Olmenstraat 44849 AE DorstDorst

Uitgebouwde en instapklare twee-onder-een-kapwoning met garage, multifunctionele ruimte op de begane grond, drie slaapkamers en een zonnige achtertuin op het zuiden. In een rustige woonstraat in het dorp Dorst, op korte afstand van Breda en Oosterhout, staat deze uitgebouwde en instapklare twee-onder-een-kapwoning met eigen oprit, garage en een privacy volle achtertuin op het zuiden. De woning is gebouwd in 1962 en staat op een perceel van 242 m². De huidige eigenaren hebben de woning in de loop der jaren aanzienlijk gemoderniseerd, uitgebreid en verduurzaamd. Hierdoor is een comfortabel gezinshuis ontstaan met een royale woonkamer van circa 33 m², een moderne keuken en badkamer, drie slaapkamers, een praktische bijkeuken en een multifunctionele ruimte op de begane grond die momenteel als werkkamer wordt gebruikt. Vooral de combinatie van de royale leefruimte op de begane grond, de drie slaapkamers, de uitgebreide klimaatvoorzieningen en de zonnige achtertuin maakt deze woning aantrekkelijk voor een brede doelgroep. Bouwkwaliteit en verduurzaming De woning is in 2009 met vergunning over de volledige breedte aan de achterzijde uitgebouwd, waardoor een aanzienlijk grotere woonkamer en een praktische bijkeuken zijn ontstaan. In het kader van de modernisering is de oorspronkelijke houten begane grondvloer vervangen door een geïsoleerde betonvloer. In 2024 is deze vloer voorzien van vloerverwarming met vijf afzonderlijke groepen, ten behoeve van de woonkamer, keuken en hal. Ook op het gebied van isolatie en installaties zijn diverse verbeteringen uitgevoerd. Zo zijn de spouwmuren van de oorspronkelijke woning in 2021 na geïsoleerd met isolatieparels en zijn de buitengevels geïmpregneerd. De platte daken zijn geïsoleerd, terwijl het hoofddak tochtarm is gemaakt en de balklaag onder de bergzolder is voorzien van glaswolisolatie. Vrijwel de gehele woning beschikt over dubbele beglazing, met uitzondering van het raam in de toiletruimte. De verwarmingsinstallatie is in 2024 vernieuwd met de plaatsing van een Intergas HRE-combiketel. Daarnaast beschikt de begane grond over een airconditioninginstallatie met een capaciteit van 5 kW, die tevens geschikt is voor verwarming. Op de eerste verdieping is een centraal kanaal gebonden airconditioningsysteem met individuele zoneregeling aanwezig. Hiermee kunnen de afzonderlijke vertrekken individueel worden geregeld, zowel voor koeling als verwarming. Verder beschikt de woning over 11 zonnepanelen, een uitgebreide en gemoderniseerde elektrische installatie en een reeds aangesloten voorbereiding voor een laadpunt voor een elektrische auto in de voortuin. In 2018 is bovendien het rookkanaal in de woonkamer aangepast en geschikt gemaakt voor aansluiting van een pelletkachel. Deze verbeteringen dragen bij aan een aangenaam binnenklimaat en een energiezuiniger gebruik van de woning. Ligging Dorst is een gemoedelijk Brabants dorp, gelegen tussen Breda en Oosterhout, waar een rustige woonomgeving wordt gecombineerd met een goede bereikbaarheid. De Olmenstraat is een prettige woonstraat met voornamelijk eengezinswoningen en ligt op korte afstand van de dorpsvoorzieningen. In het dorp bevinden zich onder meer een basisschool, kinderopvang, supermarkt, bakker, horecagelegenheden en diverse sportverenigingen. Ook voor liefhebbers van wandelen, fietsen en andere buitenactiviteiten is de ligging aantrekkelijk. De nabijgelegen Boswachterij Dorst, met haar uitgestrekte bossen, wandel- en fietspaden en de bekende Leemputten, vormt een bijzonder aantrekkelijk natuurgebied. De centra van Breda en Oosterhout zijn goed bereikbaar, evenals de omliggende uitvalswegen. Via onder meer de A27 en A58 zijn ook Tilburg, Utrecht en andere steden in de regio goed bereikbaar. Hiermee biedt Dorst een aangename combinatie van dorps wonen, natuur en de voorzieningen van de nabijgelegen steden. Indeling Begane grond Via de voortuin en eigen oprit bereikt u de entree van de woning. De hal biedt toegang tot de meterkast, de trapopgang naar de eerste verdieping, de toiletruimte en het woongedeelte. De toiletruimte is in 2012 gemoderniseerd en voorzien van een wandcloset. Bij deze werkzaamheden is tevens de riolering vervangen door PVC-leidingen. De woonkamer is dankzij de uitbouw uit 2009 aanzienlijk vergroot en heeft een oppervlakte van circa 33 m². De ruimte biedt volop plaats aan een comfortabele zithoek en een royaal eetgedeelte. De openslaande terrasdeuren aan de achterzijde zorgen voor een prettige verbinding met de tuin en laten veel daglicht binnen. De woonkamer beschikt over een schouw waarvan het rookkanaal in 2018 geschikt is gemaakt voor een pelletkachel. De aanwezige vloerverwarming en airconditioning, waarmee ook kan worden verwarmd, zorgen gedurende het gehele jaar voor een aangenaam wooncomfort. De keuken is in 2024 vernieuwd en voorzien van een moderne inbouwkeuken met inductiekookplaat, afzuigkap, combioven, vaatwasser en koelkast. Hiermee beschikt de woning over een complete en eigentijdse keukeninrichting. Aansluitend aan het woongedeelte bevindt zich de praktische bijkeuken, die eveneens onderdeel uitmaakt van de uitbreiding uit 2009. Deze ruimte vormt een waardevolle aanvulling op de begane grond en biedt toegang tot zowel de garage als de aangrenzende multifunctionele ruimte. De multifunctionele ruimte was oorspronkelijk in gebruik als berging, maar is inmiddels aan de binnenzijde geïsoleerd en ingericht als werkkamer. Met een oppervlakte van circa 9,8 m² biedt deze ruimte verschillende gebruiksmogelijkheden, zoals een thuiswerkplek, hobbyruimte of extra werk- en bergruimte. Juist deze aanvullende ruimte maakt de woning bijzonder praktisch voor wie wonen en thuiswerken wil combineren. Ook de garage is binnendoor vanuit de bijkeuken bereikbaar. Met een oppervlakte van circa 15 m² biedt deze ruimte mogelijkheden voor het stallen van fietsen, het opbergen van gereedschap en andere benodigdheden. Eerste verdieping De overloop biedt toegang tot drie ruime slaapkamers, de badkamer en een vaste kast waarin zich de toegang tot de bergzolder bevindt. De badkamer is in 2021 volledig vernieuwd en heeft een afmeting van circa 2,07 x 3,24 meter. De ruimte is ingericht met een ligbad, een afzonderlijke inloopdouche, een wandcloset en een wastafelmeubel. Dankzij de twee aanwezige ramen beschikt de badkamer over natuurlijke lichtinval. Daarnaast is vocht gestuurde mechanische afzuiging aanwezig, waarbij de ventilatie automatisch reageert op een verhoogde luchtvochtigheid. Bijzonder is het centrale airconditioningsysteem op deze verdieping. Door middel van een kanaal gebonden installatie met individuele zoneregeling kunnen de verschillende vertrekken afzonderlijk worden gekoeld of verwarmd. Dit zorgt voor extra comfort, zowel tijdens warme zomerdagen als in de koudere maanden. Tweede verdieping Via de trapopgang vanuit de vaste kast op de eerste verdieping is de bergzolder bereikbaar. Deze verdieping biedt aanvullende bergruimte en is voorzien van isolatie in de onderliggende balklaag. Tuin De achtertuin is gunstig gelegen op het zuiden en heeft een diepte van circa 12,22 meter en een breedte van circa 9,33 meter. Door deze ligging kan gedurende een groot deel van de dag van de zon worden genoten. De tuin is onderhoudsarm aangelegd met kunstgras, borders met vaste beplanting en diverse boompjes die bijdragen aan de groene uitstraling en extra privacy bieden. De beschutte ligging zorgt ervoor dat u hier in alle rust van het buitenleven kunt genieten. Daarnaast beschikt de tuin over een gezellige overkapping, waar een beschutte zitplek kan worden ingericht om ook op minder zonnige dagen buiten te verblijven. ________________________________________ Koopovereenkomst en ouderdomsclausule Bij de verkoop wordt gebruikgemaakt van de NVM-modelkoopovereenkomst. In het kader van de zekerheidstelling voor verkoper wordt standaard een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom opgenomen. Aangezien de woning is gebouwd in 1962 en daarmee ouder is dan 30 jaar, wordt in de NVM-koopovereenkomst de algemene ouderdomsclausule opgenomen. Dit houdt in dat aan de bouwkwaliteit en eigenschappen van de woning niet dezelfde eisen kunnen worden gesteld als aan nieuwere woningen. De gevolgen hiervan worden nader vastgelegd in de koopovereenkomst. Gezien het bouwjaar kan de aanwezigheid van asbesthoudende materialen niet worden uitgesloten. Daarom wordt tevens een asbestclausule opgenomen. Voor een particuliere koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf geldt na ontvangst van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Disclaimer (NVM) Deze informatie is door Van Liessum Makelaars & Taxateurs met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks kunnen aan de inhoud geen rechten worden ontleend. Alle verstrekte informatie is uitsluitend bedoeld als uitnodiging tot het doen van een bod. Indien een geïnteresseerde specifieke wensen heeft ten aanzien van de woning, adviseren wij deze zelf nader onderzoek te doen. Afmetingen, oppervlakten, inhoud en overige gegevens zijn indicatief en gebaseerd op beschikbare informatie. Van Liessum Makelaars & Taxateurs aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolledigheden. De koopovereenkomst komt pas tot stand na ondertekening door beide partijen.