Welke extra kosten heb je bij de aankoop van een huis?

Onder kosten koper vallen zaken als overdrachtsbelasting, notariskosten, de kosten van een bouwkundige keuring, taxatiekosten, de kosten van een aankoopmakelaar en de advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur. Deze kosten moet je bij de aankoopprijs van je toekomstige woning optellen.

Helaas kun je ze niet in je hypotheek opnemen, je moet ze dus zelf betalen. De hoogte van kosten koper verschilt per woning en situatie, maar houd rekening met gemiddeld zo’n 6% van het aankoopbedrag. Dat is best een flinke kostenpost. Het is dus goed om daar inzicht in te hebben, zodat je weet wat je gaat betalen voordat je je handtekening zet onder het koopcontract.

In deze video leggen we je uit met welke bijkomende kosten je rekening moet houden als je een huis koopt.

Een nieuwbouwwoning koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). Het grootste verschil en daarmee grootste voordeel ten opzichte van kosten koper is dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen (2% van de koopsom). De woning hoeft immers niet van een vorige eigenaar aan jou te worden overgedragen.

Als je een woning koopt, betaal je een aantal verplichte kosten voor de levering:

De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting. Dit is een vast percentage van de koopsom. Voor een woning is dat op dit moment 2%. Ben je jonger dan 35 jaar? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als je een woning koopt onder de 440.000 euro (2023). In 2024 wordt dit bedrag verhoogd naar 510.000 euro.

Ook als je al een volgende woning koopt mag je eenmalig gebruikmaken van deze vrijstelling, mits je aan deze voorwaarden voor leeftijd en koopsom voldoet. Koop je samen een huis en is slechts een van jullie beiden onder de 35? Dan wordt de overdrachtsbelasting naar rato berekend: alleen de oudste partner betaalt dan over zijn of haar deel overdrachtsbelasting. In alle gevallen geldt wel dat je zelf moet gaan wonen in het huis dat je koopt.

Alleen een notaris is bevoegd om de woning aan jou over te dragen. Notariskosten vallen daarom onder de verplichte kosten. De notaris brengt onder meer kosten in rekening voor het het opstellen van een leveringsakte (voor de overdracht) en hypotheekakte, en voor het inschrijven van deze aktes bij het Kadaster. Elke notaris hanteert hiervoor eigen tarieven. Die beginnen meestal bij een paar honderd euro en kunnen oplopen tot zo’n 2000 euro, dus het loont om offertes van notarissen te vergelijken.

Naast de verplichte kosten zijn er aanvullende kosten om rekening mee te houden. Het hangt van je situatie af of je deze kosten ook allemaal maakt.

Als je een hypotheek aanvraagt, zal de hypotheekverstekker om een taxatierapport van je nieuwe woning vragen. Dit rapport biedt zekerheid over de waarde van het huis. De taxateur schakel je zelf in. De meeste taxateurs rekenen een bedrag tussen de 350 en 800 euro. Sommige taxateurs vragen een percentage van het getaxeerde object.

Koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je voor deze garantie 0,6% van de koopsom. De maximale koopsom mag bij een hypotheek met NHG maximaal 405.000 zijn (2023), inclusief kosten koper. Let op: de koopsom is leidend, niet de hoogte van de hypotheek. Dus koop je een huis met een koopsom van 420.000 kosten koper en vraag je hiervoor een hypotheek aan van 400.000 euro, dan kom je niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

In een koopovereenkomst staat meestal dat je een waarborgsom of bankgarantie moet voldoen. Dit is doorgaans zo’n 10% van de koopsom. Bij een waarborgsom maak je dit geld daadwerkelijk over van je (spaar)rekening naar de derdengeldrekening van de notaris die de overdracht gaat verzorgen. Heb je dat geld niet, dan kun je je hypotheekverstrekker vragen om garant voor je te staan. Dit heet een bankgarantie. Het verstrekken van een bankgarantie kost een paar honderd euro, om precies te zijn 0,1% van de koopsom, en valt onder de noemer kosten koper.

Een aankoopmakelaar inschakelen is niet verplicht bij de koop van een woning, dus makelaarskosten zijn optioneel. Makelaars rekenen courtage als vergoeding voor hun diensten. Bij aankoopmakelaars is dat meestal een vast tarief. De hoogte van de makelaarskosten hangt af van de tarieven die de makelaar hanteert en de werkzaamheden die je hebt afgeproken. Wil je dat de makelaar je van A tot Z begeleidt, dan is dit uiteraard duurder dan wanneer je de makelaar pas inschakelt vanaf de onderhandelingsfase. Gemiddeld liggen de kosten voor een aankoopmakelaar tussen de 1500 en 3500 euro.

Een bouwtechnische of bouwkundige keuring geeft duidelijkheid over de bouwkundige staat van je nieuwe woning én over eventuele herstelkosten waar je rekening mee moet houden. In de koopovereenkomst staat standaard dat je de woning koopt onder voorbehoud van de bouwtechnische keuring. Dit betekent dat je de koop mag ontbinden als blijkt dat de herstelkosten hoger zullen zijn dan het maximale bedrag dat je hierover hebt afgesproken met de verkoper. Een bouwtechnische keuring is niet verplicht, maar wel aan te raden als je zeker wilt weten dat je later niet voor onverwachte kosten komt te staan. De kosten voor de keuring liggen over het algemeen tussen de 325 en 600 euro, afhankelijk van onder meer de locatie en grootte van de woning.

Als je een hypotheek afsluit, rekent je financieel adviseur hiervoor advies- en bemiddelingskosten. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen hanteren een uurtarief. De bedragen kunnen nogal verschillen, maar liggen doorgaans zo tussen de 1500 en 3000 euro.

Stel, de woning die je wilt kopen kost € 300.000 kosten koper en je vraagt voor de volledige koopsom een hypotheek aan mét NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Op welke bijkomende kosten moet je dan rekenen? De bedragen met een * zijn indicatief.

De kosten koper zijn dus een behoorlijke bijkomende kostenpost. Goed nieuws is dat je een deel van de kosten mag aftrekken bij je belastingaangifte. Dit zijn:

Desondanks blijft er een flink gedrag over dat je zelf moet inbrengen (bijvoorbeeld spaargeld) om je droomwoning te kunnen kopen.

Je krijgt van de notaris een gespecificeerde nota waarop alle aankoopkosten staan genoemd. Voordat de eigendomsoverdracht plaatsvindt en je de sleutel van jouw woning krijgt, moet het gehele bedrag van de kosten koper op de rekening bij de notaris staan. Dit bedrag moet je in een keer voldoen, je kunt het dus niet in termijnen betalen.

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen