Welk effect heeft een salarisverhoging op je maximale hypotheek?

Een hoger bruto-inkomen kan je leencapaciteit vergroten

Wil je graag een huis kopen, maar kom je financieel nét wat tekort? Dan kan een (structurele) salarisverhoging helpen, zegt financieel expert Juul Dijkhuis. Zelfs met een minimale verhoging van 50 cent bruto per uur kun je al een paar duizend euro extra aan hypotheek krijgen – al is je inkomen niet de enige factor van belang.

Maak je kans op promotie, heb je een goed beoordelingsgesprek gehad of twijfel je over een andere baan? Dan is dat misschien een goed moment om een hoger salaris uit het vuur te slepen. Een kleine verhoging kan namelijk al verschil maken als je een huis wilt kopen – al is dat effect door de gestegen hypotheekrente nu wel iets minder groot dan een aantal jaar geleden.

Bovendien is een salarisverhoging niet het enige dat meetelt. De hypotheekrente, je vaste lasten en eventuele andere leningen hebben vaak net zo veel invloed.

Hoe banken je maximale hypotheek berekenen

Geldverstrekkers kijken niet naar je totale inkomen (en dat van je eventuele partner), maar naar welk gedeelte daarvan je verantwoord kunt besteden aan wonen. Deze zogenoemde woonquote wordt jaarlijks vastgesteld door het Nibud en hangt af van je leeftijd, inkomen en de hypotheekrente. Daarnaast kijken banken naar:

• Je vaste lasten en eventuele andere leningen

• De gekozen hypotheekvorm en rentevaste periode

• De waarde van het huis (je mag maximaal 100% van de waarde lenen)

Door een structurele salarisverhoging (dus niet een eenmalige verhoging als een winstuitkering of bonus) kun je meer besteden aan je hypotheeklasten en dus telt die mee voor je maximale hypotheek.

Wat betekent 0,50 cent per uur extra voor je hypotheekaanvraag?

Een kleine verhoging van je uurloon heeft al effect op wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen, vooral als je (bijna) fulltime werkt.

Een voorbeeld:

Ben je alleenstaand, werk je 36 uur per week en ga je 0,50 cent per uur meer verdienen? Dan stijgt je brutojaarinkomen grofweg met 900 tot 1000 euro. Afhankelijk van de rente en je persoonlijke situatie kan dat je maximale hypotheek op dit moment (januari 2026) tot ruim 4000 euro verhogen. Hierbij gaan we uit van een rentepercentage van ongeveer 4% en een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar.

Belangrijk: met een parttime baan is het effect uiteraard kleiner. Op dit moment (januari 2026) zijn de hypotheekrentes aan het stijgen. Hoe hoger de rente, hoe kleiner het effect van een salarisverhoging wordt.

Hoeveel salarisverhoging maakt écht verschil?

Hoe groter je loonsverhoging, hoe duidelijker je dat terugziet in je maximale hypotheek, al blijft een hypotheek maatwerk. Met 250 euro per maand meer ga je echt verschil merken, zeker bij een hoger inkomen.

Een voorbeeld:

• Je verdient 75.000 euro per jaar en hebt een woonquote van 1360 euro per maand.

• Door de loonsverhoging stijgt je inkomen naar 78.000 euro en je woonquote naar 1461 euro per maand (101 euro per maand aan extra bestedingsruimte).

• De bank rekent met een rente van ongeveer 4,5% en een looptijd van 30 jaar.

• Je maximale hypotheek wordt ongeveer 20.000 euro hoger.

Bij een lager inkomen is het effect van een loonsverhoging minder sterk, omdat de woonquote dan minder sterk stijgt. Als je inkomen bijvoorbeeld groeit van 35.000 naar 38.000 euro, wordt je maximale hypotheek ongeveer 12.000 euro hoger.

Telt een toegezegde salarisverhoging ook mee?

Soms wel. Als je werkgever schriftelijk kan bevestigen dat je salaris binnen korte tijd omhooggaat, zijn sommige geldverstrekkers bereid om daar al rekening mee te houden. Die verhoging moet je wel binnen een half jaar krijgen. Ook moet het een onvoorwaardelijke verhoging zijn: het mag bijvoorbeeld niet afhangen van een te behalen target.

Intentieverklaring van de werkgever kan meer mogelijk maken

Heb je nog geen vast contract, dan kan een intentieverklaring helpen bij een hypotheekaanvraag. In zo’n verklaring kan je werkgever bijvoorbeeld aangeven dat hij de intentie heeft om je een salarisverhoging te geven, maar ook dat hij van plan is je een vast contract aan te bieden.

Om een intentieverklaring te kunnen gebruiken voor een hypotheekaanvraag, moet deze aan bepaalde voorwaarden voldoen. De hypotheekverstrekker stelt bijvoorbeeld vragen over de opbouw van het salaris en of er loonbeslag op je loon ligt. Laat je werkgever daarom altijd een door de bank aangeleverde intentieverklaring invullen.

Goed om te weten: niet elke geldverstrekker accepteert een intentieverklaring zonder duidelijke en concrete afspraken. Ook kun je aan een intentieverklaring geen rechten ontlenen: je werkgever is niet verplicht om de intenties die hierin staan ook echt uit te voeren.