Tijdelijk je koophuis verhuren? Dit zijn de regels

Vraag toestemming aan je hypotheekverstrekker en de gemeente

Heb je een nieuwbouwhuis gekocht en zit je daardoor met dubbele lasten? Of vertrek je tijdelijk naar het buitenland? Je koophuis tijdelijk verhuren kan dan een oplossing zijn. Maar let op: dat mag niet zomaar. Aan welke regels moet je je precies houden?

Om je koophuis tijdelijk te verhuren, heb je vaak toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. En in sommige gemeenten moet je eerst een vergunning aanvragen.

Daarnaast mag je je huis sinds 1 juli 2024 in principe alleen nog voor onbepaalde tijd verhuren vanwege de Wet vaste huurcontracten, die bedoeld is om huurders te beschermen en meer zekerheid te bieden.

Er zijn wel uitzonderingen, bijvoorbeeld als je huis leeg staat omdat je een ander huis hebt gekocht, als je een tijdje naar het buitenland vertrekt of als je wilt gaat samenwonen.

Je huis verhuren tot je het hebt verkocht: wat zijn de regels?

Heb je een ander huis gekocht, maar je oude huis nog niet verkocht? Of zit je met dubbele lasten omdat je moet wachten tot je nieuwbouwhuis klaar is? Dan mag je je huis tijdelijk verhuren via de Leegstandswet. Je huis staat dan niet leeg én levert geld op.

Dit zijn de regels:

• Je moet het huis zelf bewoond hebben.

• Je mag je huis voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar verhuren. Daarna mag je het verhuurcontract steeds met een jaar verlengen, tot maximaal vijf jaar.

• Je mag de huur tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld als je je huis hebt verkocht, maar hebt wel een opzegtermijn van drie maanden.

Je huis verhuren als je naar het buitenland gaat

Je mag je huis ook tijdelijk verhuren als je voor bijvoorbeeld je werk of studie een tijdje naar het buitenland vertrekt. Je verhuurt dan via de zogenoemde diplomatenclausule. Deze vorm van ‘tussenhuur’ geeft je de zekerheid dat je weer in je eigen huis kunt wonen als je terugkomt.

Belangrijk om rekening mee te houden als je op deze manier verhuurt:

• Je spreekt van tevoren af voor welke periode de huur geldt. Zowel jij als de huurder mogen de huur niet tussentijds opzeggen.

• Het huurcontract stopt niet automatisch als de huurperiode voorbij is. Je moet dit minimaal een maand van tevoren opzeggen. De opzegtermijn wordt elk jaar dat de huurder er woont een maand langer (tot een maximum van zes maanden).

• Je kunt met je verhuurder afspreken dat jullie het huurcontract voor bepaalde tijd verlengen als je langer in het buitenland blijft, of je sluit een nieuw contract voor bepaalde tijd met een andere huurder.

Je huis verhuren omdat je wilt gaan samenwonen

Ga je samenwonen, maar wil je je oude huis nog niet meteen verkopen? Via de zogenoemde samenwonersclausule mag je je huis tijdelijk verhuren. Je hebt dan de garantie dat je terug kunt naar je oude huis als het samenwonen niet bevalt. En wil je wel bij elkaar blijven wonen, dan kun je je huis alsnog verkopen.

Deze huurvorm is vergelijkbaar met de diplomatenclausule hierboven, maar wel met twee belangrijke verschillen:

• Je mag hier maar één keer gebruik van maken

• Je mag je huis maximaal twee jaar verhuren

Van wie heb je toestemming nodig om je huis te verhuren?

De regels van de wet zijn niet de enige waar je rekening mee moet houden als je je huis tijdelijk wilt verhuren. Je hebt vaak ook toestemming nodig van andere partijen, namelijk:

• Je hypotheekverstrekker. Sommige hypotheekverstrekkers staan verhuren niet toe. Check in je hypotheekvoorwaarden of je toestemming nodig hebt en welke aanvullende voorwaarden er gelden.

• Je gemeente. Vaak heb je een vergunning nodig om je huis te mogen verhuren. Check wat de regels hiervoor zijn in jouw gemeente.

• Je verzekeringsmaatschappij. Verhuren levert risico’s op. Daarom accepteert niet elke verzekeraar verhuur. Check of jouw opstal- en inboedelverzekering verhuur toestaat en of je dit moet melden.

• De Vereniging van Eigenaren (VvE). Woon je in een appartement, ga dan na of de VvE verhuur toestaat. Sommige VvE’s hebben regels die verhuur beperken of verbieden.

Hoeveel huur mag je vragen voor je koophuis?

De maximale huurprijs die je voor jouw huis kunt vragen, bereken je met het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem bepaalt aan de hand van verschillende criteria, zoals grootte, voorzieningen en locatie, hoeveel punten je huis waard is. Het aantal punten bepaalt de huurprijs.

Komt jouw huis boven het maximaal aantal punten uit, dan valt het in de vrije sector en ben je vrij om zelf een huurprijs te bepalen.

Ook wanneer je je huis verhuurt via de Leegstandswet mag je zelf een huurprijs bepalen. Het puntensysteem is dan een handig hulpmiddel om te checken wat een redelijke huurprijs is.

Aan welke afspraken moeten jij en de huurder je houden?

De overheid heeft regels opgesteld waar je je als verhuurder aan moet houden. Bijvoorbeeld om discriminatie bij huisvesting te voorkomen. Zo mag je een huurder niet afwijzen op basis van iemands etnische achtergrond, handicap of seksuele geaardheid. Sinds 1 januari 2024 is het verplicht om een schriftelijke werkwijze te hebben hoe je woondiscriminatie tegengaat.

Informeer de huurder over zijn rechten en plichten, zoals hoe het huis gebruikt moet worden, wat de huurder kan doen als er gebreken zijn en hoe hoog de servicekosten zijn. Je bent verplicht om een huurcontract op te stellen waarin je de gemaakte afspraken vastlegt.

Tip: maak een opleverrapport met de meterstanden, foto’s van de huidige situatie en de aanwezige schades en gebreken. Dat voorkomt discussies bij de oplevering aan het einde van de huurovereenkomst.

Welke gevolgen heeft tijdelijk verhuren voor je belastingaangifte?

Over je huurinkomsten moet je belasting betalen (box 3). Verhuur je je huis terwijl het te koop staat? Dan hoef je geen belasting te betalen over de huurinkomsten. Let wel op, zolang je je huis verhuurt, mag je de hypotheekrente van dat huis niet aftrekken.

Zelf verhuren of via een makelaar

Je kunt je huis zelf te huur aanbieden of dit doen via een makelaar. Aan tijdelijke huur zitten verschillende voorwaarden en risico’s. Een makelaar helpt je bij het opstellen van een goed dichtgetimmerd huurcontract, het vaststellen van de juiste huurprijs en het vinden van betrouwbare huurders. Wil je je huis op Funda te huur aanbieden, dan heb je sowieso een makelaar nodig.