Waarom woonoppervlakte bij nieuwbouw soms anders uitvalt

Hoe meetregels invloed hebben op de woonoppervlakte die je ziet op Funda

Bij nieuwbouwwoningen wordt vaak al in een vroeg stadium een woonoppervlakte vermeld, bijvoorbeeld in de brochure, de projectinformatie of op Funda. Het kan voorkomen dat de woonoppervlakte bij oplevering iets afwijkt van wat eerder is opgegeven. Hoe zit dat?

De woonoppervlakte van nieuwbouwhuizen wordt officieel vastgesteld door de ontwikkelaar/aannemer of architect op basis van de beschikbare informatie. Deze oppervlakte vormt doorgaans ook de basis voor de informatie in de verkoopdocumentatie en de koop-/aannemingsovereenkomst.

Het kan verwarrend zijn als die oppervlakte bij oplevering iets blijkt af te wijken. Het verschil zit meestal niet in het huis zelf, maar in de meetmethode. Bij nieuwbouw wordt de woonoppervlakte namelijk op een andere manier vastgesteld dan bij bestaande huizen. De toegepaste meetregels hebben daarmee invloed op de uiteindelijke woonoppervlakte.

Wat is woonoppervlakte?

De woonoppervlakte op Funda geeft aan welk deel van een huis volgens vastgestelde meetregels wordt beschouwd als leefruimte.

In Nederland zijn de meetregels voor het vaststellen van oppervlakten vastgelegd in NEN 2580, de officiële norm voor het meten van oppervlakten en inhoud van gebouwen. Deze norm beschrijft hoe gebruiksoppervlakten worden gemeten, maar kent zelf geen aparte definitie van woonoppervlakte.

In de praktijk wordt woonoppervlakte afgeleid van deze gebruiksoppervlakten. Veel makelaars gebruiken hiervoor de NVM-meetinstructie. Deze meetinstructie is gebaseerd op NEN 2580, maar bevat aanvullende instructies over welke ruimtes als wonen worden aangemerkt. Daarmee sluit de NVM-meetinstructie beter aan op de praktijk van het verkopen en presenteren van woningen.

Voor makelaars die zijn aangesloten bij de NVM is het gebruik van deze meetinstructie verplicht. Daardoor is de NVM-meetinstructie ook de standaard voor de woonoppervlakte die je ziet bij huizen die via NVM-makelaars op Funda worden aangeboden.

Deze meetregels bepalen onder andere:

• Welke ruimtes meetellen als woonoppervlakte.

• Welke delen worden uitgesloten.

• Wanneer een ruimte officieel als woonruimte geldt.

Het gaat daarbij niet om hoe je een ruimte gebruikt, maar om objectieve en vastgelegde meetcriteria.

Hoe wordt woonoppervlakte bij nieuwbouw bepaald?

Bij bestaande woningen wordt de woonoppervlakte gemeten in het huis zelf.

Bij nieuwbouw staat er nog geen gebouwd huis op het moment van meten. Daarom wordt de woonoppervlakte:

• Officieel vastgesteld op basis van bouwtekeningen.

• Gemeten volgens de NEN 2580, met gebruik van de best beschikbare informatie.

• Vastgelegd vóór de bouw en dus vóór oplevering.

De woonoppervlakte die op Funda wordt getoond, is dus geen schatting, maar een officieel vastgestelde woonoppervlakte op basis van de toegepaste meetregels en de beschikbare tekeningen. Deze woonoppervlakte komt in de praktijk ook terug in de verkoopstukken. Tegelijkertijd blijft deze indicatief, omdat de definitieve situatie pas bij oplevering vaststaat.

Waarom kan de woonoppervlakte bij oplevering afwijken?

Na oplevering kan een nieuwbouwhuis opnieuw ingemeten worden, bijvoorbeeld vanwege een taxatierapport of verkoop. Dat gebeurt dan in het huis zelf volgens de NVM-meetinstructie. Daarbij kan de woonoppervlakte iets anders uitvallen dan eerder vastgesteld.

Dat kan verschillende oorzaken hebben:

• Ruimtes onder schuine daken die bij oplevering anders worden beoordeeld op hoogte en bruikbaarheid.

• Trappen, vides of technische ruimtes die volgens de NVM-meetinstructie niet (volledig) meetellen.

• Kleine wijzigingen tijdens het bouwproces, zoals een groter of extra dakraam, of een aangepaste trap.

• Verschillen tussen de theoretische tekening en de feitelijke uitvoering.

Het huis is daardoor niet groter of kleiner geworden, maar de vastgestelde woonoppervlakte kan toch anders zijn door een andere meetmethode en eventuele wijzigingen die na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst zijn doorgevoerd.

Een herkenbaar voorbeeld: de zolder

Een zolder laat dit verschil goed zien. Ruimte onder een schuin dak telt alleen mee als woonoppervlakte wanneer deze voldoet aan specifieke meetcriteria, bijvoorbeeld op het gebied van hoogte en toegankelijkheid.

Door bijvoorbeeld een te klein dakraam kan een deel van de ruimte officieel buiten de woonoppervlakte vallen volgens de NVM-meetinstructie. In de praktijk kan die ruimte wel worden gebruikt, maar volgens de meetregels telt deze dan niet mee.

Wat betekent dit voor jou als koper?

• De woonoppervlakte die op Funda wordt getoond, is officieel vastgesteld en vormt de basis voor de verkoopdocumentatie en de koop-/aannemingsovereenkomst.

• Bij nieuwbouw is deze woonoppervlakte zorgvuldig berekend, maar gebaseerd op tekeningen en uitgangspunten vóór oplevering. Deze voldoet dus aan de NEN 2580.

• Wijzigingen na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst kunnen invloed hebben op de definitieve woonoppervlakte.

• Houd daarom rekening met kleine verschillen bij de meting na oplevering.

Zo krijg je een realistischer beeld van wat een nieuwbouwhuis je te bieden heeft.

Zo gaat Funda om met woonoppervlakte bij nieuwbouw

Op Funda tonen we de woonoppervlakte zoals die is opgegeven door de verkoper of ontwikkelaar. Bij nieuwbouw vermelden we dat deze woonoppervlakte indicatief is, omdat de definitieve vaststelling pas na oplevering plaatsvindt.

Veelgestelde vragen over woonoppervlakte bij nieuwbouw