Hoe zit het met de belastingaangifte bij een nieuw koophuis?

De koper van een woning is in de meeste gevallen ook degene die de bijkomende kosten betaalt: de kosten koper. Zelden – vaak alleen bij nieuwbouwprojecten – is een woning vrij op naam te verkrijgen. De kosten koper kunnen hoog oplopen. Gelukkig kun je een deel ervan opgeven bij de Belastingdienst waarna je het deels weer terugkrijgt. Let wel: je kunt deze kosten alleen verrekenen in het belastingjaar waarin het huis gekocht is. Uitgaande van bestaande woningen, zijn de belangrijkste aftrekbare kosten:

Als je de resterende hypotheekschuld op je huis én de kosten die je hebt gemaakt voor de verkoop van het huis (zoals notariskosten) aftrekt van de verkoopprijs, hou je een positief of negatief bedrag over. Overwaarde of restschuld.

De overwaarde heeft kunnen ontstaan door een combinatie van aflossingen en stijging van de huizenprijzen. Je kunt deze gebruiken voor de financiering van je volgende koopwoning.

De Belastingdienst heft geen belasting over de overwaarde uit je oude huis. Om volledig recht te hebben op hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek, wordt er wel van uitgegaan dat je de overwaarde gebruikt voor het (deels) financieren van de nieuwe woning.

In het verleden was de betaalde rente over restschulden aftrekbaar van het bruto inkomen, maar die aftrekbaarheid is geschrapt. Onder voorwaarden kun je de schuld wel meefinancieren in de nieuwe hypotheek.

De hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel, maar helaas krijg je als huiseigenaar ook een belastingnadeel: het eigenwoningforfait. Waar de betaalde hypotheekrente een aftrekpost is in de belastingaangifte, is het eigenwoningforfait juist een bijtelling. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde. Voor de meeste huiseigenaren bedraagt het eigenwoningforfait 0,45% van de WOZ-waarde. Wat houden beide zaken in voor de belastingheffing?

Je koopt een huis met een hypotheek. De hypotheekrente bedraagt € 5000 per jaar.

De WOZ-waarde van het huis bedraagt € 250.000. Het eigenwoningforfait bedraagt: € 250.000 x 0,45% = € 1125.

Het belastingvoordeel bedraagt: € 5000 - € 1125 = € 3875. Dit wordt ook wel een aftrekpost genoemd. Dit bedrag trek je af van je bruto inkomen; je betaalt daar dus geen belasting over.

Uitgaande van een bruto inkomen van € 35.000 mag je 37,10% aftrekken van de belasting. Het belastingvoordeel in onze voorbeeldberekening komt dus (afgerond) uit op: € 3875 x 37,10% = € 1438. Dit is dan je belastingteruggave. Deze kun je ook vooraf terugvragen aan de Belastingdienst via de voorlopige teruggave; er kan dan € 120 per maand aan je uitbetaald worden.

Ook de gemeente brengt nog belastingen bij jou in rekening, die afhankelijk kan zijn van de hoogte van de WOZ-waarde. Het gaat om de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Gemeenten stellen de hoogte van de gemeentelijke belastingen zelf vast, hierdoor zijn de tariefverschillen per gemeente groot. Informeer bij de verkopers wat je aan gemeentelijke belastingen betaalt.

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen