‘Vraaggestuurd bouwen loont, ook nu’
De rol van de makelaar bij flexibel en creatief bouwen
Tijdens de crisis van 2008 kwam vraaggestuurd bouwen op. Flexibel en creatief bouwen om kopers te trekken. Niet voor een verkopersmarkt dus. Makelaar Mirjam Cok van DNA Makelaars en ontwikkelaar Thom Wortelboer van De Realisatie hebben daar hun eigen ideeën over.
Samen ontwikkelen MIrjam Cok en Thom Wortelboer nog steeds vraaggestuurde woningen en appartementen. Niet altijd even makkelijk, wel lonend op meerdere vlakken, aldus het tweetal. Vraaggestuurd bouwen ontstond in de crisis van 2008 omdat er toen bijna niets verkocht werd. Om toch kopers te interesseren, moest nieuwbouw echt bijzonder en naar de wens van de klant zijn.
Makelaar Mirjam Cok en ontwikkelaar Thom Wortelboer
Momenteel is het precies andersom: kopers zitten te springen om een woning en veel ontwikkelaars, maar ook woningcorporaties, bouwen standaard voor de massa. Makelaar Mirjam Cok vindt dat niet oké. ‘Het is makkelijk om tegen de klant te zeggen dat iets niet kan, ze kopen het huis toch wel. Maar ze moeten daar een hele tijd wonen.’
Eenvoudig aan te passen
Projectontwikkelaar De Realisatie en DNA Makelaars zijn een van de weinige partijen die samen vraaggestuurde projecten realiseren. Dat komt volgens Wortelboer omdat vraaggestuurd bouwen lastiger is en ontwikkelaars liever gaan voor volume en standaard.
‘Door creatief te zijn en doelgroepgericht te werken, kunnen we veel van onze woningen op een relatief eenvoudige manier aan de vraag van markt en gemeente aanpassen,’ zegt Cok trots. Ze ontwikkelen flexibele plattegronden en gaan vanaf het begin met alle partijen om de tafel.
‘We ontwikkelen huizen naar de wensen van onze doelgroep, dat scheelt aanpassingen – en dus tijd’
‘Soms kunnen gewenste aanpassingen bouwkundig niet of is de prijsrange erg krap. Het is fijn om dan in een vroeg stadium creatieve oplossingen te zoeken met elkaar. Zo realiseerden we in Zeewolde een brede hoogbouw, maar wel met de nodige flexibele plattegronden.’
Voorwerk tot in de puntjes
‘De gemeente Zeewolde, maar ook Blaricum, Vlissingen, Kerk-Avezaath en De Rijp zijn heel erg blij met onze aanpak. In De Rijp ontwikkelden we in de crisis echte Zaanse huisjes, naast een wijk met standaardwoningen. Nergens was het voordeel van vraaggestuurd zo duidelijk! Door flexibel te zijn met koperswensen realiseerden we mooie, gewenste koopwoningen en konden ze destijds zelfs binnen de gestelde termijn verkopen,’ aldus Wortelboer.
In het begin kost het tijd om het maximale voor de koper te realiseren, weet het duo. ‘Maar we ontwikkelen onze huizen naar de wensen van onze doelgroep. Kopers willen daardoor minder aanpassingen. En de aanpassingen die ze willen, zijn relatief makkelijk te realiseren. Goed voor alle partijen.’
Door alles van tevoren zo veel mogelijk tot in de puntjes uit te werken – het creatieve proces, een goede locatie, de vierkante meters en schetsen die zijn afgestemd op zowel de doelgroep als gemeenten – is de vertraging van deze methode minimaal.
Hulp van lokale makelaars
Makelaars hebben kennis van de markt, omgeving, vereiste vierkante meters, praktische plattegronden, financiële reikwijdte van de bevolking en doelgroepen. Kortom, waardevolle kennis tijdens het hele traject van gemeentelijke aanbesteding tot de verkoop.
Zo werkt projectpromotie voor nieuwbouw op funda
Vergroot de verkoopkansen van je nieuwbouwproject met een doelgerichte advertentiecampagne op funda.
Als een makelaar vanaf het begin meedenkt, scheelt dat volgens Wortelboer veel werk en aanpassingen achteraf. ‘Mirjam denkt vanuit de klant en de praktijk, en past schetsen daarop aan. Dat scheelt kosten.’ Hij vaart blind op haar kennis. In de crisis bedacht ze Up&Down, 2 x 2-laagse woningen voor starters voor zo min mogelijk geld. Samen ontwikkelen ze ook nu flexibele plattegronden voor ieder wat wils. ‘Voor het project Allure Polderwijk in Almere ontwierpen we woningen waar we op de begane grond voor senioren een slaapkamer en voor starters een werkkamer konden realiseren. Voor beide doelgroepen dus aantrekkelijke woningen.’
Woningen voor alle levensfasen
Volgens Cok is dat mogelijk doordat hun basiswoningen breed en flexibel genoeg zijn voor wensen in alle levensfases. Wanneer ze te weinig van een locatie, bewoners of doelgroep weten, roepen ze de hulp in van lokale makelaars en aannemers. ‘Bijvoorbeeld in Vlissingen, waar veel toeristen een tweede huis zoeken. Daar weet ik te weinig van, maar ik schakel dan de expertise van een lokale makelaar in voor het hele traject en dan treed ik zelf op als verkoopmanager.’
Gezicht laten zien
Hoe kom je in contact met projectontwikkelaars en de gemeente? Al sinds haar beginjaren gaat Cok actief naar opdrachtgevers toe. ‘Ik bedenk producten, zoals in de crisis hippisch wonen voor paardenmensen die veel in mijn werkgebied woonden, om samen met een ontwikkelaar uit te rollen bij verschillende gemeenten. Ik zoek daar vaak al een geschikte locatie bij.’ Als makelaar kun je soms makkelijker bij een gemeente binnenkomen dan een ontwikkelaar, merkt ze. ‘Die vinden ze vooral zakkenvullers.’
Inmiddels werkt ze op deze manier alleen samen met De Realisatie. ‘In de crisisjaren ontwikkelden we een aantal projecten samen. Dat ging zo goed dat we nu zelfs in hetzelfde pand zitten.’ Inmiddels komen gemeenten ook naar hen toe.
Naast eigen initiatief tonen, laat Cok overal haar gezicht zien. ‘Ik neem deel aan overlegorganen, ga naar vastgoedbeurzen, gemeentenieuwjaarsborrels en zet mijn NVM-certificaat nieuwbouwspecialist op mijn website. Zo bouw je een naam op.’ Ze gaat tegenwoordig niet meer met alle ontwikkelaars in zee. ‘Ontwikkelaars die alleen maar de verkoop met mij doen, laat ik links liggen. Ik wil vóór de tender ingeschakeld worden, om verrassingen achteraf te voorkomen.’
