Buurten met makelaars: slim zoeken in Breda

In welke buurten maak je de meeste kans?

Waar de meeste mensen willen wonen, kom je er het moeilijkst tussen. Uit onderzoek van Funda blijkt dat woningzoekers eerder kiezen voor een duurder of kleiner huis dan voor een andere locatie. Maar juist een andere buurt kan verrassende én betaalbare opties bieden.

In de serie Buurten met makelaars lichten we veelbelovende buurten uit in en rondom de populairste plaatsen op Funda. Deze keer bespreken we Breda samen met makelaar Nicole van Poppel van Schonck, Schul & Compagnie in Breda en bewoonster Margot: ‘Ik was meteen enthousiast’.

Breda

Gemiddelde vraagprijs: € 547.091
Gemiddelde vierkantemeterprijs: € 4327
Populaire buurten: Ginneken, Zandberg, Sportpark en Ruitersbos

Hoe zou je de woningmarkt in Breda karakteriseren?

‘Niet anders dan in de rest van Nederland, hoewel het in populaire steden als Utrecht en Amsterdam wel extremer is. Ik heb dit vak ooit gekozen omdat ik onderhandelen zo leuk vind, maar inmiddels ben ik meer een veilingmeester. Twee jaar geleden dachten we dat het niet langer door kon gaan zo. Maar het gaat wél door, de prijzen blijven stijgen. Het komt voor dat we maar twee biedingen hebben, waarvan één net boven de vraagprijs en de ander 50.000 euro extra. Fijn voor de verkopende partij natuurlijk. Vooral jonge mensen zijn heel eager en zij willen ook nog wel eens zonder aankoopmakelaar bieden. Zonde, want die weet wat wél een realistisch bod is. Breda heeft zeker lichtpuntjes voor starters, maar het zijn wel grotendeels appartementen. Daarnaast wordt er leuke nieuwbouw gerealiseerd, bijvoorbeeld Lunext, Blossem, Fonkel en Klaver Jansen.’

Wat is jouw advies aan huizenzoekers in Breda?

‘Neem een aankoopmakelaar in de arm. Bereid je financieel goed voor. Ken de gevolgen van overbieden en laat je niet gek maken. Ik zie dat vooral starters een instapklaar huis willen. Het moet meteen perfect zijn. Je kunt er ook voor kiezen een woning in fases te perfectioneren. Zo kun je er rustig voor sparen of je financiert een verbouwing mee. Het is verstandig breder te kijken dan alleen naar de huizen waar je niets meer aan hoeft te doen. Focus je verder niet te veel op de buitenkant van een woning, maar meer op de omgeving. Wie woont er om je heen? Dát is wat een buurt gezellig en aantrekkelijk maakt.’

Welke buurten in Breda zijn het gewildst?

‘Breda-Zuid en Breda-Zuidoost zijn erg populair. Daar vallen de wijken Ginneken, Zandberg, Sportpark en Ruitersbos onder. Ook Boeimeer en Belcrum zijn zeer gewild. In Ruitersbos staan voornamelijk villa’s. De meeste huizen in deze wijken zijn voor starters echt onbetaalbaar, maar toch willen ze er allemaal wel even rondkijken.’

Welke 3 buurten zou je huizenzoekers adviseren om ook eens te overwegen?

1. Heuvel

Gemiddelde vraagprijs Heuvel: € 375.238 | Gemiddelde prijs per m² € 4158

‘Heuvel is een best grote wijk met aan de rand het Dr. Struijckenplein met diverse winkels en ook veel nieuwbouwappartementen en -woningen. De wijk ligt op vijf minuten fietsen van het centrum en het is voor veel starters echt nog wel betaalbaar. In Heuvel wordt veel nieuwbouw gerealiseerd. Daardoor stijgen vaak ook de omliggende, bestaande woningen in waarde.

Woningen in Heuvel hebben over het algemeen een vrij grote tuin, waardoor je ook volop uitbouwmogelijkheden hebt. De wijk ligt dicht bij een bos en je hebt vrijwel alles wat je nodig hebt de buurt. Ik heb er net een woning met een vraagprijs van 385.00 euro voor iets boven de vier ton verkocht. De kopers moesten genoegen nemen met een wat mindere keuken, maar ze hebben het huis tenminste. Ik vind het mijn taak als makelaar mee te denken met jonge mensen. ‘Koop voor nu bij Ikea een keuken voor 2500 euro en ga sparen voor de keuken van je dromen,’ adviseer ik in zo’n geval.’

2. Brabantpark

Gemiddelde vraagprijs Brabantpark: € 401.045 | Gemiddelde prijs per m² € 4043

‘Brabantpark ligt in Breda-Oost. Door onder meer de nieuwbouwwijk die nu gerealiseerd wordt op het voormalige Hero-terrein zal dit stuk van Brabantpark snel opknappen, waardoor ook hier de huizen snel meer waard gaan worden. In deze wijk staan ook best wat oude huizen, waar je als starter eens zou kunnen kijken. Deze wijk ligt dicht bij het centrum en heeft alle nodige voorzieningen zoals scholen en sportvoorzieningen. Het is geen ‘dorpje op zich’, zoals bijvoorbeeld Princenhage, maar wel een wijk waar je waar voor je geld krijgt en waar nog veel aanbod is voor starters.'

3. Dorst en Rijsbergen

Gemiddelde vraagprijs Dorst: € 523.831 | Gemiddelde prijs per m² € 4169
Gemiddelde vraagprijs Rijsbergen: € 660.419 | Gemiddelde prijs per m² € 3687

‘Niet iedereen wil dicht bij een stadscentrum wonen, daarom is mijn advies om ook eens in omliggende dorpen van Breda te kijken. Dorst en Rijsbergen, bijvoorbeeld. Dorst ligt ten oosten van Breda en heeft veel nieuwbouw. Gezellige restaurantjes en winkeltjes zijn er nog niet echt, maar dat kan gezien de snelle uitbreiding niet lang meer duren. Hier krijg je echt waar voor je geld. Dorst heeft wel een pleintje waar eens in de week een vis- en een kaasboer staan.

Rijsbergen ligt aan de zuidkant van Breda en kenmerkt zich door mooie natuur en bossen. Dit dorp heeft een heel divers woningaanbod, van rijtjeshuizen tot zeer grote vrijstaande villa's. Hier kun je nog echte pareltjes vinden.’

Margot: ‘Je zit vanuit hier zo in het centrum’

Margot (34) woont sinds april 2020 in de Bredase wijk Heuvel: ‘Eind 2019 heb ik een bod gedaan van 236.500 euro – de vraagprijs was 222.500. Het is een rijtjeswoning met een 19 meter diepe tuin in een gemengde wijk. Als mijn budget het destijds had toegelaten, had ik waarschijnlijk in Ginneken of Zandberg naar een huis gezocht, maar mijn zus woonde ook al in Heuvel en mijn moeder kwam dit huis op Funda tegen. Ik was meteen enthousiast. ‘Hier hoef je niets meer aan te doen,’ zeiden we na de bezichtiging. Toch heb ik na de oplevering nog zo’n 40.000 euro geïnvesteerd, onder meer in de badkamer en tuin.

De buurt is rustig, de mensen zijn saamhorig. We hebben niet veel contact, maar we zijn er wel voor elkaar als dat nodig is. Je fietst vanuit hier in tien minuten naar het centrum. Om de hoek is een park waar ik graag kom en aan het einde van mijn straat is een friettent, een supermarktje en kapsalon en een nagelstudio. Daarnaast hebben we hier een wat groter winkelcentrum.

Binnenkort ga ik samenwonen. Mijn vriend en ik hebben op de rand van Ginneken een fijne woning gekocht. Wel met een kleinere tuin en iets verder van het centrum. Het park op loopafstand ga ik nog missen. Ik zou starters zeker adviseren Heuvel mee te nemen in het zoekgebied. Mijn huis heeft inmiddels een fikse overwaarde; de vraagprijs is 340.000 euro.’