Hoe beïnvloedt de verkoop van mijn huis de belastingaangifte?
Overwaarde en restschuld creëren verschillende scenario’s
Als je je huis verkoopt met winst hoef je daarover niet direct belasting te betalen. Maar je huis verkopen met overwaarde heeft wél invloed op je belastingaangifte, net als een eventuele restschuld. Zo kan het zijn dat je geen of minder hypotheekrente mag aftrekken voor je nieuwe huis. Ook de belasting die je als woningbezitter betaalt, het eigenwoningforfait, heeft invloed op je aangifte.
Overwaarde huis bij verkoop gebruiken voor een nieuwe woning
Heb je overwaarde en ga je een ander huis kopen? Om ook voor je nieuwe huis optimaal gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek, moet je van de Belastingdienst je overwaarde investeren in je nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. Door deze regeling wordt de hypotheekschuld van je nieuwe huis lager. De bijeenregeling geldt als je binnen drie jaar na de verkoop van je vorige huis een nieuwe woning koopt.
Overwaarde verkoop huis benutten
Ben je niet van plan om (binnen drie jaar) opnieuw een huis te kopen, bijvoorbeeld omdat je nu gaat huren? Dan kun je de overwaarde vrij besteden. De overwaarde verhoogt jouw vermogen en de Belastingdienst stelt dat na het uitkeren gelijk met spaargeld. Daardoor krijg je in de belastingaangifte over het volgende belastingjaar mogelijk een hogere heffing over je eigen vermogen.
De hoogte van je vermogen op 1 januari van het belastingjaar is bepalend voor de heffing. Verkoop je je huis in 2025 met een overwaarde, dan betaal je er dus pas in 2026 belasting over.
Overwaarde als spaargeld gebruiken: hoeveel belasting moet je betalen?
In 2025 is het heffingsvrij vermogen 57.684 euro per persoon. Deze vrijstelling geldt voor iedereen die belastingplichtig is in Nederland. Daarboven betaal je belasting over het fictieve rendement dat je uit je vermogen haalt: dit rendement is de geschatte opbrengst van wat je hebt gespaard en belegd.
Het fictieve rendement over spaargeld is voor dit jaar vastgesteld op 1,44%. Bij beleggingen, zoals aandelen of een vakantiehuis, gaat de Belastingdienst uit van een fictief rendement van 5,88%. Over het totale, fictieve rendement betaal je 36% belasting (2025).
Je overwaarde investeren in je nieuwe, eigen woning is niet verplicht, maar heeft wel voordelen
Huis verkopen met restschuld: dit gebeurt er bij de belastingaangifte
Blijf je na de verkoop van je huis achter met een restschuld? Dan heb je twee opties, namelijk:
Je financiert de restschuld mee in de hypotheek op je volgende koopwoning.
Je maakt afspraken met de bank over het terugbetalen van de hypotheekschuld.
In beide gevallen is de betaalde rente niet aftrekbaar van het inkomen. Voor oudere restschulden kunnen andere regelingen gelden. Overleg in dat geval met je financieel adviseur.
Een restschuld verlaagt je vermogen
Een restschuld die is ontstaan ná 1 januari 2018 mag je aftrekken van je vermogen, mits die schuld minimaal 3400 euro bedraagt (voor partners minimaal 6800 euro). Dit heet de schuldendrempel. Alleen het bedrag boven de schuldendrempel mag je dus in mindering brengen op je vermogen.
Een rekenvoorbeeld
Je bezit samen met je partner een spaarvermogen van 200.000 euro. Na verkoop van jullie huis blijft er een schuld over van 25.000 euro. Deze schuld kunnen jullie in mindering brengen op jullie vermogen. Eerst moeten jullie de schuldendrempel hiervan aftrekken. De te verrekenen schuld bedraagt dan 25.000 - 6800 = 18.200 euro.
Jullie vermogen bedraagt dus: 200.000 - 18.200 = 181.800 euro. Dat is meer dan jullie gezamenlijke vrijstelling van 115.363 euro (2 x 57.684 euro in 2025), waardoor je belasting moet betalen over het bedrag daarboven.
Wat is de maximale hypotheek voor mijn volgende koopwoning?
De maximale hypotheek kun je online zelf berekenen, maar een hypotheekadviseur kan het nauwkeuriger bepalen. De overwaarde of restschuld uit de vorige woning heeft ook invloed op het maximale bedrag.
Belasting betalen over je woning (eigenwoningforfait)
Ook de belasting die je betaalt over het bezit van je woning (eigenwoningforfait) verandert na de verkoop van je huis. Bij de belastingaangifte over het jaar waarin je je woning hebt verkocht, berekent de Belastingdienst automatisch alleen het eigenwoningforfait over de periode waarin je volgens je gemeente nog in je oude huis woonde. Koop je in hetzelfde jaar een nieuw huis? Dan berekent de Belastingdienst automatisch voor zowel je oude als je nieuwe huis het eigenwoningforfait op basis van het aantal dagen dat je stond ingeschreven op het adres.
Al met al is dit best een ingewikkelde opgave. Neem voor hulp contact op met je hypotheekadviseur of een belastingadviseur. Zij kunnen je bijstaan of de aangifte helemaal verzorgen.
Meer vragen en antwoorden
Heb ik een verkoopmakelaar nodig?
Je huis verkopen kun je zelf doen. Houd er wel rekening mee dat het plannen van bezichtigingen en kijkers rondleiden veel tijd kost, zeker als er veel interesse is voor je huis. Kun je dit combineren met werk en gezin? Ook is het belangrijk om je goed te verdiepen in je rechten en plichten als verkoper. Bijvoorbeeld de informatie en documenten die je verplicht bent te delen. Twijfel je of je voldoende (juridische) kennis hebt om alle risico’s uit te sluiten? Veel makelaars bieden de optie om een deel van de verkoop uit te besteden en een deel zelf te doen.
Hoe kan ik mijn huis op funda plaatsen?
Alleen een makelaar kan een huis op funda plaatsen, omdat hij de informatie kan waarborgen. Hij kent de vierkante meters, de prijzen en weet wat ervoor nodig is om tot een duidelijke omschrijving en foto’s te komen.
Hoe presenteert mijn makelaar mijn woning zo goed mogelijk?
Een makelaar kijkt samen met jou naar manieren om het huis zo goed mogelijk te publiceren. Elk huis vraagt om een andere aanpak. Samen kiezen jullie tussen funda Basis, funda Compleet of funda Premium. Wil je er een schepje bovenop doen en extra opvallen boven de lijst van zoekresultaten? Kies dan voor Toppositie.
Wat kan mijn makelaar doen om mijn huis extra op te laten vallen?
Funda heeft twee verschillende promotiemiddelen: Toppositie en Woning in Beeld. Samen met jouw makelaar kun je kijken welk middel het best bij jouw huis past. Ga je voor de plek bovenaan in de zoekresultatenlijst of wil je op de homepage?
Huis verkocht én nieuw huis gekocht?
Check welke kosten je wel en niet mag aftrekken van de belasting.
De informatie in dit artikel dient ter algemene kennisgeving en vormt uitdrukkelijk geen professioneel advies. Funda streeft ernaar om nauwkeurige en actuele informatie te verstrekken, maar garandeert niet dat alle informatie volledig en foutloos is. Het gebruik van deze informatie is volledig op eigen risico. Voor specifiek advies raden we altijd aan om een professioneel adviseur te raadplegen.
