Kopen zonder voorbehoud van financiering of keuring?

Het kan je kans op een huis vergroten, maar de risico’s zijn groot

Om meer kans te maken op een huis laten sommige kopers (een deel van) de ontbindende voorwaarden weg. Daar zitten wel risico’s aan. Zo maak je een bewuste keuze.

Bieden zonder voorbehoud van financiering is verleidelijk als je je kansen wilt vergroten, maar het is lang niet altijd verstandig. Alleen als je financiële situatie stevig genoeg is en je eventuele tegenvallers kunt opvangen, is dat het overwegen waard. In veel andere gevallen wegen de risico’s zwaarder dan het voordeel.

Wat betekent ‘bieden zonder voorbehoud’?

Als je biedt zonder voorbehoud, dan houdt dat vaak in dat je afziet van een van deze ontbindende voorwaarden:

• Zonder voorbehoud van financiering: je bod is niet afhankelijk van het rondkrijgen van je hypotheek.

• Zonder voorbehoud van bouwkundige keuring: je bod is niet afhankelijk van een bouwkundige keuring of de uitkomst daarvan.

Voor verkopers is dit aantrekkelijk: zij hoeven minder lang te wachten of de koop doorgaat en de kans dat de koop later alsnog ontbonden wordt, is kleiner.

Waarom doen kopers dit?

De huizenmarkt is krap. Hoe meer concurrentie, hoe groter de verleiding om risico’s te nemen. Bijvoorbeeld door maximaal te lenen, ruim te overbieden of voorwaarden schrappen.

Uit onderzoek van Funda blijkt dat een kwart van de kopers bereid is om te bieden zonder voorbehoud van financiering en 19% zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring. 39% zou boven de vraagprijs bieden om meer kans te maken (bron: Funda Index Q4 2025).

Doorstromers zijn vaak sneller bereid om zonder financieringsvoorbehoud te bieden dan starters. Wie overwaarde heeft op z’n huis loopt namelijk meestal minder risico dat een hypotheekaanvraag wordt afgekeurd. Starters doen liever concessies op hun woonwensen dan dat ze dit risico nemen.

Overbieden: let op de taxatiewaarde

Denk je aan bieden boven de vraagprijs? Houd er dan rekening mee dat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek. Als de taxateur vaststelt dat het huis minder waard is dan de prijs die je met de verkoper overeen bent gekomen, zul je het verschil dus uit eigen middelen moeten betalen.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud: dit zijn de risico’s

Bied je zonder voorbehoud van financiering, dan zit je aan de koop vast, óók als je de financiering niet rond krijgt. Lukt het niet om het huis te kopen, dan moet je vaak een boete van 10% betalen aan de verkoper.

Voorbeeld: bij een huis van 450.000 euro is dat 45.000 euro. (Spaar)geld dat je daarna niet meer kunt gebruiken voor een ander huis.

Hoe beperk je de financiële risico’s?

Bieden zonder voorbehoud van financiering kan eigenlijk alleen als je er behoorlijk zeker van bent dat een geldverstrekker je hypotheekaanvraag (op tijd) goedkeurt. Tenzij je het huis volledig zelf kunt betalen, natuurlijk.

Dit kun je doen om het risico dat je hypotheekaanvraag wordt afgekeurd te verkleinen:

• Bespreek met een hypotheekadviseur hoe groot de kans is dat je aanvraag wordt goedgekeurd.

• Check of er redenen zijn waarom je aanvraag kan worden afgekeurd, zoals een negatieve BKR-registratie of een ontbrekende werkgeversverklaring.

• Probeer al zo veel mogelijk zekerheid te krijgen van een hypotheekverstrekker dat de financiering rond komt.

• Zorg dat je alle benodigde documenten voor je hypotheekaanvraag klaar hebt liggen.

Overleg ook met je aankoopmakelaar of bieden zonder voorbehoud écht nodig is om je kans op een huis te vergroten. En of er andere strategieën zijn met minder risico’s.

Bieden zonder bouwkundige keuring: dit zijn de risico’s

Afzien van een bouwkundige keuring is verleidelijk als een huis er goed uitziet. Bovendien moet de verkoper bekende gebreken melden.

Maar een bouwkundige keuring is er juist voor gebreken die níét direct zichtbaar of bekend zijn. Denk aan problemen met het dak of de fundering, waarvan de herstelkosten behoorlijk kunnen oplopen.

Als koper heb je bovendien een onderzoeksplicht. Zonder bouwkundige keuring wordt het lastiger om bepaalde kosten achteraf te verhalen op de verkoper.

Hoe beperk je de risico’s op bouwkundige tegenvallers?

• Laat je adviseren door een aankoopmakelaar over de noodzaak van een bouwkundige keuring, zeker bij oudere huizen of als je twijfelt.

• Laat als het kan de bouwkundige keuring doen in de drie dagen wettelijke bedenktijd, na het tekenen van de koopovereenkomst. Wel is belangrijk dat de bouwkundig inspecteur dan binnen deze drie dagen ook een rapport kan opleveren.

Wanneer is bieden zonder voorbehoud (bijna altijd) een slecht idee?

• Als de financiering nog onzeker is (bijvoorbeeld vanwege je inkomen, schulden, of een tijdelijk contract).

• Als je maximaal wilt lenen én fors overbiedt.

• Als je een oudere woning koopt of als er signalen zijn van gebrekkig onderhoud.

Goed om te houden: neem alleen risico’s die je kunt dragen als het tegenzit. Laat je situatie checken door een hypotheekadviseur en laat je goed adviseren door een aankoopmakelaar. Zo maak je een keuze die goed bij je past.