Je rechten en plichten als verkoper

De koper van je huis ontdekt verborgen gebreken: wat nu?

Als de koper van jouw huis na de overdracht verborgen gebreken constateert, wil die jou waarschijnlijk verantwoordelijk daarvoor stellen. Het kan zijn dat de koper zelfs juridische stappen onderneemt om zijn gelijk te halen. Wie is er nu eigenlijk aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Een huis kan vele gebreken hebben: lekkage, asbest, rotte vloerbalken, houtrot, slechte riolering en/of elektriciteitsleidingen, boktor, zwam, et cetera. Als koper kun je natuurlijk vreselijk teleurgesteld zijn als een huis een gebrek blijkt te hebben dat je niet had verwacht.

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Voor het antwoord op de vraag wie er aansprakelijk is voor verborgen gebreken moeten koper en verkoper de koopovereenkomst erbij pakken. Doorgaans staat daarin vermeld dat het huis met alle (verborgen) gebreken aan de koper wordt overgedragen. Het risico voor (verborgen) gebreken wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Echter, op deze hoofdregel wordt in een NVM-koopovereenkomst een belangrijke uitzondering gemaakt. De verkoper verklaart in de koopovereenkomst namelijk wel dat koper mag verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’.

Maar wat houdt ‘normaal gebruik’ van een huis nu precies in? Hier is in het verleden al ontzettend veel over geprocedeerd. Volgens vaste jurisprudentie wordt onder het ‘normaal gebruik’ verstaan dat het huis moet kunnen worden bewoond op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het ‘normaal gebruik van een woning’ wordt eveneens ingekleurd door de ouderdom en prijs van het huis. Van een oud huis kun je dus niet hetzelfde verwachten als van een nieuwbouwwoning. Ook spelen aanvullende clausules, zoals de ouderdomsclausule, een rol bij de vraag wie aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

Mededelingsplicht voor verkopers: wat houdt dit in?

‘Los van de koopovereenkomst heb je als verkoper bij de verkoop van een huis een mededelingsplicht,’ vertelt de woordvoerder van het Juridisch Loket. Dat houdt in dat je alle zaken in het huis waar weleens iets mis mee is geweest of waar reparaties aan zijn verricht, moet melden aan degene die het huis koopt. In de vragenlijst die je invult bij verkoop kun je dit aangeven.

Sinds 1 april 2026 wordt in het taxatierapport ook informatie opgenomen over de fundering van het huis. Die krijgt een risicoscore van A (geen risico) tot E (hoog risico of probleem). Is er sprake van een verhoogd risico of zijn er al problemen bekend? Dan is het belangrijk om dit als verkoper te melden. Zo voorkom je discussies achteraf.

Onderzoeksplicht voor kopers: wat betekent dit?

De koper heeft andersom ook een onderzoeksplicht. ‘De koper moet dus zelf ook actief hebben gekeken of er zaken in het huis zijn waarmee iets mis is. Bij bijvoorbeeld een dak kun je dat vaak wel goed zien,' aldus de woordvoerder van het Juridisch Loket, ‘maar er zijn ook zaken als rioleringen, die onder de grond lopen, waarbij dat minder duidelijk is. Als een koper daar problemen mee krijgt en ontdekt dat bijvoorbeeld aan de riolering eerder reparaties zijn geweest zonder dat die gemeld zijn, is dat achtergehouden informatie. De koper zal dan proberen de verkoper in gebreke te stellen en de kosten op hem of haar verhalen. Als verkoper kun je je daartegen verweren. Daarom is het hebben van een rechtsbijstandsverzekering altijd essentieel.’

Waarom verborgen gebreken soms tot ingewikkelde procedures leiden

Het levert vaak ingewikkelde procedures op. De woordvoerder van het Juridisch Loket: ‘Als ‘gewone burgers’ kom je daar bijna niet uit. Daarom wordt ook altijd de hulp van experts ingeroepen, om aannemelijk te maken dat jij als verkoper niet van het gebrek af wist. De tegenpartij zal natuurlijk het tegengestelde proberen te bewijzen. Soms levert dat bodemprocedures op die jaren voortslepen.’

Hoe voorkom je dat je aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken?

Om je aansprakelijkheid voor verborgen gebreken zo veel mogelijk te beperken kun je het volgende doen:

• Geef eerlijke informatie aan de koper

• Beantwoord zo veel mogelijk alle vragen die de koper stelt

• Laat de koper zelf onderzoek doen als je het antwoord op een vraag niet weet

• Neem als je een ouder huis verkoopt een ouderdomsclausule op

• Neem als je zelf niet in het huis hebt gewoond een niet-zelfbewoningsclausule op in het koopcontract

Via een ouderdomsclausule in het koopcontract gaat de koper ermee akkoord dat hij of zij niet kan verwachten dat de staat van het huis hetzelfde is als bij een nieuwe woning. Hiermee is jouw aansprakelijkheid als verkoper beperkt of zelfs uitgesloten.

Heb je zelf niet in het huis gewoond, of heb je het een tijdlang verhuurd? Via een niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract kun je aangeven dat je niet op de hoogte bent van de gebreken van het huis, omdat je er zelf (lang) niet hebt gewoond. Op die manier voorkom je dat de koper jou aansprakelijk stelt voor verborgen gebreken.

Heb je juridische vragen over wonen, kopen of huren? Het Juridisch Loket is er voor consumenten, met gratis (telefonisch) advies en een prima website met veel informatie.