Alweer overboden? Zo lukt het de volgende keer misschien wel

‘Je hoeft niet altijd het hoogste bod te hebben, wel het beste totaalpakket’

Hoe voorkom je teleurstelling bij het bieden op een huis? Wat moet je écht weten voor je een bod uitbrengt? En wat kun je doen om je kansen te vergroten? Delta Makelaars, uitgeroepen tot Impactvolle Makelaar van 2025 tijdens de Makelaars Vakprijzen (MAVA), deelt inzichten, valkuilen en tips voor de spannendste fase van het koopproces.

Welke vraag over bieden stellen kopers het vaakst?

Maarten Smit, makelaar bij Delta: ‘De klassieker: wat moet ik bieden om het huis te krijgen? En: met hoeveel wordt er gemiddeld overboden? Maar eerlijk: daar heb je vaak weinig aan. Elke situatie is anders. Sommige verkoopmakelaars prijzen scherp, anderen zetten de vraagprijs juist hoog in. Zelfs binnen hetzelfde kantoor zie je verschillen. Gemiddelden zeggen dan niet zoveel.’

Dus hoe bepaal je wat een goed bod is?

‘Bied wat het jou waard is. Niet meer, maar zeker ook niet minder. Je wilt geen spijt krijgen omdat je te weinig bood, maar je moet ook je financiële grenzen bewaken. Wij helpen kopers inschatten wat reëel is, op basis van de staat van het huis, recente referenties en de situatie op de lokale markt.’

Wat zijn veelgemaakte fouten bij het bieden?

‘Denken dat het hoogste bod automatisch wint. Dat is echt een misvatting. Natuurlijk telt de hoogte zwaar mee, maar voorwaarden spelen net zo goed een rol. Een lager bod zonder voorbehoud van financiering kan aantrekkelijker zijn dan een hoger bod met veel mitsen en maren.’

Speelt de gunfactor dan toch ook een rol?

‘Soms wel. Vooral bij oudere verkopers: mensen die al lang in hun huis wonen en iets willen achterlaten voor de juiste koper. Maar als er een veel hoger bod binnenkomt, wint de gunfactor het meestal niet. Het blijft emotioneel, maar geld weegt vaak toch zwaarder.’

Wat kun je doen om je kansen te vergroten?

‘Laat zien dat je je zaken op orde hebt. Een verklaring van je hypotheekadviseur – dat je financiering waarschijnlijk rondkomt – doet meer dan een zelfgebakken appeltaart of een motivatiebrief. Al kan zo’n brief wél iets toevoegen, mits eerlijk en oprecht. Laat zien wie je bent, wat je aanspreekt aan het huis, en voeg gerust een foto toe. Iemand afwijzen die je ‘kent’, is toch net iets lastiger.’

Is het verstandig om te bieden zonder voorbehoud van financiering?

‘Alleen als je echt zeker bent. En zelfs dan is een hypotheekverklaring vaak al voldoende. Er zijn ook banken die razendsnel een akkoord kunnen geven, soms zelfs binnen de wettelijke bedenktijd. Daar kun je strategisch gebruik van maken.’

Welke voorwaarden spelen nog meer mee in de beslissing?

‘Opleverdatum bijvoorbeeld. Als jij flexibel bent en aansluit op de wens van de verkoper, sta je al sterker. Ook het wel of niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring telt. Zeker als je concurrenten die voorwaarde wel stellen. Maar: ik zeg niet dat je die keuring altijd moet schrappen. Soms is het gewoon nodig. Wij helpen inschatten wanneer dat zo is.’

Is het slim om meteen na de bezichtiging een bod uit te brengen?

‘Niet per se. Als er een inschrijving komt, is de snelheid van je bod niet leidend. Dan adviseer ik juist om te wachten tot het laatste moment. Als een huis geen inschrijfprocedure heeft, kan dat een signaal zijn dat de animo niet enorm is. Dan is er mogelijk ruimte voor onderhandeling, en dan kan het slim zijn om snel te handelen.’

Wat als je het huis niet gekregen hebt? Wat kun je daarvan leren?

‘Vraag altijd het biedlogboek op. Daarin zie je hoe ver de biedingen uit elkaar lagen. En soms kom je er via de makelaar achter dat jouw bod best vergelijkbaar was, maar dat je voorwaarden net wat ongunstiger waren. Of dat de verkoper een persoonlijke voorkeur had. Neem die kennis mee naar een volgende bieding.’

Hoe belangrijk is de rol van een aankoopmakelaar hierbij?

‘Een makelaar kan nooit garanties bieden, maar zorgt er wel voor dat je aankoop goed getoetst is. Wij duiden de vraagprijs, adviseren over reële biedingen, en kijken kritisch naar de staat van een woning. We zijn bekend met de buurt en weten waar funderingen bijvoorbeeld zwak zijn. Zo voorkom je dat je een kat in de zak koopt of onnodig veel betaalt. En nee, we doen geen een-tweetjes met verkoopmakelaars, maar we weten wel hoe je je bod optimaal kunt presenteren.’

Wat moeten kopers vooral níét doen?

‘Zonder nadenken een vast percentage boven de vraagprijs bieden. Of onverantwoorde risico’s nemen zoals bieden zonder voorbehoud als je financiering nog onzeker is. En o ja: aanbellen bij de verkopers. Dat lijkt sympathiek, maar wordt vaak als opdringerig ervaren.’

Tot slot: welke tip wil je elke koper meegeven die wil gaan bieden? ‘Laat je goed adviseren en wees eerlijk over je mogelijkheden. Bereid je goed voor, toon wie je bent en zorg dat je bod past bij zowel je hart als je portemonnee. Een huis koop je niet elke dag – doe het doordacht.’