Pastoor Lemmensstraat 14851 CT Ulvenhout (Gem. Breda)Ulvenhout

ALGEMEEN/LOCATIE Ruim, sfeervol en verrassend veelzijdig wonen in het hart van Ulvenhout! Aan de Pastoor Lemmensstraat 1 staat deze bijzonder ruime eindwoning met circa 169 m² woonoppervlakte, vier slaapkamers, een extra werk-/studeerkamer en vooral heel veel fijne leefruimte op de begane grond. Wat direct opvalt, is de rustige en warme sfeer. Zachte tinten, veel licht en de open verbinding tussen de verschillende leefruimtes zorgen voor een sfeervol geheel. De royale woonkamer biedt meerdere fijne plekken om te zitten, terwijl de open keuken en eetkamer samen het hart van het huis vormen. Openslaande deuren verbinden de leefruimte met de tuin. Tegelijkertijd is er volop praktische ruimte dankzij onder andere de bijkeuken, aparte wasruimte, kelder en extra bergruimte. Ook op het gebied van comfort is er de afgelopen jaren het nodige gedaan. Zo beschikt de woning over een cv-ketel uit 2024, acht zonnepanelen uit 2025 en HR++ beglazing. Het nieuwe energielabel is momenteel in aanvraag. Voorlopig wordt uitgegaan van energielabel C. De Pastoor Lemmensstraat is een rustige woonstraat in Ulvenhout. Je woont hier op korte afstand van het gezellige dorpscentrum met winkels, horeca en dagelijkse voorzieningen. Ook scholen en sportvoorzieningen liggen dichtbij. Voor groen en ontspanning ligt het Ulvenhoutse Bos in de omgeving en ook het centrum van Breda is goed bereikbaar. BEGANE GROND Via de verzorgde voortuin bereik je de entree van de woning. De combinatie van bestrating en groen geeft de voorzijde een verzorgde uitstraling, terwijl de aanwezige beplanting voor prettig veel privacy zorgt. Binnen kom je in de ruime hal met een mooie tegelvloer. Hier bevinden zich het moderne toilet met fonteintje, de meterkast, verschillende vaste kasten, de trapopgang naar de eerste verdieping en de toegang tot de kelder. De kelder heeft een beperkte hoogte en is daardoor vooral geschikt als praktische extra bergruimte. Vanuit de hal bereik je de verrassend royale woonkamer. De lichte pvc-vloer, rustige kleuren en grote raampartijen geven de ruimte een kalme en sfeervolle uitstraling. Door de speelse indeling ontstaan verschillende fijne plekken om te zitten. Zo kun je aan de voorzijde een gezellige zithoek creëren bij de vrijstaande houtkachel, terwijl er verderop in de ruimte nog volop plek is voor een tweede zit- of leeshoek. Hierdoor kun je hier fijn met elkaar wonen, maar ook gemakkelijk een eigen rustig plekje opzoeken. De grote raampartijen zorgen ondertussen voor veel daglicht en het groen aan de voorzijde biedt volop privacy. Via de brede doorgang loopt de woonkamer over in de royale eetkamer aan de achterzijde. Hier is ruim plaats voor een grote eettafel. De grote raampartijen en openslaande deuren zorgen voor veel licht en een mooie verbinding met de achtertuin. De open keuken uit 2021 ligt centraal in de leefruimte en sluit direct aan op de eetkamer. De keuken is uitgevoerd met witte fronten en een donker werkblad en beschikt over veel werk- en kastruimte. Aan apparatuur zijn onder andere een vaatwasser, oven, magnetron en een combinatie van gas- en inductiekoken aanwezig. Onder de keuken is vloerverwarming aangebracht. Door de open opstelling blijf je tijdens het koken gemakkelijk in contact met het gezelschap aan tafel. In de zomer zet je de openslaande deuren naar de tuin open en lopen binnen en buiten op een natuurlijke manier in elkaar over. Aansluitend aan de keuken bevindt zich een aparte wasruimte, met daarachter de royale bijkeuken. Deze ruimte beschikt over meerdere vaste kasten, een spoelbak en een eigen toegang naar buiten. Boven de bijkeuken bevindt zich daarnaast een vliering die momenteel als extra bergruimte wordt gebruikt. De bijkeuken en de ruimte erboven bieden bovendien interessante mogelijkheden voor de toekomst. Zo zou je kunnen denken aan het vergroten van het woonoppervlak door hier bijvoorbeeld extra slaapkamers en een badkamer te realiseren. Ook een werk- of kantoorruimte aan huis behoort tot de mogelijkheden. Hiervoor zijn uiteraard bouwkundige aanpassingen nodig, zoals het aanbrengen van isolatie en verwarming en eventueel het realiseren van een dakkapel en vaste trap naar de verdieping. Eventuele aanpassingen zijn afhankelijk van de benodigde vergunningen en toestemming. Aan de zijkant van de woning bevindt zich daarnaast een aparte studeer-/werkkamer met een eigen buitendeur. Een fijne plek voor thuiswerken, maar dankzij de eigen entree ook interessant voor bijvoorbeeld een praktijk- of kantoorruimte aan huis. EERSTE VERDIEPING Via de vaste trap bereik je de eerste verdieping. Hier bevinden zich twee ruime slaapkamers en de badkamer. De houten kozijnen inclusief HR++ beglazing zijn in 2025 nieuw geplaatst en recent aan de binnen- en buitenzijde afgelakt. De hoofdslaapkamer is royaal en door de speelse indeling op een fijne manier verdeeld. Er is volop ruimte voor een groot bed en daarnaast bevindt zich een walk-in closet. Deze is al zodanig ingericht dat de aanwezige kast eventueel kan worden overgenomen. Ook de tweede slaapkamer is prettig van formaat en biedt voldoende ruimte voor een bed, kast en bureau. De badkamer is compleet uitgevoerd met een ruime inloopdouche, dubbel wastafelmeubel, verlichte spiegel, toilet en handdoekradiator. Een raam zorgt voor natuurlijk daglicht en ventilatie. TWEEDE VERDIEPING Ook de tweede verdieping is verrassend ruim en via een vaste trap bereikbaar. Hier bevinden zich nog eens twee volwaardige slaapkamers. De grote dakkapel/dakopbouw aan de achterzijde zorgt in beide kamers voor extra ruimte en veel licht. Hierdoor voelen de kamers ruim aan en zijn ze uitstekend geschikt als slaap-, kinder-, werk- of hobbykamer. Achter de schuine dakdelen is bovendien praktische bergruimte aanwezig. Op de overloop is airconditioning aanwezig, wat zorgt voor extra comfort op warme dagen. TUIN De achtertuin sluit mooi aan op de rustige en sfeervolle uitstraling van de woning. Vanuit de eetkamer stap je via de openslaande deuren direct naar buiten, waardoor de tuin echt onderdeel wordt van de leefruimte. De tuin is grotendeels bestraat en gecombineerd met verschillende groene borders en beplanting. Hierdoor is de tuin onderhoudsvriendelijk, maar blijft er tegelijkertijd voldoende groen aanwezig. De beschutte ligging zorgt bovendien voor veel privacy. Achter in de tuin bevindt zich een houten overkapping met ruimte voor bijvoorbeeld een fijne zithoek of buitenkeuken. Een heerlijke plek om op lange zomeravonden nog tot laat buiten te zitten. De achterom maakt de tuin praktisch compleet. KENMERKEN - Circa 169 m² woonoppervlakte en circa 591 m³ inhoud - Vier ruime slaapkamers - Extra studeer-/werkkamer met eigen entree - Royale en sfeervolle zit- en eetkamer - Open keuken uit 2021 - Bijkeuken én aparte wasruimte - Praktische kelder en extra vliering - Vrijstaande houtkachel - Airconditioning op de tweede verdieping - 8 zonnepanelen uit 2025 - Cv-ketel uit 2024 - HR++ beglazing bij de slaapkamers op de eerste verdieping en deels op de tweede verdieping - Privacyvolle achtertuin met overkapping en achterom - Rustige ligging in Ulvenhout Het nieuwe energielabel is momenteel in aanvraag. Naar verwachting zal de woning energielabel C krijgen. Zodra het definitieve energielabel beschikbaar is, wordt dit aangepast in de aanmelding. Wij maken gebruik van een NVM model koopovereenkomst. In het kader van zekerheidstelling voor de verkoper wordt er standaard een bankgarantie/waarborgsom van 10% opgenomen in deze koopovereenkomst. De koop van een woning (door de consument) is pas gesloten als de koopakte door koper en verkoper is getekend c.q. schriftelijk is vastgelegd. Tot die tijd is er geen rechtsgeldige koop. Tevens geldt de wettelijke bedenktijd van 3 dagen voor de koper na ondertekenen van de koopakte. Met hoeveel zorg ook samengesteld, er kunnen onvolledigheden voorkomen in de informatie en de afbeeldingen en er kunnen dan ook geen rechten aan worden ontleend. Maatvoeringen t.a.v. plattegronden, inhouds- en oppervlaktematen zijn vastgelegd in een meetrapport. De metingen zijn verricht aan de hand van de NVM-richtlijnen gebaseerd op de NEN2580. De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van een gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Aangezien deze woning ouder is dan 25 jaar zal in de NVM koopakte de algemene ouderdomsclausule worden opgenomen. Gezien het bouwjaar van de woning is het mogelijk dat er in het verleden in de onroerende zaak asbesthoudende stoffen/materialen zijn verwerkt. In de koopovereenkomst zal dan ook het zogenaamde asbest artikel worden opgenomen. Tenslotte willen wij u informeren, dat op onze dienstverlening de voorwaarden van de NVM van toepassing zijn.