Zelf een huis laten bouwen: zo pak je dat goed aan

Wat moet je weten voordat je een kavel koopt?

Een huis vinden dat helemaal aan je wensen voldoet, kan best lastig zijn. Zeker in deze markt. Als je een huis laat bouwen op een kavel, kies je zelf je eigen ontwerp, architect en bouwer. Dat heeft veel voordelen, weten zelfbouwer Simon Pleijsant en zelfbouwadviseur Rafaël van der Linden, maar er komt ook veel bij kijken.

Bouwen in particulier opdrachtgeverschap, ook wel zelfbouw of eigenbouw genoemd, is vooral interessant als je weet hoe je wilt wonen, zegt Rafaël van der Linden. Hij is zelfbouwadviseur bij de Kavelwinkel van de gemeente Almere, waar veel ruimte is voor zelfbouw.

In de Almeerse wijk Nobelhorst, met een dorps karakter, hebben veel bewoners zelf een huis gebouwd.

Het begint al bij het uitzoeken van een kavel. ‘Daar zijn vaak bouwvoorschriften aan verbonden, die je kunt terugvinden in het zogenoemde kavelpaspoort. De wijk Nobelhorst in Almere heeft bijvoorbeeld een dorps karakter, waardoor de daken van huizen een bepaalde vorm moeten hebben. In andere wijken moet je rekening houden met bepaalde kleuren en materialen, terwijl je in Landgoed Overgooi juist heel vrij bent om te bouwen, onder meer omdat die wijk anders is opgezet.’

De beste kavel kiezen

In die laatste wijk kocht Simon Pleijsant in 2022 een kavel. ‘We wilden graag een groter huis op een ruime kavel, met op de bovenverdieping voldoende ruimte om twee studio’s te maken voor onze zoons van 18 en 21. In bestaande bouw konden we dit niet vinden. In Landgoed Overgooi vonden we wel de ruimte die we zochten.

Omdat we een nul-op-de-meterwoning wilden bouwen met zonnepanelen en een warmtepomp, kozen we een kavel die goed in de zon lag, vrij van schaduwen door hoge bomen en gebouwen. Ik heb zelfs een speciale app gebruikt om te zien of de zon ook in de winter nog boven het naastgelegen appartementencomplex uit zou komen.’

Simon Pleijsant kon met zelfbouw zijn woonwensen realiseren.

Wel kosten, nog geen hypotheek

Belangrijk om rekening mee te houden bij zelfbouw, is dat je al kosten maakt vóór de bouw begint. En die kun je niet betalen vanuit een hypotheek. Denk aan reserveringskosten voor de kavel en kosten voor vergunningen en bouwtekeningen.

Van der Linden: ‘Voor de bouw van start kan gaan, moet je eerst met een architect of bouwbedrijf onderzoeken wat je op de kavel kunt bouwen en welke prijs daaraan hangt. Daarna volgt er een SRV-toets vanuit de gemeente om te kijken of jouw ontwerp voldoet aan alle bouwvoorschriften. Vervolgens vraag je een omgevingsvergunning aan en pas dáárna kun je de koopovereenkomst tekenen en een hypotheek aanvragen.

Het is dus slim om al vanaf het begin met een financieel adviseur te bekijken wat je maximale budget is, zodat je je ontwerp daar eventueel nog op kunt aanpassen.’

Zelf alles bepalen kan duurder uitpakken

De kavelprijs is doorgaans ongeveer een derde van de totale kosten die je maakt. Daarbovenop komen de bouwkosten en andere bijkomende kosten, zoals aansluitkosten voor nutsvoorzieningen of kosten voor een sonderingsonderzoek, om de draagkracht van de bodem te meten. ‘Soms is zelfbouw daardoor duurder dan bestaande of nieuwbouw,’ zegt Van der Linden, ‘al hangt dat natuurlijk wel af van waar je koopt en welke keuzes je maakt.’

Pleijsant adviseert andere zelfbouwers om ruim te budgetteren. ‘Zie het als een nieuwe auto met een vanafprijs van 50.000 euro, die door alle extra opties uiteindelijk 80.000 euro kost. Daarnaast kunnen er onvoorziene omstandigheden ontstaan die alles duurder maken. Wij bouwden ons huis middenin coronatijd en daarna brak de oorlog met Oekraïne uit. Door onder meer schaarste aan personeel en materiaal zat er in ons geval uiteindelijk maar liefst 30% verschil tussen onze eerste en definitieve begroting.’

Landgoed Overgooi in Almere

Tips voor zelfbouwers

Pleijsant koos ervoor om de aannemer het huis niet casco op te laten leveren, maar afgebouwd en voor een van tevoren afgesproken prijs. ‘Dat kostte wat meer, maar gaf ons veel rust. We hadden één aanspreekpunt tijdens de bouw, wat erg fijn was. De aannemer regelde alle onderaannemers en droeg zo ook alle verantwoordelijkheid voor eventuele tegenvallers of extra kosten, als werkzaamheden uitliepen.’

Pleijsant raadt daarnaast iedereen aan een bouwgarantverzekering af te sluiten. ‘Het zijn onzekere tijden. Je bent dan in elk geval verzekerd als je aannemer failliet zou gaan.’

Contact met toekomstige buren

Tijdens het bouwen had Pleijsant regelmatig contact met andere bewoners. ‘Heel handig, want we kregen van hen veel tips en advies, bijvoorbeeld over de aanleg van onze tuin. En het zorgt voor sociale cohesie.’

Ook Van der Linden moedigt dit aan. ‘Vanuit de gemeente Almere organiseren we ook evenementen en thematische avonden, waarvoor we stedenbouwkundigen, financieel adviseurs of architecten uitnodigen aan wie je vragen kunt stellen. Zo zie je wat voor partijen er in de markt zijn en kun je ervaringen en tips uitwisselen met andere zelfbouwers.’

Voor wie is zelfbouw interessant?

Wil je liever wat meer zekerheid en heb je een gelimiteerd budget, dan kun je volgens Van der Linden misschien beter kiezen voor een nieuwbouwproject of bestaande bouw. ‘Maar heb je al een goed idee over het uiterlijk en de indeling van je woning, dan is zelfbouw echt een interessante optie.’

Pleijsant kijkt in elk geval met een goed gevoel terug op de bouw van zijn huis. ‘Je moet wel bereid zijn om er tijd in te steken. Gedurende het proces zijn er best veel momenten waarop je even moet meekijken of beslissingen moet nemen. Wij vonden dat juist leuk. En het resultaat mag er zijn: het huis is echt precies geworden zoals we het hadden bedacht.’