-een-kapper waar werkelijk aan alles is gedacht! Grenzend aan een brede waterpartij en de weilanden staat deze geschakelde twee-onder-een-kapwoning op 413 m² eigen grond. De diepe achtertuin ligt direct aan het water en beschikt over een sfeervol tuinhuis, waar je in ieder seizoen heerlijk kunt genieten. Vanuit de tuin kunnen kinderen vissen of een rondje varen met een roeibootje. Aan de voorzijde is er parkeergelegenheid op eigen terrein voor 2 auto's en de diepe garage is ideaal voor de fietsen of een scooter. De huidige eigenaren hebben de woning in 2018 volledig verbouwd en uitgebouwd met een aanbouw van 4 meter, voorzien van een fraaie lichtstraat. Op het gebied van duurzaamheid is volop geïnvesteerd. Zo zijn er 20 zonnepanelen geplaatst, zijn de eerste en tweede verdieping uitgerust met airconditioning voor zowel verwarmen als koelen en beschikt de begane grond vloer volledig over vloerverwarming. Daarnaast is de gehele woning voorzien van HR++ glas en is het dak volledig geïsoleerd. Met energielabel A en ruim 200 m² woonoppervlakte biedt deze woning optimaal comfort en toekomstbestendig woongenot. En dan de ligging in de wijk…... die maakt het plaatje compleet! Middenhoeve ligt aan de rand van Dubbeldam, direct grenzend aan de uitgestrekte weilanden. Hier woon je heerlijk rustig, met de natuur letterlijk om de hoek. Of je nu wilt wandelen, fietsen of hardlopen richting het nieuwe natuurgebied, het kan hier allemaal. Tegelijkertijd zijn alle voorzieningen binnen handbereik: winkelplein Het Damplein ligt op slechts enkele minuten fietsen en ook scholen, kinderopvang, sportfaciliteiten en speelpleinen zijn dichtbij. Dit is zo’n woning waar alles klopt: ruimte, comfort, een fijne sfeer én een toplocatie. Bel ons voor een afspraak en wie weet wordt jij de nieuwe bewoner van de Abeelstraat 69! De oplevering van de woning kan in januari 2027. Begane grond: - Entree in de hal met garderoberuimte en de meterkast. - Toiletruimte met fonteintje. - De keuken is aan de voorzijde gelegen en uitgerust met een ruime koelkast, 6 vrieslades, combi-oven, SMEG oven met 6-pitsgaskookplaat, afzuigkap, vaatwasser en de spoelbak met de quooker. - De woonkamer (ruim 55 m²) is tuingericht met openslaande deuren naar de tuin. In de aanbouw van 4 meter is een brede lichtstraat geplaatst. Het plafond en de wanden zijn gestuct en de vloer is voorzien van een visgraad pvc-vloer met vloerverwarming. De vrijstaande houtkachel (Jotul) is echt heerlijk! Kelder: - Vanuit de hal is de trap naar de kelder (17 m²) met een hoogte van 2.20 m. De kelder is droog en voorzien van waterontharder, hydrofoor, mechanische ventilatie en stellingkasten voor opslag. Eerste verdieping: - Ruime overloop. - Toiletruimte met fonteintje. - Riante badkamer aan de voorzijde met wastafelmeubel, verwarmde spiegel, design radiator, stortdouche en een groot ligbad. De vloer is voorzien van elektrische vloerverwarming. - Slaapkamer aan de voorzijde met 2 vaste kasten en airconditioning. - De ouderslaapkamer aan de achterzijde is riant doordat er 2 kamers samengevoegd zijn. Hier is een inloopkast en airconditioning. Tweede verdieping: - Ruime overloop met airconditioning. - Vaste kast met opstelplaats voor de c.v.-combiketel (2018), mechanische ventilatie en wasbak. De wasapparatuur is verhoogd geplaatst. - Badkamer aan de voorzijde met douche, wastafelmeubel en toilet. De vloer is ook hier voorzien van vloerverwarming. - Doordat er een brede dakkapel geplaatst is, is er een werkplek aan de voorzijde gerealiseerd met een vaste kastenwand. - Slaapkamer aan de achterzijde met airconditioning en hoog plafond tot in de nok. - Slaapkamer aan de achterzijde met airconditioning en hoog plafond tot in de nok. Garage: - De garage is aangebouwd (ca. 8.41 m x 2.95 m) met hardhouten openslaande deuren. In de garage is verwarming, elektra en 2 watertappunten aanwezig. Tevens is er een wasbak en een schrobputje. Aan de achterzijde is er een loopdeur naar de tuin en een raam. Tuin: - De voortuin biedt ruimte voor parkeergelegenheid van twee auto's op eigen terrein. Tevens bevindt zich hier een oplaadpunt voor de auto. - De fraai aangelegde achtertuin is met een diepte van 24 meter en een breedte van 9 meter uitzonderlijk ruim te noemen. De tuin is sfeervol en kleurrijk ingericht met een royaal terras direct aan de achtergevel en een tweede ruim terras aan het water, voorzien van een vlonder. In de avonduren wordt de tuin op subtiele wijze verlicht, wat zorgt voor een gezellige ambiance. Achter in de tuin bevindt zich een tuinhuis (2019) met glazen wanden, waardoor deze volledig afsluitbaar is. Dankzij de aanwezige heater en vrijstaande houtkachel is dit een heerlijke plek om het hele jaar door te genieten. Het tuinhuis is onderheid en voorzien van elektra, verlichting, een wifi-versterker en glazen schuifwanden aan twee zijden. Verbouwing in 2018: Tijdens de verbouwing in 2018 is de woning op vele punten gemoderniseerd en vernieuwd. Zo zijn alle leidingen voor elektra, water en gas volledig vervangen. De trappen naar de eerste en tweede verdieping zijn vernieuwd en er is airconditioning geplaatst met vijf binnen-units en twee buiten-units, wat zorgt voor extra comfort in de gehele woning. Daarnaast zijn alle binnendeurkozijnen en binnendeuren vernieuwd en zijn op alle slaapkamers vaste kastenwanden gerealiseerd. De woonkamer is aan de achterzijde uitgebouwd met maar liefst vier meter, waardoor een heerlijke leefruimte is ontstaan. Tevens is er een dakkapel geplaatst, wat zorgt voor extra ruimte en licht op de verdieping. Tot slot zijn ook de keuken, toiletten en badkamers vernieuwd. Diversen: - Energielabel A (geldig tot 22-11-2033). - Er zijn 20 zonnepanelen aanwezig die in 2025 ruim 4000 Kwh hebben opgebracht. (Netto stroomverbruik 338 Kwh!) - De druppelslangen in de tuin en de sproeiers worden van water voorzien vanuit de sloot met een vuilwaterpomp. - Het buitenschilderwerk is in de zomer van 2024 uitgevoerd. - De betonnen begane grondvloer is van het type kwaaitaal. Deze is in 2024 gerepareerd door ECO Remain met 20 jaar garantie (foto's beschikbaar). - De woning is eind maart 2026 bouwkundig gekeurd. De rapportage is ter inzage beschikbaar. - Elektrisch bedienbare zonwering aan de achterzijde (zonnescherm en de verdiepingen screens). - Woonkamer, slaapkamers en badkamers voorzien van horren. Vaste lasten : Onroerende zaakbelasting : € 1.432,27 per jaar Voorschot stookkosten : € 387,-- per maand Waterschapslasten : € 409,-- per jaar Toelichting NEN2580 Deze informatie is door ons met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief. Van toepassing zijn de NVM voorwaarden. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Een tip van ons: Nouwen Makelaardij behartigt de belangen van de verkopende partij. Denk er bij het aankopen van een huis eens aan om een eigen, onafhankelijke adviseur in de arm te nemen: een NVM-aankoopmakelaar! Uw eigen woning nog niet verkocht? Wij komen graag bij u langs! Neem contact op voor een gratis waardebepaling en een vrijblijvend adviesgesprek, hierdoor bent u goed voorbereid bij een nieuwe aankoop.