Bouwen zonder vergunning: dit mag je wél (en dit niet)

Vergunningsvrij een aanbouw of serre bouwen? Dit zijn de regels

Droom je van een extra kamer, een grotere keuken of misschien een tuinkantoor? Dan vraag je je vast af: moet ik daar een vergunning voor aanvragen of kan ik gewoon aan de slag? Goed nieuws: in veel gevallen mag je vergunningsvrij bouwen. Maar de regels zijn soms wat ingewikkeld. We leggen uit wanneer je wel en geen vergunning nodig hebt.

Waar mag je vergunningsvrij bouwen?

Wil je een aanbouw of serre maken aan de achterkant van je huis, dan heb je daarvoor meestal geen vergunning nodig. Wel hangt het ervan af hoe groot de uitbouw is – ook ten opzichte van het totale perceel – en waar je de uitbouw precies wilt plaatsen. Daarover later meer.

De landelijke regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Kort gezegd geldt:

• Achterkant huis: vaak vergunningsvrij.

• Voorkant huis: nooit vergunningsvrij, ook niet voor een kleine erker.

• Zijkant huis: meestal vergunning nodig.

• Monument of beschermd stadsgezicht: altijd vergunningplichtig

In sommige steden, zoals Amsterdam, gelden soms net andere regels. Check daarom altijd eerst op Omgevingsloket.nl of je een vergunning nodig hebt of niet.

Hoe groot mag je bouwen?

Je mag tot 4 meter diep in de tuin uitbouwen en maximaal 5 meter hoog, maar daar zitten wel grenzen aan. Het hangt er namelijk vanaf hoe groot je bebouwingsgebied is, ofwel de grond rondom je huis (achtererf), inclusief bijgebouwen als een schuur of garage, min de oppervlakte van je huis zelf. Is dit:

• 100 m² of minder: je mag 50% ervan bebouwen.

• Tussen de 100 en 300 m²: je mag 50 m² bebouwen plus 20% extra voor het gedeelte boven de 100m².

• 300 m² of meer: je mag 90 m² bebouwen, plus 10% van het gedeelte boven de 300 m² (maximaal 150 m²).

Je mag maximaal 150 m² bouwen zonder vergunning, maar daarvoor heb je dus wel een flinke kavel nodig van zo’n 900 m². Bovendien heb je zo veel vierkante meters vaak helemaal niet nodig om extra ruimte te creëren. Met een aanbouw van bijvoorbeeld 6 x 3 meter maak je de woonkamer van een standaard rijtjeshuis in een keer al een flink stuk groter. En voor een extra slaapkamer op de benedenverdieping heb je aan 15 tot 20 m² vaak al voldoende.

Vergeet je buren niet

Ook als je volgens de wet vergunningsvrij mag bouwen, is het belangrijk om rekening te houden met je buren. Zo mag je volgens het burenrecht niet zomaar ramen plaatsen richting het erf van de buren of regenwater afvoeren naar hun tuin. Ook kunnen buren bezwaar maken als ze ernstige hinder ondervinden van jouw uitbouw, bijvoorbeeld door verlies van licht of uitzicht.

Een paar belangrijke spelregels uit het burenrecht:

1. Bouwen op de erfgrens mag alleen met toestemming.

2. Ramen of glas binnen 2 meter van de erfgrens mag niet zonder akkoord.

3. Hinder (licht, lucht, geluid) kan reden zijn voor bezwaar.

4. Regenwater mag je niet naar de buren afvoeren.

5. Onderhoud mag soms via het perceel van de buren, maar alleen als dat redelijk is.

Informeer je buren dus over het project en over de eventuele gevolgen en hinder die de bouwwerkzaamheden voor hen kunnen hebben. Een goed gesprek voorkomt gedoe achteraf.

Tip: om de overlast voor je buren zo veel mogelijk te beperken, kun je kiezen voor een prefab aanbouw. Die wordt volledig en onder optimale omstandigheden geproduceerd in de fabriek, waardoor de kwaliteit hoog is. De aanbouw wordt daarna in vijf dagen bij je geplaatst en aangesloten op je huis. Daardoor hebben zowel jijzelf als de buren veel minder (geluids)overlast van de bouw, want je bent een stuk sneller klaar. De CO₂-uitstoot is ook lager (minimaal 26%).

Meer woonoppervlakte verhoogt je woningwaarde

Een aanbouw plaats je in eerste instantie voor meer wooncomfort en ruimte, maar je investeert hiermee ook in je huis. Met een aanbouw vergroot je je totale woonoppervlakte en dat heeft een positief effect op je woningwaarde. Afhankelijk van hoeveel vierkante meters je toevoegt, kun je de kosten zelfs terugverdienen.