Je eerste koophuis, hoe zit dat met de belastingaangifte?
Welke belastingen betaal je en welke kosten mag je aftrekken?
Als je een huis koopt, krijg je op meerdere manieren te maken met de Belastingdienst. Je moet bijvoorbeeld belasting gaan betalen over de zogenaamde WOZ-waarde, maar ook een aantal gemeentelijke belastingen. Het goede nieuws is dat je in veel gevallen je betaalde hypotheekrente weer kunt aftrekken. Dat geldt ook voor een aantal van de financieringskosten.
De eerste belasting die je betaalt over je nieuwe huis, is normaal gesproken de overdrachtsbelasting. Deze heffing betaal je aan de Belastingdienst omdat je een huis in je bezit krijgt. Tenzij je starter bent op de woningmarkt, jonger dan 35 jaar en jouw huis niet meer dan 525.000 euro kost. In dat geval hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
Geldt deze vrijstelling niet voor jou, dan betaal je 2% van de koopsom van het huis. Voor een huis van 450.000 euro kost je dat dus 9000 euro aan overdrachtsbelasting. Dat bedrag kun je niet betalen via je hypotheek, dat moet met spaargeld.
Als starter hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een huis, mits je aan een aantal voorwaarden voldoet. Check of jij in aanmerking komt voor een startersvrijstelling
Welke kosten neem ik mee in de belastingaangifte?
Als koper betaal je meestal de kosten van de overdracht van het huis en van het regelen van de hypotheek. Een aantal van deze kosten kun je eenmalig aftrekken van je inkomen in het jaar van de aankoop. Als je in 2025 een huis koopt, kun je deze kosten dus opgeven in de aangifte die je vóór 1 mei 2026 instuurt.
Voor een bestaande woning zijn de belangrijkste aftrekbare kosten:
de notariskosten voor de hypotheekakte;
de kosten van inschrijving bij het Kadaster;
het voor de hypotheek noodzakelijke taxatierapport;
de kosten van de Nationale Hypotheek Garantie;
een bouwkundige keuring, indien nodig voor de hypotheek;
de advies- en de bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur.
Je huis heeft invloed op de belastingaangifte
De hypotheekrente die je hebt betaald voor je eigen woning kun je onder voorwaarden aftrekken van je inkomen. Deze hypotheekrenteaftrek is een fiscaal voordeel. Er is helaas ook een fiscaal nadeel: het eigenwoningforfait. De hoogte hiervan is afhankelijk van de waarde van je huis: de WOZ-waarde (wet Waardering Onroerende Zaken). Hierover draag je een heffing af van in de meeste gevallen 0,35% (2025).
Een rekenvoorbeeld:
Je koopt een huis met een hypotheek van 250.000 euro. De hypotheekrente van dat jaar bedraagt 5000 euro. Het huis heeft een WOZ-waarde van 235.000 euro. Waar krijg je belasting over terug en waar betaal je juist belasting over?
De hypotheekrenteaftrek bedraagt 5000 euro. Dit bedrag kun je opgeven bij de jaarlijkse belastingaangifte. Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je terug.
Het eigenwoningforfait bedraagt in 2025: 235.000 euro x 0,35% = 822,50 euro. Dit wordt ook wel een bijtelling genoemd. Het eigenwoningforfait hoef je niet zelf op te geven aan de Belastingdienst. Daar is de Belastingdienst al van op de hoogte.
De belastingaftrek van de eigen woning is dan 5000 euro min 822,50 euro = 4177,50 euro als fiscale aftrekpost. Tot een bruto jaarinkomen van 76.817 euro krijg je 37,48% hiervan als belastingteruggave, dat is ongeveer 1565,70 euro. Je kunt ervoor kiezen om het belastingvoordeel per maand uitbetaald te krijgen, je krijgt dan maandelijks rond de 15de een bedrag gestort van € 1543 / 12 maanden = 130,50 euro.
Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn huis bepaald?
De gemeente stelt de WOZ-waarde vast aan de hand van een taxatie en op basis van gegevens die bekend zijn over woningen (bijvoorbeeld het aantal vierkante meters). Ze taxeren steekproefsgewijs een aantal huizen. Op basis hiervan schatten ze de waarde van de woningen die ze niet taxeren. In 2025 is de waarde per 1 januari 2024 bepalend. Deze datum noemen ze de ‘waardepeildatum’. Je kunt bezwaar aantekenen als je vindt dat de gemeente een te hoge WOZ-waarde voor jouw huis heeft vastgesteld. Door een te hoge WOZ-waarde betaal je namelijk te veel belasting. Op de website van de Rijksoverheid lees je hoe je bezwaar maakt.
Houd ook rekening met de gemeentelijke belastingen
De gemeentelijke belastingen worden niet verrekend via de jaarlijkse belastingaangifte, maar worden los in rekening gebracht. De hoogte van de heffingen kan afhankelijk zijn van de WOZ-waarde. Voorbeelden van deze heffingen zijn:
rioolheffing;
afvalstoffenheffing;
waterschapslasten;
onroerendezaakbelasting (ozb).
Doordat elke gemeente deze kosten zelf vaststelt, bestaan er grote verschillen tussen de heffingen per woonplaats. Bij de gemeente kun je opvragen wat je betaalt aan gemeentelijke belastingen voor het huis dat je koopt.
Meer vragen en antwoorden
Welke kosten kan ik aftrekken bij mijn eerste belastingaangifte als huiseigenaar?
De grootste kostenpost, de overdrachtsbelasting, kun je niet aftrekken. Dat kan wel met een deel van de notariskosten (het opstellen van de hypotheekakte en de kadasterkosten), de taxatie, de advies- en bemiddelingskosten en de kosten van het krijgen van de NHG.
Handig om te weten: verkoop je je nieuwe woning binnen 6 maanden nadat je deze op naam hebt gekregen bij de notaris weer door aan iemand anders? Bijvoorbeeld omdat je relatie in de tussentijd is verbroken? Dan kun je de overdrachtsbelasting die je hebt betaald terugvorderen via de koper.
Eigenwoningforfait: wat is dat?
Dit is een heffing die je betaalt als huiseigenaar. De hoogte van de eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde. De hypotheekrente is aftrekbaar en de eigenwoningforfait kost je juist geld.
Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning bepaald?
Gemeenten bepalen de WOZ-waarde door taxaties en het raadplegen van de beschikbare informatie over huizen (bijvoorbeeld het bouwjaar). Niet alle huizen worden getaxeerd. Het zijn vaak schattingen.
Benieuwd wat je huis waard is?
Meld je aan voor Mijn Huis van Funda. Je krijgt dan direct op basis van actuele data een schatting van je huidige woningwaarde. Ook zie je welke huizen bij jou in de buurt te koop staan en recent zijn verkocht en wat de gemiddelde vraagprijs en verkooptijd is.
De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.
