Verbruggestraat 203295 AX 's-Gravendeel's-Gravendeel Woonkern

Starters/herintreders opgelet! In de geliefde wijk “de Nest”, aan een gemoedelijk straatje, vindt u deze fijne en bijzonder nette hoekwoning uit 1933, met een aantal belangrijke - en niet direct zichtbare - plussen. Een huis waar met veel vakmanschap is verbouwd en waar jarenlang met liefde gewoond is. De achtertuin ligt officieel op het noorden, maar laat u daardoor vooral niet misleiden. Door de fijne diepte van de tuin is er achterin juist volop zon aanwezig… terwijl er gelukkig óók altijd wel een plekje met schaduw te vinden is. En alsof dat nog niet prettig genoeg is, beschikt de woning ook nog eens over een heerlijk ruime vrijstaande berging van circa 12 m². Wat daarnaast echt een groot pluspunt is: de tuin grenst aan de prachtige parkachtige tuin van een schitterende vrijstaande woning. Geen ‘muur van achterburen’, geen benauwd gevoel, maar juist rust, groen en ruimte achter de woning. De gelukkige koper koopt hier niet alleen een superleuke woning, maar ook een plekje in een gezellig “feel good straatje” op een uitstekende woonstand. En dan woont u ook nog eens op loopafstand van de Dordtse Kil, waarlangs u heerlijk kunt wandelen (met of zonder hond) én dichtbij winkels en voorzieningen. Met de auto rijdt u bovendien binnen enkele minuten op de N217 en de A16/N3. Met circa 67 m² woonoppervlakte is het geen reus van een woning, maar door de praktische indeling voelt het hier verrassend prettig aan. De woonkamer is gezellig en licht, mede dankzij de erker aan de voorzijde. Die zorgt overigens niet alleen voor extra lichtinval, maar laat de woning aan de buitenkant ook gewoon nét wat leuker smoelen. Aan de achterzijde bevindt zich de open woonkeuken, voorzien van diverse inbouwapparatuur. De keuken dateert uit 2006, maar oogt nog steeds netjes en functioneert zoals het hoort. Achter de keuken bevinden zich de aangebouwde bijkeuken en de badkamer. Praktisch opgelost én comfortabel uitgevoerd. De gehele begane grondvloer is uitgevoerd in beton, geïsoleerd én voorzien van vloerverwarming. Dat geldt overigens ook voor de badkamer. In de bijkeuken vindt u de hybride warmtepomp uit 2023 en de aansluitingen voor de wasapparatuur. Op de verdieping zijn twee slaapkamers aanwezig. De grote slaapkamer aan de voorzijde beschikt over airconditioning uit 2019, bepaald geen overbodige luxe tijdens warme zomers. De slaapkamer aan de achterzijde is voorzien van een dakraam. Daarnaast is er nog een handige bergzolder aanwezig. Ook qua onderhoud is er de afgelopen jaren het nodige gedaan. De woning is volledig voorzien van dubbel glas, de zijgevel werd in 2022 geïmpregneerd en het buitenschilderwerk werd professioneel uitgevoerd in 2023. Het huidige Energielabel vermeldt nog de letter E, maar dat verhaal verdient wel enige nuance. Na afgifte van het label zijn namelijk nog 6 zonnepanelen geplaatst (2023, eigendom, 410 Wp per stuk) én werd in oktober 2023 een hybride warmtepomp geïnstalleerd. Daarnaast is de betonvloer geïsoleerd, is ook het dak geïsoleerd en beschikt de woning over spouwmuren. Een heropname zou vermoedelijk tot een aanzienlijk gunstiger label leiden. Wie daar behoefte aan heeft, mag dat uiteraard op eigen kosten laten uitvoeren. Veel belangrijker: mijn opdrachtgever betaalt momenteel gemiddeld slechts circa € 58,- per maand aan voorschot voor gas en elektra. Dat zegt uiteindelijk vaak meer dan een letter op papier… De cijfers nog even op een rij: • Bouwjaar: 1933 • Gebruiksoppervlakte wonen: circa 67 m² • Externe bergruimte: circa 12 m² • Bruto inhoud: circa 240 m³ • Perceeloppervlakte: 127 m² eigen grond • Een niet meer representatief Energielabel E, feitelijke situatie is veel rooskleuriger! • Volledig voorzien van dubbel glas • Hybride warmtepomp (2023) • 6 zonnepanelen van 410 Wp per stuk • Airconditioning aanwezig • Twee slaapkamers • Vrijstaande dubbele houten berging met overkapping De gelukkige koper betrekt straks een sfeervolle en verrassend complete hoekwoning op een leuke plek in ’s-Gravendeel. Ideaal voor starters, herintreders, alleenstaanden of mensen die gewoon fijn en betaalbaar willen wonen zonder direct een complete verbouwing te hoeven plannen.