Koop of bezit je in 2026 een huis? Dit verandert er

Hogere vrijstelling voor starters en lagere belasting voor huiseigenaren

Ben je van plan een huis te kopen of verkopen? Of bezit je al een koophuis? Let dan even op, want vanaf 2026 veranderen er een aantal woonregels die misschien wel financieel in jouw voordeel uitvallen.

Vooral voor starters is er goed nieuws: de grens waarbinnen je vrijgesteld bent van overdrachtsbelasting gaat omhoog en ook de NHG-grens stijgt. Daarnaast gaat het eigenwoningforfait wat omlaag, wat goed nieuws is als je straks, of nu al, een huis bezit.

Nationale hypotheekgarantie (NHG) wordt ruimer

In 2026 gaat de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog naar € 470.000. Ben je van plan je huis te verduurzamen, dan kun je zelfs tot € 498.200 lenen met NHG.

Nieuw is dat er één uniforme grens komt voor álle woningtypen: dus ook tiny houses, woonboten of woonwagens kunnen onder NHG vallen.

Het voordeel van een hypotheek met NHG-garantie is dat je vaak een lagere rente krijgt en een financieel vangnet hebt, mocht je door omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen.

Overdrachtsbelasting: starters krijgen meer ruimte

De grens voor de startersvrijstelling stijgt naar € 555.000. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst een eigen huis én wordt dat je hoofdverblijf, dan betaal je tot die waarde geen overdrachtsbelasting (2%).

Daarnaast verandert er iets voor kopers die geen hoofdverblijf kopen, maar bijvoorbeeld een huis om te verhuren of om als tweede woning of vakantiehuis te gebruiken: die overdrachtsbelasting gaat omlaag van 10,4% naar 8%.

Heb je nog een studieschuld? Volgend jaar veranderende rentepercentages. Heb je een regeling waarbij je in 35 jaar moet afbetalen, dan wordt de rente lager: van 2,57 naar 2,33%. Betaal je in 15 jaar af, dan stijgt de rente iets: van 2,21 naar 2,29%. Ook dat kan invloed hebben op hoeveel je maximaal kunt lenen.

Minder extra lenen voor verduurzamen van je huis

Koop je een huis met een gunstig energielabel, dan kun je ook volgend jaar weer een hogere hypotheek krijgen. De extra leenruimte gaat alleen wel iets omlaag. Voor huizen met het hoogste energielabel (A++++) kun je in 2026 € 40.000 extra lenen (in 2025 € 50.000 ). Voor huizen met label A+++ daalt het extra leenbedrag van € 30.000 euro naar € 25.000.

Ook kun je in 2026 nog steeds extra lenen om een huis met een slecht energielabel te verduurzamen. Voor huizen met label E, F of G blijft dat € 20.000 euro, voor huizen met label C of D € 15.000 en voor huizen met label A++ t/m B € 10.000. Alleen voor huizen met een gunstiger label dan A++ vervalt deze mogelijkheid .

Mocht je willen gaan verduurzamen met zonnepanelen, of heb je die al? Houd er dan rekening mee dat 2026 het laatste jaar is waarin je je teruggeleverde stroom mag wegstrepen tegen je verbruik (salderen).

Lagere belasting voor eigen huis

Tot slot is er voor veel huiseigenaren goed nieuws: het eigenwoningforfait daalt in 2026 van 0,35% naar 0,30% voor huizen met een WOZ-waarde tot ongeveer € 1,34 miljoen. Dat betekent: lagere jaarlijkse lasten.

Je hypotheekrente mag je ook in 2026 nog steeds aftrekken, tegen een iets hoger tarief dan in 2025 (37,56%). Wel moet je in 2026 over een groter deel van je eigenwoningforfait belasting betalen: de aftrekpost voor het eigenwoningforfait daalt namelijk van 76,67% naar 71,82%.