Van Vereniging van Eigenaren tot splitsingsakte
Heb jij je zinnen gezet op een appartement? Een appartement kopen gaat net even anders dan wanneer je een eengezinswoning op het oog hebt. Zo krijg je te maken met de Vereniging van Eigenaren en termen als splitsingsakte en meerjarenonderhoudsplan. Geen zorgen, we leggen je precies uit wat je moet weten, zodat jij goed voorbereid naar je bezichtiging kunt.
Een appartement is een woning die onderdeel uitmaakt van een gebouw met meerdere woningen. Je hebt het dan over een appartementencomplex of flat. Ook als het gebouw alleen maar uit een beneden- en bovenwoning bestaat, noem je deze woningen appartementen. Daarnaast kun je nog andere soorten appartementen tegenkomen, zoals een penthouse (gelegen op de bovenste verdieping), maisonette (appartement dat bestaat uit twee verdiepingen) of galerijflat.
Omdat je samen met anderen mede-eigenaar bent van het gebouw, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE), die zorgt voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Je betaalt hier servicekosten voor.In deze video leggen we je uit wat een VVE precies doet en wat jouw rechten en plichten hierin zijn.
Voordelen van een appartement
Afhankelijk van het type woning, heeft wonen in een appartement een aantal voordelen ten opzichte van een eengezinswoning:
- Toekomstbestendig. Een appartement is vaak gelijkvloers, waardoor je er tot ver na je pensioen kunt blijven wonen.
- Lagere stookkosten, omdat een appartement vaak ingebouwd zit tussen andere appartementen.
-
Aanspraak buren. Doordat je een gemeenschappelijke entree hebt, kom je snel in contact met de andere bewoners.
- Veilig gevoel. Als je op een hogere verdieping woont, heb je vanaf de straat geen inkijk in je huis.
Natuurlijk kan het delen van een gebouw ook nadelen hebben. Zo hoor je meer geluiden vanuit de appartementen om je heen. Verder kunnen de servicekosten die je betaalt soms best oplopen en heb je je aan bepaalde (gedrags)regels te houden. Het is goed om dit soort voor- en nadelen mee te nemen in je overweging om een appartement te kopen.
Een appartement bezichtigen
Hoewel een appartement bezichtigen in principe hetzelfde gaat als bij een eengezinswoning, zijn er een aantal zaken om specifiek op te letten:
- Hoe is de gezamenlijke entree, galerij of het portiek onderhouden? Kijk ook naar de lift en het trappenhuis. Dit geeft je een goed beeld van hoe de bewoners met het gebouw omgaan. Het is fijn als iedereen zijn steentje bijdraagt aan een nette woonomgeving.
- Is het gehorig? Als er niet alleen links en rechts, maar ook boven en onder buren zijn, hoor je sneller geluiden. Denk aan voetstappen, geluiden van dieren of getik en geboor van klussende buren. Besteed dus niet alleen aandacht aan wat je ziet, maar ook aan wat je hoort en of je dit storend vindt of niet.
- Hoe ziet de berging eruit? Veel appartementencomplexen of flats hebben een berging op de begane grond of in de kelder. Elk appartement heeft daar zijn eigen afgesloten ruimte. Loop hier ook zeker even met de verkoopmakelaar langs zodat je kunt zien hoe groot de ruimte is. Soms is er ook nog een aparte fietsenberging. Neem voor de zekerheid een zaklamp mee, voor het geval er geen of onvoldoende licht is.
Het is goed om voorafgaand of tijdens de bezichtiging van een appartement te vragen naar de VvE, de hoogte van de servicekosten en de grootte van het reservefonds voor onderhoudskosten. Zo weet je met welke extra kosten je rekening moet houden en of je eventueel nog extra onderhoudskosten kunt verwachten.
Belangrijke documenten
Een appartement kopen gaat net even anders dan het kopen van een eengezinswoning. Juridisch gezien koop je namelijk twee dingen: het mede-eigendom van het gebouw en het recht om gebruik te maken van je woning (appartementsrecht). Je krijgt daarom ook te maken met verschillende documenten waarin deze rechten en plichten zijn vastgelegd, maar ook de (onderhouds)plannen en afspraken die de mede-eigenaren van het gebouw met elkaar hebben gemaakt. Voordat je de onderhandelingen start, is het goed om deze documenten in te zien, zodat je precies weet wat je gaat kopen. Dit zijn de belangrijkste documenten:
Splitsingsakte en -reglement
Omdat het gebouw is ‘gesplitst’ in meerdere delen (appartementsrechten), is door een notaris een zogenoemde splitingsakte opgesteld. Hierdoor kunnen meerdere eigenaren een deel van het gebouw bewonen. In de splitsingsakte staat welke appartementsrechten er zijn, hoe groot de appartementen zijn, waar ze zich in het gebouw bevinden en – als die er is – welke berging erbij hoort. De locatie van het appartement en eventueel de berging worden vastgelegd in de splitsingstekening.Een onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staat wat jouw rechten en plichten als eigenaar zijn en welke delen van het gebouw gemeenschappelijk eigendom zijn. Zo weet je dat je als bewoner op de benedenverdieping misschien moet bijdragen aan het onderhoud van de lift, omdat deze gemeenschappelijk eigendom is. In het reglement staat ook hoe bepaalde besluiten worden genomen, welk aandeel iedereen in de kosten bijdraagt en hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden.
De notulen van de VvE
Tijdens de jaarlijkse VvE-vergadering worden er notulen gemaakt. Het is goed om deze bij de verkoopmakelaar op te vragen, zodat je ziet wat er binnen de vereniging gaande is. Misschien staan er onderhoudwerkszaamheden op de planning waarvoor de VvE-bijdrage iets zal worden verhoogd. Wel zo fijn als je dit van tevoren weet.
Meerjarenonderhoudsplan
Alle andere appartementseigenaren sparen samen voor groot onderhoud in het reservefonds. Sinds 1 januari 2018 is dat verplicht. Denk daarbij aan het onderhoud aan de gevel, de lift of het dak. Het gaat dus om grote uitgaven, en om die goed in beeld te krijgen, wordt er een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Hierin staat precies wat er (op termijn) moet gebeuren, wanneer dit moet plaatsvinden en hoeveel geld ervoor nodig is. In dit plan zie je precies wat er op de planning staat. Misschien worden volgend jaar de enkelglas ramen wel vervangen voor dubbelglas. Dan is dat een interessante verbetering voor jouw toekomstige appartement en een extra reden om verdere stappen te zetten in het koopproces.
Huishoudelijk reglement
Het spreekt voor zich dat je als bewoners van hetzelfde gebouw rekening houdt met elkaar. De geldende gedragsregels vind je in het huishoudelijk reglement. Hierin staat bijvoorbeeld of het is toegestaan om een televisieschotel te plaatsen, je was buiten te drogen of planten aan je balkon te hangen, maar bijvoorbeeld ook waar je je fiets moet plaatsen. Een huishoudelijk reglement is overigens niet verplicht.
Hoe werkt een VvE?
Als eigenaar van een appartement ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren, zoals eerder gezegd ook wel VvE genoemd. Alle bewoners hebben baat bij een goed onderhouden, schoon gebouw en zijn hier ook samen verantwoordelijk voor. De VvE behartigt de belangen van alle bewoners en draagt er zorg voor dat jullie met elkaar op een prettige manier onder één dak wonen.
VvE-bijdrage of servicekosten
Binnen elke VvE is een bestuur benoemd dat zicht houdt op het uitvoeren van alle taken, zoals reparatie van dingen die stuk zijn, schoonmaak en grotere onderhoudsklussen. Sommige VvE’s hebben het bestuur uitbesteed aan een externe partij. Voor de kosten die dat met zich meebrengt én voor alle andere kosten die nodig zijn om het gebouw veilig, netjes en schoon te houden, betaal je als appartementseigenaar een VvE-bijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Hierin zitten bijvoorbeeld ook de kosten van de opstalverzekering. Hoe groter jouw appartement, hoe hoger jouw bijdrage. Zo betaalt iedereen voor de ruimte die hij gebruikt. Wel zo eerlijk.
VvE-vergadering
De meeste VvE’s nodigen jaarlijks alle bewoners uit voor een vergadering. Tijdens deze vergadering bespreken jullie lopende zaken, zoals plannen voor onderhoud en de financiële situatie: is er voldoende geld in kas om benodigde onderhoudswerkzaamheden te betalen? Ook eventuele geschillen tussen buren kunnen hier aan bod komen, of een verzoek voor bijvoorbeeld extra verlichting in de fietsenstalling. Voor sommige beslissingen is unanimiteit nodig, voor andere beslissingen is een meerderheid van stemmen voldoende. Dit staat omschreven in de splitsingsakte. Wanneer je mee wilt beslissen over zaken die jouw woonomgeving aangaan, is het dus belangrijk om bij zo’n vergadering aanwezig te zijn.
Slapende VvE
Soms heeft een gebouw een ‘slapende VvE’. De VvE bestaat dan alleen op papier, er is geen bestuur. Controleer dit van tevoren altijd bij de verkoopmakelaar. Het is namelijk niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een appartement met een niet-actieve of ‘slapende’ VvE. Hier is sprake van wanneer er:
- Geen vergaderingen zijn.
- Geen onderhoud aan het gebouw wordt uitgevoerd en daar ook geen (meerjaren)onderhoudsplan voor is opgesteld.
- Geen aanspreekpunt is waar je naartoe kunt met vragen of meldingen over bijvoorbeeld kapotte verlichting in het portiek, overlast of rotte kozijnen.
- Geen gemeenschappelijke opstalverzekering is. Deze verzekering zorgt er bijvoorbeeld bij brand voor dat het gebouw verzekerd is tegen schade.
Wanneer er geen onderhoud aan een woning wordt uitgevoerd, daalt de waarde. Ook het ontbreken van een opstalverzekering is een groot risico. Bij brand is de woning dan niet verzekerd en kan de schade niet worden hersteld. Vanwege onder meer deze risico’s zullen geldvertrekkers in zo’n geval geen hypotheek verstrekken.
De koopakte van je appartement
Heb je een bod uitgebracht op een appartement en is dit geaccepteerd? Gefeliciteerd! Ook de koopakte die je gaat tekenen zal er iets anders uitzien dan die van een woonhuis. Zo staat er specifiek in benoemd hoe hoog de VvE-bijdrage is op dat moment, dat je als koper het splitsingsreglement zult naleven en dat je deelneemt in de gemeenschappelijke opstalverzekering. Verder doorloop je dezelfde stappen als bij andere type woningen.
Wil je zeker weten dat je niets over het hoofd ziet wanneer je een appartement koopt? Schakel dan een aankoopmakelaar in. Die weet precies waar je op moet letten en heeft de juridische kennis om alle aktes en documenten die bij een appartement horen te beoordelen.