Dubbele woonlasten bij nieuwbouw: waar moet je rekening mee houden?

Onderzoek eerst of je de extra kosten van een nieuwbouwhuis kunt betalen

Koop je een nieuwbouwhuis? Dan krijg je bijna altijd te maken met dubbele lasten. Je betaalt al voor je nieuwe huis, terwijl je huidige woonlasten nog doorlopen. Dat kan flink oplopen. Daarom is het belangrijk om vooraf goed te weten waar je aan toe bent.

Bij de koop van een nieuwbouwhuis werkt je hypotheek anders: je leent in delen via een bouwdepot en betaalt al vanaf de start van de bouw voor je nieuwe huis, dus ruim voordat je er daadwerkelijk in woont. Tegelijk lopen de woonlasten voor je huidige huis ook gewoon door. Daardoor heb je een tijd lang dubbele lasten. Of zelfs driedubbele, als je ook nog een overbruggingshypotheek hebt (zie onder).

Deze periode kan lang duren; de bouw van een nieuwbouwhuis duurt vaak één tot twee jaar. Soms loopt de bouw vertraging op vanwege juridische procedures van bezwaarmakers of leveringsproblemen met bouwmaterialen. Dan betaal je dus nóg langer (drie)dubbele lasten.

Met welke kosten moet je rekening houden?

Bij de aankoop van een nieuwbouwhuis kun je met de volgende kosten te maken krijgen:

1. Huur of hypotheek van je huidige huis

De kosten voor je huidige huis lopen door zolang je nog niet in je nieuwbouwhuis woont.

2. Hypotheek voor je nieuwe huis

Voor de hypotheek van je nieuwbouwhuis betaal je:

• Advies- en afsluitkosten.

• Hypotheekrente: deze kosten betaal je vanaf het moment dat je de hypotheekakte hebt ondertekend. Ze lopen op naarmate je meer geld opneemt uit het bouwdepot om de facturen te betalen die je ontvangt voor elke bouwtermijn. Tegen het einde van de bouw betaal je bijna de volledige maandlasten van je nieuwe hypotheek.

3. Bouwrente

Bij nieuwbouw betaal je twee soorten rente aan de bouwer, omdat die bepaalde kosten moet voorschieten:

• Financieringsvergoeding: dit is een vergoeding plus rente voor de kosten van de grond en de bouw die de bouwer al heeft gemaakt vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst.

• Uitstelrente: pas nadat je de hypotheekakte hebt ondertekend bij de notaris, kun je de rekeningen voor de bouw zelf gaan betalen vanuit het bouwdepot. In de periode tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en het tekenen van de hypotheekakte bij de notaris schiet de bouwer dus ook nog kosten voor. Hierover betaal je uitstelrente.

4. Renteverlies

Tijdens de bouw betaal je rente over het deel van je hypotheek dat al is gebruikt. Een ander deel staat nog in het bouwdepot. Daarover ontvang je meestal een lagere rentevergoeding. Het verschil tussen wat je betaalt en wat je ontvangt, heet renteverlies.

5. Overbruggingshypotheek

Heb je een overbruggingshypotheek afgesloten, omdat je huidige huis nog niet is verkocht en je de overwaarde al wel wilt gebruiken voor je nieuwbouwhuis? Dan betaal je hierover ook rente. Deze rente is meestal zo’n 0,3% tot 1,0% hoger dan die van een reguliere hypotheek, omdat de bank meer risico loopt. Je betaalt geen aflossing tijdens de looptijd.

Welke extra kosten heb je nog meer bij nieuwbouw?

Naast je hypotheeklasten zijn er meer kosten waar je rekening mee moet houden bij nieuwbouw:

• Meerwerk: een nieuwbouwhuis kun je vaak afstemmen op je wensen. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een andere keuken of een uitgebreidere badkamer. De kosten van dit soort ‘meerwerkopties’ kunnen flink oplopen, soms tot wel 15% tot 20% van de koopsom.

• Kosten voor inrichting en afwerking.

• Tijdelijk opslaan van spullen of twee keer moeten verhuizen.

• Advieskosten zijn voor een nieuwbouwwoning hoger in vergelijking met bestaande bouw. Het kost de adviseur namelijk meer tijd om de hypotheek af te sluiten.

Hoe vang je dubbele lasten bij nieuwbouw op?

Bij een nieuwbouwhypotheek kun je het huis en het meerwerk meestal meefinancieren, zolang deze kosten vooraf bekend zijn. Latere kosten, zoals extra meerwerk en inrichting, en dubbele lasten meestal niet.

Deze kosten kun je op verschillende manieren financieren of beperken:

• Spaargeld: adviseurs raden vaak een buffer aan van 5% tot 10% procent van de aankoopprijs om tijdelijke pieken op te vangen.

• Een rentedepot: je gebruikt een deel van je hypotheek om je maandlasten tijdelijk te betalen. Dat geeft rust, maar verhoogt je lening.

• Persoonlijke lening of hulp van familie. Dat heeft wel invloed op je bestedingsruimte.

• Tijdelijk intrekken bij familie of vrienden. Om woonlasten te beperken of je koophuis te verhuren.

Een ruimere buffer is verstandig, omdat vertragingen in het bouwproces je planning onder druk kunnen zetten. Houd er ook rekening mee dat extra meefinancieren je hypotheek in een hogere risicoklasse kan brengen, waardoor de rente kan stijgen.

Kom je uit een koopwoning of een huurwoning?

Ga je van een huurwoning naar nieuwbouw, dan heb je vaak meer flexibiliteit. Je kunt je huur opzeggen zodra de oplevering in zicht komt, al is er meestal nog een korte overlap.

Ga je van een koopwoning naar nieuwbouw, dan is het complexer. Je kunt de overwaarde via een overbruggingshypotheek gebruiken, maar die komt pas vrij na verkoop. Heb je een lage rente, dan kan het interessant zijn om te onderzoeken of je deze (deels) kunt meenemen. Dat kan je maandlasten verlagen, afhankelijk van de voorwaarden van je geldverstrekker.

Welke fiscale voordelen heb je bij nieuwbouw?

Sommige kosten van een nieuwbouwhuis zijn fiscaal aftrekbaar. Dat neemt je dubbele lasten niet volledig weg, maar kan je nettokosten wel verlagen.

De volgende kosten zijn aftrekbaar:

• Hypotheekrente (mits je voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst)

• Advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur

• Bereidstellingsprovisie

• Notariskosten voor de hypotheekakte

• Kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte

• Taxatiekosten voor het krijgen van de lening

• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie

Onder voorwaarden kun je ook de bouwrente en de kosten voor het bouwdepot aftrekken.

Het is verstandig om vroeg met een hypotheekadviseur te praten, liefst voordat je je inschrijft voor een nieuwbouwproject. Die kijkt niet alleen naar je maximale hypotheek, maar naar je hele financiële situatie.

Zo beoordeelt een adviseur of je genoeg spaargeld hebt om een periode met dubbele lasten te overbruggen, soms tot wel 24 maanden. Ook kijkt de adviseur of je voldoende geld hebt voor tegenvallers tijdens de bouw.