artikel

Huis kopen via een executieveiling: goed idee of niet?


Aan de lagere verkoopprijs kleven ook risico’s

Met de hoge huizenprijzen lijkt een huis kopen via een executieveiling een aantrekkelijke optie. Vaak betaal je op die manier minder dan de werkelijke marktwaarde van de woning. Maar let op: aan die gunstige verkoopprijs kleven ook risico’s.

Een executieveiling is een gedwongen verkoop. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de eigenaar de hypotheeklasten niet meer betaalt. Een hypotheekverstrekker kan dan besluiten om de woning te verkopen via een veiling. De woningeigenaar heeft geen invloed meer op de verkoop.

Zoeken op funda

Huizen die via zo’n veiling worden verkocht vind je ook op funda. Bijvoorbeeld door te zoeken op trefwoord ‘executieveiling’.

Vaak heb je de mogelijkheid om enkele weken vóór de veiling een schriftelijk bod uit te brengen bij de verkopend makelaar. Dit heet een onderhandse bieding. Als er een bod wordt geaccepteerd, gaat de veiling niet door.

Hoogste bod biedt geen garantie

Tegenwoordig zijn veilingen vaak online, maar soms ook nog op locatie. Dit gebeurt in twee fasen. Eerst wordt de prijs bepaald door middel van opbod. De hoogste bieder, de inzetter, is nog niet de uiteindelijke koper van het huis.

De definitieve verkoopprijs wordt bepaald in de tweede fase. De veilingmeester begint met een bedrag dat hoger ligt dan het bod uit de eerste fase en telt vervolgens af. Dit heet ‘afmijnen’. Wie als eerste ’mijn’ roept (of in het geval van een online veiling op de knop ’mijn’ drukt), is de koper van het huis. Deze koper betaalt 1% inzetpremie van het bedrag aan de inzetter, als beloning voor het bepalen van de inzetprijs. Als er niemand tijdens deze fase zijn stem laat horen, dan koopt de inzetter uit fase één de woning.

Soms vindt de opdrachtgever (de hypotheekverstrekker) de uiteindelijke koopprijs te laag. In dat geval kan die besluiten om het huis niet te gunnen aan de hoogste bieder, maar het toch op een andere manier te verkopen.

De belangrijkste risico’s van een huisveiling

Als een huis wordt verkocht via een veiling is de verkoopprijs vaak lager dan bij een normale verkoop. ‘Dat komt omdat er een aantal risico’s aan zitten,’ zegt makelaar Mirjam van de Kuilen van Pandinzicht.

‘De exacte staat van het pand is vaak niet volledig bekend. Zelfs een bezichtiging is niet altijd mogelijk. Je kunt geen grondige inspectie doen van de bouwkundige staat. Als er verborgen gebreken of noodzakelijke reparaties zijn, ontdek je die pas na de aankoop.’

Bovendien kunnen er juridische kwesties spelen die na de aankoop jouw verantwoordelijkheid worden. Van de Kuilen: ‘Denk aan officiële waarschuwingen van de gemeente, lopende huurovereenkomsten en eventuele ontruimingskosten.’

Houd rekening met de bijkomende kosten

Naast de aankoopsom betaal je extra kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij een veiling komen daar nog veilingkosten bij en dus de1% inzetpremie die je betaalt aan de inzetter. Meestal staat er in de veilinginformatie een overzicht van de bijkomende kosten en weet je vooraf welk bedrag erbij komt.

Van de Kuilen: ‘Houd verder ook rekening met onvoorziene kosten, zoals achterstallig onderhoud. En als de huidige bewoner niet wil vertrekken, zijn eventuele ontruimingskosten ook voor jou.’

Geen bedenktijd en ontbindende voorwaarden

Mocht je van plan zijn om mee te bieden op een veiling, bereid je dan goed voor, adviseert Van de Kuilen. ‘Zorg ervoor dat je de procedure van de veiling begrijpt. Neem alle beschikbare informatie goed door en breng de risico’s in kaart. Als je een woning op een veiling koopt, zit je er namelijk direct aan vast. Je hebt geen recht op drie dagen bedenktijd en zijn er geen ontbindende voorwaarden. Je moet dus goed weten wat je doet.’

Als je het lastig vindt om te bepalen wat je moet bieden, is het verstandig om een makelaar in te schakelen voor advies. ‘Als je de woning niet kunt bezichtigen, neem je meer risico, dus moet je bod lager zijn. Laat je niet meeslepen tijdens de veiling. Bedenk van tevoren wat jouw maximale bod is en houd daarbij rekening met alle extra kosten.’

Zeker van je zaak

Raadt Van de Kuilen kopen via een veiling aan? ‘Alleen als je zeker weet dat je het geld beschikbaar hebt om de woning plus alle bijkomende kosten te kunnen betalen. Je kunt namelijk geen ontbindende voorwaarde voor financiering opnemen en je moet de woning vaak binnen enkele weken afnemen. Er zijn meer onvoorziene kosten verbonden aan een veilingaankoop. Als je bereid bent om die risico’s te nemen, kan het zeker een goede optie zijn. Maar hou je van zekerheid of heb je financieringsvoorwaarden nodig? Dan is het slimmer om op de gebruikelijke manier een huis te kopen.’

Een makelaar biedt je meer zekerheid

Een makelaar kan je goed adviseren over de voor- en nadelen van een woning en over de hoogte van je bod. Ook als je koopt via een executieveiling.