Buys Ballotstraat 122313 TT LeidenProfessorenwijk-West

‘Sfeervol jaren ’30 woning in de geliefde Professorenwijk: karakteristieke details, verrassend veel ruimte, een moderne badkamer en een fijne zonnige achtertuin’ Op een bijzonder aantrekkelijke locatie in de geliefde Professorenwijk staat deze sfeervolle en in de afgelopen jaren uitgebreid gemoderniseerde jaren ’30 woning. Een heerlijk huis waarin het karakter van de bouwperiode mooi behouden is gebleven, terwijl op het gebied van comfort, isolatie en installaties juist flinke stappen zijn gezet. De woning beschikt over een lichte woonkamer met karakteristieke erker, een semi-open keuken, twee ruime slaapkamers op de eerste verdieping, een moderne badkamer én een verrassend ruime tweede verdieping. Deze verdieping is momenteel als werkruimte ingericht, maar biedt mogelijkheden voor het realiseren van extra slaap-/werkkamers. De woning heeft daarnaast een vliering, balkon en een beschutte achtertuin met berging en achterom. De afgelopen jaren is de woning op tal van punten aangepakt. Zo zijn onder andere de begane grondvloer geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming, de badkamer en het toilet vernieuwd, spouwmuurisolatie aangebracht en de zolder geïsoleerd. Ook zijn een nieuwe cv-ketel en airconditioning geplaatst en is in 2023 aan de achterzijde een royale dakkapel gerealiseerd. Hierdoor combineert deze woning de geliefde jaren ’30 uitstraling met het wooncomfort van nu. Wonen in de Professorenwijk De ligging is zonder meer een van de sterke punten. De Professorenwijk behoort tot de geliefde woonwijken van Leiden en kenmerkt zich door sfeervolle straten, karakteristieke architectuur en veel groen. De Buys Ballotstraat heeft daarbij een prettige en kindvriendelijke uitstraling. Voor de dagelijkse boodschappen bevinden zich diverse buurtwinkels in de directe omgeving en ook basisscholen, kinderopvang, sportvoorzieningen en recreatiemogelijkheden zijn dichtbij. NS-station Leiden Lammenschans ligt op loopafstand. Ook voor ontspanning en natuur hoeft u niet ver. Park Roomburg en Polderpark Cronesteyn liggen op enkele fietsminuten en binnen korte tijd fietst u naar de historische binnenstad van Leiden met haar uitgebreide aanbod aan winkels, restaurants, cafés, terrassen en culturele voorzieningen. Via de nabijgelegen uitvalswegen zijn onder andere Den Haag, Amsterdam, Schiphol en Utrecht uitstekend bereikbaar. Kortom: een heerlijke plek voor wie rustig en sfeervol wil wonen, maar tegelijkertijd alle voorzieningen van de stad binnen handbereik wil hebben. Indeling Begane grond: Entree van de woning met hal, vernieuwde meterkast en een modern toilet met fonteintje. Vanuit de hal komt u in de lichte en sfeervolle woonkamer. Aan de voorzijde bevindt zich het zitgedeelte met de karakteristieke jaren ’30 erker, die niet alleen voor uitstraling maar ook voor een prettige hoeveelheid daglicht zorgt. Aan de achterzijde is volop ruimte voor een royale eettafel. De woonkamer staat hier in verbinding met de semi-open keuken en beschikt over kunststof openslaande deuren naar de achtertuin. Hierdoor ontstaat een fijne verbinding tussen binnen en buiten. De L-vormige keuken is praktisch ingedeeld en uitgevoerd met lichte fronten en een donker werkblad. De keuken beschikt over diverse apparatuur, waaronder een 4-pits gaskookplaat, afzuigkap, vaatwasser en koel-/vriescombinatie. Daarnaast is er een spoelbak en een losse combi-oven. Vanuit de keuken is eveneens rechtstreeks toegang tot de achtertuin. Een belangrijk pluspunt is dat de begane grondvloer volledig is geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming (2021). Eerste verdieping: Via de vernieuwde en verplaatste trap bereikt u de eerste verdieping. Vanaf de overloop zijn de twee slaapkamers, de badkamer en het separate tweede toilet bereikbaar. Aan de voorzijde bevindt zich een ruime slaapkamer met dakkapel. De tweede slaapkamer ligt aan de achterzijde, beschikt over airconditioning en geeft toegang tot het balkon. De moderne badkamer is in 2021 vernieuwd en bijzonder compleet uitgevoerd. De ruimte beschikt over een ligbad, separate (regen)douche, dubbele wastafel met meubel en spiegelkast, handdoekradiator en elektrische vloerverwarming. De rustige kleurstelling en zwarte kranen geven de badkamer een moderne uitstraling. Het balkon op deze verdieping vormt met circa 6,3 m² bovendien een fijne extra buitenruimte. Tweede verdieping: De tweede verdieping biedt verrassend veel extra ruimte. Mede dankzij de in 2023 geplaatste grote dakkapel aan de achterzijde is hier een goed bruikbare verdieping ontstaan. De huidige bewoners gebruiken deze verdieping als royale werk-/studeerruimte, maar de ruimte biedt verschillende mogelijkheden. Zo kan deze verdieping desgewenst anders worden ingedeeld, bijvoorbeeld met extra slaap- en/of werkkamers. Hier bevinden zich tevens de aansluitingen voor de wasmachine en droger en de opstelplaats van de cv-combiketel. Naast de wasmachine is een voorbereiding voor warm water aanwezig, waardoor hier eventueel een extra wastafel kan worden gerealiseerd. De tweede verdieping vertegenwoordigt volgens de meetrapportage circa 16,0 m² gebruiksoppervlakte wonen. Via een vlizotrap is bovendien een praktische vliering bereikbaar, ideaal voor het opbergen van spullen die u niet dagelijks nodig heeft. Buiten De achtertuin is een verrassend fijne plek. Hoewel de tuin op het noorden is georiënteerd, is er door de ligging en bebouwing toch een prettige hoeveelheid zon. De tuin is verzorgd aangelegd met sierbestrating en groene borders en biedt voldoende ruimte voor een gezellige zit- of eethoek. Achter in de tuin bevindt zich een berging/schuur en er is een praktische achterom. Een heerlijke stadstuin waar u, midden in Leiden, toch volop van uw privacy en rust kunt genieten. Kom kijken en laat je verrassen! Voor deze woning is een “eigen woningwebsite” beschikbaar. Download de brochure via Funda om bij deze website terecht te komen. Hier vindt u de documentatie van deze woning en allerlei extra informatie zoals een zonnewijzer en informatie over de buurt en omgeving. De afgelopen jaren flink aangepakt De woning is de afgelopen jaren op veel belangrijke onderdelen gemoderniseerd en verduurzaamd, waarbij de karakteristieke uitstraling van het huis behouden is gebleven: • grote nieuwe dakkapel aan de achterzijde geplaatst in september 2023; • buitenschilderwerk uitgevoerd in 2024; • nieuwe berging/schuur geplaatst in 2022; • cv-combiketel uit 2021; • airconditioning geplaatst in 2021; • mechanische ventilatie uit 2021; • badkamer vernieuwd in 2021, inclusief elektrische vloerverwarming; • tweede thermostaat voor de eerste en tweede verdieping; • toilet op de begane grond vernieuwd in 2021; • begane grondvloer volledig geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming in 2021; • woning voorzien van dubbel glas; • nieuwe riolering aangebracht in 2021; voorheen werd de riolering gedeeld met de buren; • ramen eerste verdieping voorzien van nieuw dubbel glas: voorzijde in 2021 en achterzijde in 2022; • dak van de keuken vervangen in 2021; • spouwmuurisolatie aangebracht in 2022; • zolder in verschillende fases geïsoleerd in 2021, 2022 en 2023; • trap naar de eerste verdieping vernieuwd en verplaatst in 2021. Goed om te weten • Bouwjaar: 1936 • Gebruiksoppervlakte wonen: circa 87,4 m² • Bruto inhoud: circa 324 m³ • Perceeloppervlakte: circa 78 m² • Energielabel C • Gelegen in de zeer geliefde Professorenwijk • Karakteristieke jaren ’30 architectuur met onder andere erker en paneeldeuren • Twee ruime slaapkamers en een multifunctionele tweede verdieping • Moderne badkamer met ligbad, separate douche en elektrische vloerverwarming • Vloerverwarming op de begane grond • Airconditioning • Zonnige achtertuin met berging en achterom • Balkon aan de achterzijde • NEN 2580-meetrapportage beschikbaar Vraagprijs € 589.000,- k.k. Oplevering in overleg Een karakteristiek jaren ’30 huis, een geliefde plek in de Professorenwijk én de belangrijkste moderniseringen al uitgevoerd. Buys Ballotstraat 12 is zo’n woning die u vooral van binnen moet komen ervaren. Wij laten hem graag aan u zien! Deze informatie is door ons met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief. Van toepassing zijn de NVM voorwaarden. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het kadaster.