Eerst huis verkopen, dan pas kopen?

Voor beide opties valt wat te zeggen

Een huis kopen is in de huidige woningmarkt iets makkelijker dan twee jaar geleden, toen de markt oververhit was. Er staan meer huizen te koop en de huizenprijzen zijn iets gedaald. Twijfel je of je nu beter eerst je oude huis kunt verkopen, voor je iets nieuws koopt? Beide opties hebben voor- en nadelen.

Begin 2021 wilde nog ongeveer de helft van de doorstromers eerst een nieuw huis kopen vóór zij hun oude huis zouden verkopen (bron: funda Index 2021). Mede hierdoor raakte de markt op slot. Op dit moment zegt nog maar één op de vier doorstromers dat zij eerst willen kopen (bron: funda Index juni 2023).

Voor verkopers is de markt, ondanks de gedaalde huizenprijzen, nog steeds relatief gunstig, al hangt dit misschien wel af van de prijscategorie waarbinnen ze verkopen. Zo blijkt uit de meest recente funda Indexcijfers dat de vraag naar huizen tussen de 300.000 en 400.000 euro toeneemt en dat huizen in het midden- en hogere segment nu minder gewild zijn, mogelijk doordat deze niet meer betaalbaar zijn voor veel mensen.

Twijfel je of je eerst wilt kopen of verkopen? Voor beide methodes valt iets te zeggen. We zetten de opties met voor- en nadelen voor je op een rijtje.

Optie 1: eerst kopen, dan verkopen

Heb je je droomwoning op funda gevonden en wil je die niet aan je neus voorbij laten gaan? Dan kun je ervoor kiezen die eerst te kopen.

Met de sleutels van je nieuwe huis in handen weet je zeker dat je geen tijdelijke huurwoning hoeft te zoeken. Dit betekent dus slechts één keer verhuizen. Dat scheelt een hoop tijd en geld, denk aan verhuiskosten, huurwoning en eventuele opslag van je inboedel. Moet er nog flink geklust worden aan je nieuwe huis? Dan heb je daar alle tijd voor als je besluit om later te verkopen of de sleuteloverdracht met de kopers van je oude huis op een voor jou gunstig moment af te spreken.

Risico: dubbele maandlasten

Er kleven ook risico’s aan eerst kopen. Zo kan het gebeuren dat jouw huis minder snel verkoopt dan verwacht. Bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud of doordat er betere huizen te koop staan in je wijk. Je zit dan langer dan verwacht met dubbele maandlasten. Laat je hierover goed van tevoren informeren. Je makelaar kan een adequate inschatting geven van de verkoopsnelheid van je huis en je hypotheekadviseur geeft je inzicht in hoe lang je eventuele dubbele maandlasten kunt dragen.

Gevolgen voor je hypotheek

Wil je de overwaarde van je oude huis gebruiken om je nieuwe huis te financieren? Zolang je oude huis nog niet is verkocht, heb je dan een overbruggingshypotheek nodig. Op die manier kun je toch je droomhuis kopen, ook als je niet voldoende spaargeld hebt of als je dit niet wilt gebruiken voor de overbrugging. Houd er wel rekening mee dat voor deze hypotheekvorm vaak een hogere rente geldt, waardoor de maandlasten over dit deel hoger kunnen zijn. Laat je informeren door een hypotheekadviseur om de voor- en nadelen goed af te wegen.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

De Belastingdienst helpt woningeigenaren met dubbele woonlasten door op beide hypotheken hypotheekrenteaftrek toe te staan. Dit geldt voor het jaar dat je je oude woning verlaat tot maximaal drie jaar daarna.

Je oude woning verhuren

Als je je huis niet snel (genoeg) verkoopt, kun je de dubbele maandlasten drukken door de woning te verhuren. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrente op de hypotheek van het verhuurde huis niet meer aftrekbaar is. Ook heb je toestemming van je hypotheekverstrekker nodig om je woning te mogen verhuren. Daarnaast worden er strenge eisen gesteld aan het huurcontract dat je opstelt. Laat je ook hierbij adviseren door een verkoopmakelaar.

Risico beperken met voorwaarde in de koopakte

Je kunt in de koopakte van je nieuwe huis als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat de koop niet doorgaat als je je huidige woning voor een bepaalde datum niet hebt kunnen verkopen. Hiermee bouw je een hoop zekerheid in. Overleg met de makelaar wat in jouw situatie verstandig is. Het beïnvloedt namelijk je positie tijdens de onderhandelingen ten opzichte van kopers die deze voorwaarde niet stellen.

Optie 2: eerst verkopen, dan kopen

Wil je precies weten wat je financiële mogelijkheden zijn, dan is het handiger om eerst je oude woning te verkopen. Je weet dan precies hoeveel overwaarde je hebt, waardoor je gerichter kunt zoeken naar een nieuw huis. Bovendien is je onderhandelingspositie sterker als je precies weet tot hoever je kunt gaan met bieden. Ook voorkom je mogelijk dubbele maandlasten en hoef je geen dure overbruggingshypotheek af te sluiten. Je kunt je overwaarde namelijk meteen in het nieuwe huis stoppen.

Tijdelijke huurwoning nodig?

Komt de sleuteloverdracht van je eigen huis in zicht, maar heb je nog geen nieuw huis gekocht? Dan moet je wellicht op zoek naar een tijdelijke huurwoning. Houd van tevoren rekening met deze dubbele maandlasten en laat je adviseren over hoe lang je deze extra lasten kunt dragen. Kijk daarnaast ook naar de extra kosten voor de dubbele verhuizing en eventueel opslag voor (een deel van) je meubels.

Ontbindende voorwaarden

Ook als verkoper zou je als voorwaarde kunnen stellen dat de verkoop alleen doorgaat als je binnen een bepaalde periode een nieuw huis hebt gevonden. Zo’n voorwaarde maakt jouw huis misschien wel minder aantrekkelijk voor potentiële kopers, dus overleg ook in dit geval eerst met je makelaar.