Rijnzichtstraat 262332 XR LeidenTransvaalbuurt

WOENSDAG 23 SEPTEMBER a.s. VAN 12:00 tot 12:45 uur - is er een DIGITAAL OPEN HUIS via INSTAGRAM LIVE. Meelopen met dit open huis? Volg ons kantoor via Instagram en loop LIVE mee vanachter uw computer tijdens de digitale rondleiding. 'Meelopen' kan alleen met de Instagram app op uw tablet of smartphone. Wilt u dit unieke woonhuis met waanzinnig mooie tuin liever in het echt bekijken? Dat kan uiteraard ook! U kunt dan contact met ons opnemen voor het maken van een afspraak om het te komen bezichtigen. ----------------------------------------------------------------------- 'KLEIN PARADIJS TE KOOP' "Wat een huis. Wat een tuin. Wat een bijzondere plek in Leiden" Rijnzichtstraat 26 staat op een plek in Leiden waar je niet iedere dag tegenaan loopt. Een karakteristieke hoekwoning uit circa 1900 met circa 106 m² woonoppervlakte en daarachter én ernaast een werkelijk verrassende hoeveelheid groen. Zodra je door het huis richting de tuin kijkt, snap je het. Dit voelt nauwelijks als wonen zo dicht bij het centrum van Leiden. Bomen, gras, oude klinkers, volwassen beplanting, privacy en vooral: ruimte. Heel veel ruimte. En vrijheid. Want dat is misschien nog wel het opvallendste aan deze plek. De woning ligt min of meer verscholen tussen de spoorverbindingen aan deze kant van Leiden. Op papier klinkt dat wellicht alsof we daar met een keurige makelaarsbocht omheen moeten schrijven. Doen we niet. Het spoor is er. Punt. Maar wie hier daadwerkelijk in de tuin staat, merkt vooral wat die ligging óók oplevert: afstand, groen en opvallend weinig directe bebouwing om je heen. Het geluid is in de praktijk minimaal, de ruimtelijkheid bepaald niet. Een trein komt voorbij en is weer weg. De vrijheid blijft. Dat maakt dit bijna een klein groen eilandje midden in de stad. En dat terwijl Leiden Centraal, de binnenstad, het LUMC en het Bio Science Park allemaal op korte afstand liggen. Ook binnen is dit geen huis dat zich keurig in een hokje laat stoppen. Dat begint eigenlijk al bij de binnenkomst. Want hoewel er gewoon een voordeur is, wordt die in het dagelijks leven nauwelijks gebruikt. Je komt hier binnen zoals dat bij een huis met zo’n tuin eigenlijk hoort, via de keuken. En gek genoeg voelt dat meteen logisch. Je stapt vanaf buiten rechtstreeks de woonkeuken in, onder het houten balkenplafond. Geen formele entree waarbij je eerst door een keurige hal, maar de woonkeuken vormt hier de natuurlijke verbinding tussen huis en tuin en heeft daardoor iets ongekunstelds. De officiële entree is er natuurlijk ook, aan de andere kant van het huis. Daar vind je de hal met de trap naar boven. Maar de keuken vertelt veel meer over hoe dit huis werkelijk wordt gebruikt. De achterdeur is hier eigenlijk de voordeur geworden. Precies dat soort charmes maken dit een huis met karakter. De lichte fronten van de keuken houden het geheel rustig, terwijl het granieten werkblad voor contrast en robuustheid zorgt. Aan één zijde is werk- en bergruimte, aan de andere plek voor een eettafel onder het raam. Door de lengte van de keuken blijft er genoeg bewegingsruimte over. Praktisch dus, maar vooral lekker ongecompliceerd. Vanuit de keuken loop je verder de woning in, waar je onder andere een toilet tegenkomt. Het toilet is eenvoudig uitgevoerd en daar kunnen we natuurlijk een heel verhaal omheen bouwen, maar dat gaan we niet doen. Hier verandert langzaam de sfeer van de woning. Het balkenplafond maakt plaats voor de hoge, statige woonruimte met houten vloer, plafondlijsten, oude paneeldeuren en grote ramen. Daar komt ook het groen weer terug. Niet in de vorm van een plantenbak, maar gewoon buiten door de vele ramen kijk je vanuit verschillende hoeken de tuin in. En zo heeft Rijnzichtstraat 26 zijn eigen logica ontwikkeld. Je komt binnen waar gekookt en geleefd wordt, loopt door naar een verrassend royale woonkamer en hebt steeds weer contact met buiten. Een bijzonder detail is het glas-in-loodvenster tussen de ruimtes. Zo'n element waar je tijdens een bezichtiging nog een keer naar terugkijkt. Samen met de oude deuren, hoge ramen en plafondlijsten geeft het de woning precies genoeg historische eigenwijsheid. Bovendien is dit een woonkamer waar je niet hoeft te discussiëren of de bank óf de eettafel erin past. Het past gewoon allemaal. Is alles nieuw, strak, geïsoleerd en zo uit een Vtwonen programma? Nee. Gelukkig maar. Boven zet het eigen karakter van het huis zich met hetzelfde gemak voort. De overloop is verrassend ruim en doet meer dan alleen de kamers met elkaar verbinden. Een lange wand met ingebouwde kasten zorgt voor een zee aan bergruimte, een praktische luxe die je pas echt waardeert als je er woont. Het raam dat de voorste slaapkamer verbindt met de overloop voegt veel licht toe aan de overloop en geeft ook hier weer dat gevoel van ruimte en persoonlijkheid. Op deze verdieping liggen twee ruime kamers die zich gemakkelijk naar het leven van hun nieuwe bewoners voegen. Slapen, werken, logeren, lezen; het kan allemaal. De kamers zijn licht en kijken aan verschillende kanten uit over het groen en de omgeving. Juist die uitzichten maken duidelijk hoe bijzonder de ligging is. De spoorverbindingen zijn zichtbaar aanwezig in het decor, maar concurreren nauwelijks met de rust. Vanuit andere ramen kijk je juist diep de tuin in, langs volwassen bomen en over het groen. Een totaal onverwacht vrij uitzicht voor een huis zo dicht bij de stad. De grootste slaapkamer heeft misschien wel de mooiste verrassing in de vorm van openslaande deuren naar een klein balkon aan de tuinzijde. De badkamer is royaal van opzet en heerlijk ongecompliceerd. Er is een ligbad én een aparte douche, een wastafel en ruimte voor de wasmachine. Het hoge raam zorgt voor daglicht en uitzicht op de bomen. De badkamer laat zich zonder veel fantasie naar deze tijd brengen, de basis is goed: ruimte, licht en alles wat je nodig hebt is er al. Wat deze verdieping vooral prettig maakt, is dat de indeling praktisch is, de kamers hebben goede afmetingen en overal duikt weer een ander doorkijkje naar buiten op. Het huis laat ook hier zien dat het niet probeert perfect te zijn. Het heeft karakter, hier en daar een eigenzinnigheid, en vooral veel ruimte om er iets van jezelf van te maken. En die vrijheid, binnen én buiten, is misschien wel de grootste luxe van allemaal. Wie graag alvast een stapje vooruitdenkt, vindt boven nóg een interessante mogelijkheid. In 2018 is een dakopbouw door een architect ontworpen en destijds vergund. Daarmee ligt er een mooi vertrekpunt om de woning in de hoogte verder uit te breiden en extra leefruimte te creëren. De oorspronkelijke tekeningen en vergunning geven bovendien een goed beeld van wat er destijds mogelijk was. Of deze vergunning nog geldig of uitvoerbaar is, dient door koper zelf bij de gemeente te worden geverifieerd. Rijnzichtstraat 26 ligt in de Transvaalbuurt, aan de westkant van het centrum. Een stukje Leiden dat geografisch behoorlijk bijzonder in elkaar zit. De spoorverbindingen vormen hier als het ware de contouren van de omgeving. Normaal gesproken zou je denken: spoor, dus minder aantrekkelijk. Hier werkt het gek genoeg ook de andere kant op. Juist doordat infrastructuur en groen rondom de locatie ruimte innemen, ervaar je hier veel minder van het klassieke dicht-op-elkaar-wonen dat zo kenmerkend is voor de stad. En dat voel je vooral achter. Geen eindeloze rij achtergevels. Geen balkon op drie meter afstand. Hier kijk je het groen in. Dat geeft Rijnzichtstraat 26 een bijna buiten stedelijke kwaliteit, terwijl je feitelijk hartstikke centraal woont. Leiden Centraal Station ligt op korte afstand. De binnenstad eveneens. Op de fiets ben je zo bij de Morspoort en vanaf daar ligt historisch Leiden voor je neus. Ook het LUMC, Leiden Bio Science Park, de Universiteit Leiden en Hogeschool Leiden zijn uitstekend bereikbaar. Voor forenzen is de ligging natuurlijk buitengewoon praktisch, je woont vlak bij een van de belangrijkste stations van de Randstad. Treinen dichtbij, trein pakken dichtbij. Wel zo consequent! Goed om nog te weten: - Een karaktervol huis met een uitgesproken architectuur en een indeling die nét even anders is dan anders; - Veel privacy en een opvallend vrije ligging, met volop groen rondom; - Gelegen tussen de spoorverbindingen, die visueel onderdeel zijn van de omgeving maar in de praktijk slechts heel beperkt hoorbaar zijn; - Een bijzonder royaal perceel met volop mogelijkheden voor tuinliefhebbers, buitenleven en creatieve plannen; - Parkeren kan op eigen terrein onder de carport aan de voorzijde; - De woning beschikt over verrassend veel bergruimte, waaronder de royale ingebouwde kastenwand op de eerste verdieping; - De woning is op onderdelen gedateerd. Zie dat vooral als een uitnodiging: de sterke basis, het licht, de ruimte en het karakter zijn er al; de volgende bewoner kan daar een heel eigen hoofdstuk aan toevoegen; - In 2018 is een dakopbouw door een architect ontworpen en destijds vergund. De oorspronkelijke tekeningen en vergunning zijn via een MOVE bezichtigingsaccount in te zien en geven een goed beeld van wat er destijds mogelijk was. Of deze vergunning nog geldig of uitvoerbaar is, dient door koper zelf bij de gemeente te worden geverifieerd. - De bereikbaarheid is uitstekend, terwijl je thuis juist een opvallend gevoel van vrijheid en afzondering ervaart; - Kadastrale wijziging: ten behoeve van het object in de tuin heeft een kadastrale wijziging plaatsgevonden. De actuele kadastrale situatie en bijbehorende stukken zijn beschikbaar voor nadere toelichting; - Naast het woonhuis bevindt zich een tuin met atelierruimte. Dit blijft in bezit bij de verkopers. Dit is niet te koop. Stroom en water van het perceel met atelierruimte wordt voorzien via een tussenmeter die vanaf de meterkast van de te verkopen woning is aangebracht. 1x per jaar zal er een afrekening tussen dit woonhuis en het atelierruimte plaatsvinden. U als koper gaat akkoord met deze constructie. Algemene informatie: - Partijen zijn pas gebonden als er een schriftelijke koopovereenkomst is getekend, of elektronisch getekend. De koopakte zal worden opgesteld conform het laatste model van de NVM. Aanvullend op dit model zijn mogelijk extra clausules van toepassing, zoals bij woningen ouder dan 50 jaar een ouderdomsclausule, voor woningen gebouwd voor 1993 een materialen/asbestclausule. Er wordt van koper een bankgarantie/waarborgsom verlangd ter grootte van 10% van de koopsom. - Deze informatie is door LEK makelaars met de nodige zorgvuldigheid samengesteld, maar er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Onzerzijds wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief. Van toepassing zijn de NVM- voorwaarden, alsmede de gebruikelijke Algemene Voorwaarden. - LEK makelaars respecteert de privacy van haar opdrachtgevers van haar kantoor die van de geïnteresseerde(n) en/of bieder(s) en/of koper(s) van de objecten. Hoewel de grootste nauwkeurigheid wordt betracht kan LEK makelaars niet aansprakelijk worden gesteld als informatie door derden wederrechtelijk wordt verkregen.