Woningwaarde bepalen met kunstmatige intelligentie
Nieuwe impuls door datagedreven modellen
Artificial Intelligence (AI) maakt de waardebepaling van een woning gemakkelijker, objectiever en transparanter dankzij geavanceerde berekeningen. Het nieuwste model kwantificeert zelfs duurzaamheid bij het inschatten van de meerwaarde van renovatie. Matthijs Hofman, productowner bij brainbay, legt uit hoe het vaststellen van de woningwaarde op deze manier nauwkeuriger en betrouwbaarder wordt.
Brainbay doet marktonderzoek voor de NVM en ontwikkelt en beheert datagedreven producten voor leden. Die zijn gebaseerd op informatie van makelaars: het systeem waarmee zij kenmerken van vastgoed uitwisselen en de NVM-database zijn ondergebracht bij brainbay.
Hofman licht toe: ‘Op basis van deze enorme hoeveelheid gegevens ontwikkelen we tools voor onze leden. Van alle woningen die ooit verkocht zijn via een makelaar hebben we specifieke informatie, die we benutten om onze AI-modellen te verbeteren. Zo creëren we meerwaarde voor de makelaar en taxateur.’
Model voor waardebepaling
Brainbay bracht begin 2022 de Woningkwaliteitsscore op de markt, die helpt om de waarde van woningen beter in te schatten. De kwaliteit van een woning is immers van grote invloed op de waarde, maar een objectieve manier om dit te meten ontbrak nog. Dit model gebruikt machine learningstechnieken en wordt continu getraind, waardoor het in elke marktdynamiek goed blijft presteren.
Matthijs Hofman van brainbay: ‘We benutten de data van makelaars om onze AI-modellen te verbeteren.'
Met behulp van AI baseert brainbay de woningkwaliteit op meerdere variabelen: foto’s, aanbiedingstekst, het energielabel en de inschatting van de verkoopmakelaar. De tool weegt de staat van onderhoud, heeft beeldherkenning van ruimtes in het huis en elementen in die ruimte (zoals een keukenkastje of inductiekookplaat) en analyseert aanbiedingsteksten. Zo worden alle gegevens verzameld die van invloed zijn op de waardebepaling.
Foto’s analyseren
‘We hebben het model zo getraind dat het foto’s omzet naar data,’ vertelt Hofman. ‘Het onderzoekt objectfoto’s, want beelden zeggen vaak meer dan woorden. Is het aanrechtblad van kunststof of steen? Staat er een regendouche, hangend toilet of vrijstaand ligbad op de foto? Er wordt als het ware elke keer een vinkje gezet bij elementen die de waarde van de woning vermeerderen. Het model maakt een inschatting van gebruikte materialen en is getraind in het herkennen van onroerende goederen, zoals keuken- en badkameronderdelen. Alles wat in een huis blijft wanneer mensen vertrekken telt mee.’
‘Het model onderzoekt objectfoto’s, die zeggen vaak meer dan woorden’
De kwaliteit van foto’s wordt volgens Hofman steeds beter en op funda wordt nu per huis veel meer beeldmateriaal geplaatst dan jaren geleden. Hierdoor blijft de hoeveelheid beschikbare data groeien en wordt het model steeds nauwkeuriger en betrouwbaarder.
Tekst onder de loep
De omschrijving van de woning is de tweede belangrijke informatiebron: welke woorden gebruikt de makelaar en hoeveel? In de tekst zoekt het model niet alleen naar termen die een indicatie geven van de marktwaarde, zoals ‘hoogwaardig’ of ‘klushuis’, het bekijkt ook in welke volgorde en in combinatie met welke andere termen ze gebruikt worden. ‘Is recent gemoderniseerd’ betekent tenslotte iets heel anders dan ‘dient gemoderniseerd te worden’.
In dit model maakt brainbay nadrukkelijk gebruik van de beoordeling van de verkoopmakelaar. Door een grote hoeveelheid aanbiedingsteksten te analyseren van woningen die de makelaar expliciet hoog of juist laag heeft beoordeeld op onderhoud, leert het model om woordcombinaties met een positieve en negatieve lading te herkennen.
Daarnaast controleert het hoeveel woorden er überhaupt aan een onderwerp gewijd worden. ‘Wordt iets nauwelijks benoemd? Dan is het waarschijnlijk minder fraai. Omgekeerd benadrukt de makelaar meestal wat de moeite waard is, want een woning wordt natuurlijk altijd zo positief mogelijk gepresenteerd,’ licht Hofman toe. ‘Om hier doorheen te prikken, heb je een genuanceerde indicator nodig.’
Energielabelstap
Dit jaar is er een apart model ontwikkeld om specifiek de meerwaarde van verduurzaming te voorspellen: de Energielabelstap. Hiermee staat de verduurzamingskwaliteit los van de constructieve verbeteringen. Voorheen zat duurzaamheid in de Woningkwaliteitsscore, maar die is nu volledig gericht op het beoordelen van constructieve kwaliteit.
Hoe ken je waarde toe aan duurzaamheid?
Wil je als makelaar echt verschil maken, dan is actuele kennis over verduurzamen onmisbaar, stelt hoogleraar Dirk Brounen.
‘Het verschil in waarde tussen een energiezuinig en minder zuinig huis loopt op; mensen zijn steeds vaker bereid om meer te betalen voor die verbeteringen. Daarom analyseert de Energielabelstap elementen als zonnepanelen, isolatie en een warmtepomp. Een energielabel is ondubbelzinnig: een expert heeft de woning bezocht en de staat van verduurzaming beoordeeld. Dit alles bijeen geeft een hoge kwaliteit informatie.’
Mooi aan de Energielabelstap is dat makelaars de kwaliteit van de data zelf in handen hebben: in de applicaties die brainbay ontwikkelt, kunnen leden de vastgoedkenmerken aanpassen. Zo gebruikt het model altijd de meest actuele en complete informatie.
Toekomstmuziek
Wat is de volgende stap? Hofman heeft genoeg ideeën voor de toepassing van AI. ‘Wij vragen ons bijvoorbeeld af: als je de vraagprijs en woningwaarde weet, welk openingsbod is dan realistisch? Een model is emotieloos, het interpreteert data, maar kan geen inschatting maken van de gevoelswaarde. Potentiële kopers kunnen verliefd worden op een plek, waardoor ze meer willen bieden voor een huis. Een makelaar blijft altijd nodig om dit soort afwegingen te maken bij het bepalen van de biedingsstrategie. Maar het is wel interessant om te kijken wat AI hierin kan betekenen.’
Zo gebruik je Artificial Intelligence als makelaar
Kunstmatige intelligentie: wat kun je er wel – en vooral ook niet mee? In dit webinar deelt techwatcher Remy Gieling de belangrijkste trends en ontwikkelingen op het gebied van AI.
