Merelstraat 224005 EX TielHet Ooij

Charmante jaren ’20 eindwoning met karakter en hedendaags wooncomfort, op loopafstand van de binnenstad In een rustige straat vlak bij het centrum van Tiel staat deze karaktervolle eindwoning uit de jaren twintig. De woning combineert de charme van de bouwperiode met het comfort van nu. De huidige bewoners hebben de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan onderhoud en verduurzaming, waardoor het huis instap klaar is en klaar voor een nieuwe eigenaar. De ligging is bovendien ideaal voor gezinnen: direct in de omgeving bevindt zich een ruime speeltuin, en binnen enkele minuten lopen liggen nog zo’n vijf andere speeltuinen. Dit maakt de wijk bijzonder kindvriendelijk en levendig. Indeling Begane grond Via de entree met trapopgang, trapkast, meterkast en toiletruimte komt u binnen in de lichte en gezellige woonkamer. De houten vloer, glas-in-loodramen en paneeldeuren geven het geheel een warme, klassieke uitstraling. De aansluitende keuken is uitgevoerd in een tijdloze kleurstelling en voorzien van een 4-pits gaskookplaat, afzuigschouw en vaatwasser. Achter de keuken bevindt zich een praktische bijkeuken met witgoedaansluitingen en toegang tot de tuin. Eerste verdieping De overloop geeft toegang tot drie slaapkamers en een badkamer. Deze is in 2023 volledig vernieuwd en voorzien van een moderne inloopdouche, tweede toilet, wastafelmeubel, designradiator en fraai tegelwerk tot aan het plafond. Dankzij de airconditioning (2025) op de overloop is het ook tijdens warme zomerdagen aangenaam koel, zowel boven als beneden – en in de winter zorgt deze voor extra warmtecomfort. Tweede verdieping De bergzolder is bereikbaar via een vlizotrap en biedt volop ruimte voor opslag. Hier bevindt zich tevens de cv-installatie (Nefit, 2022) en een dakraam dat zorgt voor daglicht. Buitenruimte De woning beschikt over een keurige achtertuin op het zuiden – een heerlijke plek om de hele dag van de zon te genieten. Achter in de tuin staat een stenen berging met elektra en er is een praktische achterom. De tuin biedt verrassend veel privacy en vormt een prettige verlenging van de leefruimte. Onderhoud en verbeteringen De woning is na 2022 op diverse punten aangepakt: • Vrijwel alle ramen vervangen door HR++-glas (2022) – met uitzondering van het glas-in-lood, het toilet en het dakraam • CV-installatie Nefit (2022) • Dakisolatie aan de binnenzijde aangebracht • Zonnepanelen (10 stuks, 2022) – lagere energielasten • Badkamer volledig vernieuwd (2023) • Airconditioning geplaatst (2025) • Westgevel geïmpregneerd en opnieuw gevoegd (2024) • Schilderwerk buiten uitgevoerd (2023) De muren en vloer zijn niet geïsoleerd, maar door de uitgevoerde verbeteringen is het energieverbruik merkbaar gunstiger geworden. Locatie De Merelstraat is een rustige woonstraat op loopafstand van het centrum van Tiel. In de directe omgeving vindt u winkels, scholen, sportvoorzieningen en openbaar vervoer. Ook de uitvalswegen richting de A15 zijn snel bereikbaar. De binnenstad, met haar winkels, horeca en weekmarkt, en de rivier de Waal liggen op korte afstand. Bijzonderheden • Bouwjaar: 1920 • Woonoppervlakte: ca. 81 m² • Inhoud: ca. 335 m3 • Perceeloppervlakte: 163 m² • Energielabel: (volgt zsm) • Zuidgerichte tuin met vrijstaande stenen berging en achterom • Ouderdoms- en asbestclausule van toepassing Een goed onderhouden jaren ’20 eindwoning op een gunstige locatie in Tiel. Klaar voor een nieuwe bewoner die waarde hecht aan karakter en comfort.