Tolhuislaan 354875 AH Etten-LeurCentrum West 2

Inleiding Vrijstaand wonen op een royaal perceel, met veel ruimte in en om de woning én het centrum van Etten-Leur dichtbij. Tolhuislaan 35 is een woning voor een gezin dat royaal wil wonen, ruimte zoekt voor het dagelijkse leven en voorzieningen graag binnen handbereik heeft. Hier draait het niet om overdreven luxe, maar om iets wat steeds schaarser wordt: ruimte, mogelijkheden en een centrale ligging. Parkeren De woning ligt wat verder naar achteren op het perceel. Daardoor heb je aan de voorzijde een royale oprit waar je makkelijk meerdere auto’s op eigen terrein kunt parkeren. Via deze oprit loop je naar de traptreden die je naar de overdekte entree en voordeur brengen. Naast parkeren op eigen terrein beschik je hier over twee garages. De vrijstaande garage is circa 30,9 m² groot en biedt volop ruimte voor een auto, fietsen, gereedschap, opslag of hobby’s. Daarnaast is er een inpandige garage aanwezig. De praktische achterom naar de tuin loopt via de ijzeren poort tussen de woning en de vrijstaande garage. Begane grond Je komt binnen in een ruime en lichte hal. Dit is het centrale punt van de woning. Vanuit de hal bereik je het toilet, de meterkast, de trap naar de eerste verdieping, de woonkamer, de keuken en het deel met de slaapkamer en badkamer op de begane grond. De woonkamer loopt over vrijwel de volledige diepte van de woning en krijgt veel daglicht door de grote raampartijen aan de voor- en achterzijde. Aan de voorzijde kijk je richting de Lambertuskerk op de Markt. Er is ruimte voor een grote zithoek én een royale eettafel, zodat dit echt een leefruimte wordt waar je samenkomt, huiswerk wordt gemaakt, spelletjes worden gespeeld en uitgebreid kan worden gegeten. De woonkamer en keuken zijn voorzien van een PVC-vloer. De wanden zijn afgewerkt met spachtelputz en het plafond is gespoten. Verwarmen gebeurt via radiatoren en convectorputten. Het voorraam van de woonkamer is voorzien van een elektrisch screen. De keuken staat in open verbinding met de woonkamer. Het spoeleiland zorgt voor contact met de leefruimte, waardoor koken onderdeel blijft van wat er in huis gebeurt. De keuken is praktisch ingedeeld met veel lades, kastruimte, een vaatwasser, inductiekookplaat, brede afzuigkap, koelkast en combi oven-magnetron. Aan de rechterzijde van de woning ligt de slaapkamer op de begane grond. Deze kamer is circa 12,4 m² groot en biedt ruimte voor een groot bed en kastruimte. Via enkele traptreden bereik je een extra ruimte onder het schuine dak, handig voor kleding, koffers of spullen die je uit het zicht wilt opbergen. De badkamer is ruim opgezet en voorzien van een ligbad, inloopdouche, toilet en dubbel wastafelmeubel met extra opbergruimte. Aansluitend aan de keuken ligt nog een praktische wasruimte/bijkeuken met plaats voor witgoed, voorraad en bijvoorbeeld een extra koelkast. De begane grond is grotendeels voorzien van kunststof kozijnen met HR++ glas. De draai-kiepramen hebben horren. Eerste verdieping Via de trap kom je op de eerste verdieping. Hier sta je eerst op een ruime, lichte vide waar het dakraam voor prettig daglicht zorgt. Dit is niet zomaar een overloop, maar echt een ruim centraal punt op de verdieping. Vanuit hier bereik je de twee slaapkamers, het separate toilet en de cv-ruimte. Achter de schotten is bovendien extra ruimte aanwezig voor spullen die je niet dagelijks nodig hebt. De twee slaapkamers zijn allebei royaal van formaat. Met circa 18,5 m² en circa 21,9 m² zijn dit kamers waar je als kind, tiener of thuiswerker echt iets aan hebt. Er past niet alleen een bed en een kast, maar ook makkelijk een bureau, gaminghoek, leesstoel of extra opbergruimte. Daardoor groeit deze verdieping goed mee met een gezin. Kleine kinderen hebben hier ruimte om te spelen, terwijl oudere kinderen juist hun eigen kamer kunnen maken om te slapen, leren en ontspannen. Beide slaapkamers zijn afgewerkt met een laminaatvloer, deels behangen wanden, deels voorzien van spachtelputz wanden en een systeemplafond onder het schuine dak. Ook hebben beide kamers een wastafel met warm en koud water. Achter de schuifwanden onder de schuine kanten is veel extra ruimte aanwezig, zodat koffers, speelgoed, seizoensspullen of sporttassen netjes uit het zicht kunnen worden opgeborgen. Het toilet op deze verdieping is netjes betegeld, met wandtegels tot circa 1,50 meter hoogte en een kleine wastafel. Juist door de grootte van de kamers, de extra ruimte achter de schotten en het toilet op de verdieping is dit een hele praktische bovenverdieping voor een gezin dat royaal wil wonen. Tuin en bijgebouwen Ook buiten krijg je hier volop ruimte. De tuin ligt rondom de woning, waardoor je aan meerdere zijden buitenruimte hebt en de tuin op verschillende manieren kunt gebruiken. Aan de achterzijde ligt de tuin op het westen, waardoor je vooral later op de dag en in de avond fijn van de zon kunt genieten. Direct aan de woning ligt een hoger gelegen terras. Aan de achterzijde hangt een elektrisch zonnescherm van circa 7,70 meter breed, waardoor je hier ook op warme dagen prettig buiten kunt zitten. Het lager gelegen deel van de tuin biedt veel mogelijkheden voor een gazon, speelruimte, trampoline, moestuin of extra zitplekken. Doordat de tuin rondom loopt, kun je altijd kiezen waar je wilt zitten: bij de woning, wat verder de tuin in, in de zon of juist meer beschut. De achtertuin is bereikbaar via de ijzeren poort tussen de woning en de vrijstaande garage. Aan de andere zijde van de woning is ook een dubbele poort aanwezig, maar de praktische looproute naar de achtertuin loopt via de poort tussen de woning en garage. Achter in de tuin staat een overkapping met verlichting en elektra. Dat is een fijne ruimte om langer buiten te blijven zitten, samen te eten of nog even een drankje te doen. Daarnaast staat er een houten berging voor tuingereedschap, kussens en speelgoed. De vrijstaande garage van circa 30,9 m² geeft veel praktische mogelijkheden. Denk aan opslag, fietsen, gereedschap, een hobbyruimte of het stallen van een auto. Samen met de inpandige garage en de berging heb je hier ontzettend veel extra ruimte rondom de woning. Inpandige garage en kruipruimte Naast de vrijstaande garage beschikt de woning ook over een inpandige garage van circa 21,6 m². Deze ruimte is ideaal voor het stallen van fietsen, het opslaan van gereedschap, tuinspullen of bijvoorbeeld een extra koelkast of vriezer. Daarnaast is dit ook een fijne praktische ruimte voor hobby’s of kluswerkzaamheden, zonder dat je daarvoor de vrijstaande garage hoeft te gebruiken. Vanuit de inpandige garage bereik je via enkele traptreden een verdiepte ruimte onder de woning van circa 28,2 m². Deze wordt momenteel gebruikt om te klussen. Vanuit deze ruimte is de kruipruimte bereikbaar. De kruipruimte heeft een hoogte van circa 1,50 meter en is vooral praktisch voor bereikbaarheid en techniek onder de woning. Waarom je hier wilt wonen Omdat Tolhuislaan 35 vooral ruimte en locatie biedt. Je woont hier vrijstaand op een royaal perceel, met een tuin rondom, grote slaapkamers, veel leefruimte, twee garages en praktische mogelijkheden rondom de woning. Tegelijkertijd woon je dicht bij het centrum, winkels, scholen, speeltuinen, bushalte en station. Dat maakt deze woning vooral interessant voor een gezin dat royaal wil wonen en de dagelijkse voorzieningen graag dichtbij heeft. TOLHUISLAAN 35 IN HET KORT: - 156 m2 woonoppervlakte - 100m2 overig inpandige ruimte - 2 garages - 694 m2 perceel - 1 slaapkamer + badkamer op begane grond - 2 slaapkamers + toilet op 1e verdieping - Bouwjaar 1972 - CV-Ketel 2025 - Tuin rondom, achtertuin op westen - Ruime leefkeuken - Moderne badkamer - Begane grond voorzien van kunststof kozijnen met HR++ glas - 1e verdieping voorzien houten kozijnen met enkel glas - 12 zonnepanelen (2022) van 430 Wp - Energielabel C - Parkeren voor meerder auto’s op eigen terrein - 1000 m van het treinstation - 600 m van het winkelcentrum - 1200 m van basisschool - 600 m van bushalte - 500 m van speeltuin - Meetrapport aanwezig - Bouwkundig rapport aanwezig WONEN IN ETTEN-LEUR – EEN DORP MET STADSE GEMAKKEN Etten-Leur is een levendige gemeente in West-Brabant met ruim 45.000 inwoners. De stad ontstond in 1968 uit de dorpen Etten en Leur, en biedt nu de perfecte mix van historische charme en moderne voorzieningen. Zo begon Vincent van Gogh hier ooit zijn schilderscarrière en vind je in het centrum gezellige terrasjes, winkels en het Van Goghkerkje als herkenningspunt. Voor dagelijkse boodschappen kun je terecht bij meerdere supermarkten, speciaalzaken en winkelcentrum Winkelhart Etten-Leur, met een breed aanbod aan winkels, horeca en diensten. Ook de weekmarkt op woensdag is populair. Daarnaast ligt het bruisende Breda op nog geen 15 autominuten afstand. Qua onderwijs is er ruime keuze: van kinderdagopvang en basisscholen tot middelbare scholen zoals de KSE. Sportverenigingen, speeltuinen, een zwembad, skatepark en sportparken liggen verspreid over de wijken — ideaal voor gezinnen met opgroeiende kinderen. Ook recreëren kan volop in het nabijgelegen natuurgebied Pagnevaart of aan de Westpolderplas, waar je kunt wandelen, fietsen of gewoon genieten van de natuur. De bereikbaarheid is uitstekend: via de A58 zit je zo richting Breda, Roosendaal of Tilburg, en met de trein ben je snel in Rotterdam of verder. Ook de verbinding met Antwerpen ligt binnen bereik. Kortom: Etten-Leur is een complete woonplaats waar je comfortabel kunt wonen, werken en ontspannen. Perfect voor wie in een rustige, groene omgeving wil wonen met alle voorzieningen dichtbij. VERKOOPVOORWAARDEN: • Asbestclausule: Voor woningen gebouwd voor 1 juli 1993 bestaat de kans op asbest in materialen zoals het dak of de vloerbedekking. De verkoper kan niet bevestigen of er asbest aanwezig is; na de verkoop ben jij als koper verantwoordelijk voor eventuele asbestsanering. Dit wordt in de koopakte vastgelegd. • Ouderdomsclausule: Deze woning is 54 jaar oud. Hierdoor kan de bouwkwaliteit lager zijn dan bij nieuwere woningen. Wij hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren, die beschikbaar is voor inzage. Je bent vrij om zelf een aanvullende keuring te laten uitvoeren. • Meetinstructie NEN2580: Deze instructie geeft een indicatie van de gebruiksoppervlakte. Er kunnen verschillen zijn door interpretatie of meetbeperkingen. • Rechtsgeldige koopovereenkomst: Een overeenkomst tussen jou en de verkoper is pas rechtsgeldig na ondertekening. • Waarborgsom of bankgarantie: Bij een VBO-modelkoopovereenkomst wordt een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom gevraagd, te voldoen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden of een week na ondertekening van de koopakte als er geen ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. • Verkoopdocumentatie: Deze informatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld. We zijn echter sterk afhankelijk van informatie die door derden is verstrekt en kunnen daarom niet instaan voor de volledige juistheid van de gegevens. De verkoper en wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden. Deze documentatie dient als algemene gids voor kopers en is geen vervanging voor professioneel advies of een grondige inspectie van de woning.